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1、區域商業定位与規劃內容說明焦化廠項目2018.6.111市場概況市場定位人群分析項目分析基本情況分析劣勢與優勢解決方案 大规划思路 街廓动线理念 文創商業3.0目录 CONTENTS商業規劃總體規劃佈局各地塊的商業内容構成資源補充說明 台灣文創資源 國際文創資源123450總體商業面積闡述2總體片區商業面積3地鐵通道24004市場概况MARKET INTRO5市場定位Marketing positioning传统模式创新模式傳統酒店+零售+餐飲以用户为中心，打造文創娱乐粉丝经济，重组綜合體价值链 創造文創商業體驗式的購物環境 小米加步槍，以泛文化內容包圍消費者，打造焦化廠商業粉絲經濟科技體驗
2、文創藝術商業及業態優質娛樂項目6体验式商业Experiential Commercial商业互动Commercial Interaction感受Feelings参与Join-in主题Theme“体验式商业”带给消费者优越的消费体验，吸引消费者对项目建立光顾忠诚度及依赖性，从而拉动客流和销售。7shopping购物F & B餐饮activities活动Leisure文化与休闲8项目分析PROJECT ANALYSIS9周边环境基本情况文印象焦化廠项目在市民印象中有着缅怀的旧记忆，存在一定的知名度。曾经的繁荣记忆，目前只留下旧低端混乱的印象。配套商业资源欠缺由于本项目的商业空窗期过长，周边商业的现
3、代不、型商业缺，项目周边只有型的酒店、餐饮店、零售店。对客流的聚集或吸纳都不能形成主要的运转能力。周边居民密度与消费能并高端周边未開發的城区居民消费习惯与能并此项目所凭藉，高端的消费习惯也早有其它商业体或商业区所占据，本项目将更多的依赖周边以外的消费口导入。交通配套本项目除邻近地铁站点外，兩條高速公路及公交停靠点。2-2 项目的劣势与威胁10区位商业的前景般型态的商业不具竞争本项目地处北京市中心，范围内多个商业街区及大型商场购物中林，市场稳定成熟。目前市场趋势上，般商业型态已经面临明显的市场性衰退，型商业体正积极寻求转型，本项目将以体验经济的创商业体来定位，在战略层与战术层上都确实了市场的主动
4、性、成性、趋势性。高端商业多个发展瓶颈本项目不具备时尚高端奢侈消费所必须配置端的建筑物环境条件，且高端市场近年来不仅市场竞争饱和，且总体高端消费市场衰退中，对招商言极为困难，所付出的商业补贴代价惊人，也本项目的宗旨。低端商业糟蹋市區宝贵资源低端商业在任何地段都可以因地制宜选择特色的有效发展，但是此项目在北京市東五環處女地，不仅形象上不能往低端，低端的定位也浪费了区位的独特优势（文化观光、交通顺达），并且也不容易达到土地租成本的投资回报。2-3 项目的机会与优势11善用优势相對市區的优势本项目北京重点开发优势，适合以全北京市消费人为对象的商业主题为规划核心。只要定位与内容主题独具风格特色，将具备
5、吸纳3000万口消费的绝佳机会。一条地铁线，兩條高速公路交会的便捷优势本项目交通便捷优势，对客流的聚集与去化有着最好的保障，也形成区域内外到此消费的良好驱动力。这对于北京市民交通上的顾虑，有绝大的良好影响力。拥有北京观光资源的邻接与北京環球影城、台湖影視城、通州副都心邻接，透过观光娱乐的主题内容，将海内外到北京观光的客源衔接串连，将有效的分享每年超过3000万的外地来京消费口。2-3 项目的机会与优势12成长集中在1535岁之间，本项目引进各种海内外特色的潮流商品店、潮流餐饮及娱乐，将成为北京接轨世界潮流文化、追逐潮流风尚的聚集地。闪动京城的商业定位与规划文化、艺术、创意、产业北京市民是中国对
6、化最具消费偏好的群，掌握市民对提供活的需求与趋势，以当代创3.0的化艺术创意产业为构成，源源不断的当代艺文活动、潮流艺术，成为全北京市民畅享现代艺文的中心地标，成为市民化消费的必到之处，成为轟動京城创必谈的新话题。科技体感娱乐诠释体验经济进体验经济的全世代，引进最新的体感科技、体验经济商业体，全然有别于一般商业的格局与竞争。由影院的体感飞行，带动出环又一环的不同体感商业，成为全国独特、北京城最新、最丰富的体验消费核区。潮流魅年轻放送京化底蕴下的年轻世代，充满了活力与奔放创新。近年来文化消费的主要2-3 项目的机会与优势体验场域供不应求文化产业商机无限体验经济文創起飞政策鼓励国家支持13解决方案
7、PLANNING & SOLUTION1412345整体打造成一个有故事的街廓：有许许多多的故事，有知的、未知的、重新组合的、不断加入的主题故事 形成3条主要故事线（ 动线 ），然后延续、发创体验内容充满：多元X创X商业X体验我们称之为【 创3.0 】规划分区：不是地理分区、不是建筑物分区、也不是商品类别分区；我们用的是消费型态来定义分区3-1 大规划思路体验经济贯穿整个经营思维与规划脉络消费形成15人文关怀A Touch of Humanity年轻家庭Young Families灵魂生活Spirit of Life社会精英Elites都市认同感Sense of Cosmopolitan学生S
8、tudents惊奇不断Breath of ExcitementPlace of Wonders这里，让生活更加美好艺术分子Art Enthusiastic人群定位163-2 街廓动线理念BEIJING VIBES北京躍動FUN IN BEIJING北京製造ARTSY BEIJING北京猜想17拟引进商业行影院、儿童梦乐园、动漫体验馆、电影馆、潮化馆、全球潮牌服饰、故事主题餐饮、180度全息投影展场、科技娱乐世界等。 开 启 北京躍動时尚、流行、体验、享乐此区连结地铁双出口，是流文化的震央，将规划安排各种新奇鲜趣、酷炫震撼的体验科技娱乐商业，形成市中心fashion最特区。3-2 街廓动线理念1
9、8拟引进商业 主题百货/文创商场、流行集合店、流行餐饮、流行娱乐、全球小吃/二手换物市集（步行街）、急送鲜、果蔬超市、烘焙工坊等。 当 代 北京制造活需求制造、制造唤醒生活，生活制造也制造生活！全球潮流、玩派、美学将汇聚于此，花样百出的点子与创意层出不穷，看潮流文创的火花将与传统文化共同迸发出迷超魅力。3-2 街廓动线理念19拟引进商业 文创书店、艺术与展览中心、文创基地与店铺、工厂博物馆、電影主題文创旅店、自行車旅店、微电影馆、主题特色店 、手作中心等。 交 会 北京猜想艺术充满想象，北京无限想象此区充满无限想象的动能与活力，它们来艺文展览、城市骑行、创意市集透过这些活能量感染整个片区共同享
10、受文创盛宴。3-2 街廓动线理念20 街 廓 创场域期待被艺术包覆冲击的满足；期待被科技体验的满足；期待被活惊艳的满足；期待被多元潮流的满足。不需要计划，直奔逛起玩起！ 3-2 街廓动线理念21活动表演展览装置艺术课程东四西大街講座發佈會焦化厂商业区的发动核心是我们主动去创造“多元且丰富的EVENT事件” 潮文创能量 感染大小廣場、小區街廓、室内室外!3-3 文创3.0文创商业模式潮文创力22从化到创、从文创1.0 到创3.0，们的活式正在改变文创商业1.0具有文化内涵的创意产品或商品在市场上展露头角文创商业2.0民众的活水准提升了，期待更美好的生活消费或艺术参与体验文创商业3.0经过多年之后
11、里依旧感动、能充满回忆与想象的场域基地3-3 文创3.0创新商业模式23诚品卖的工艺产品、上海子坊3-3 文创3.0创新商业模式文创商业1.0具有文化内涵的创意产品或商品在市场上展露头角24创园、松山文创园）创也可以是个活消费、可以是个表演艺术（例如：诚品书店、诚品画廊等）3-3 文创3.0创新商业模式文创商业2.0民众的活准提升了，期待更美好的生活消费或艺术参与体验25将会是个多元的主题场域、是一个回忆与想象的基地（例如：迪斯尼、環球影城、北京焦化廠）3-3 文创3.0创新商业模式文创商业3.0经过多年之后里依旧感动、能充满回忆与想象的场域基地26商业规划COMMERCIAL PLAN27
12、交 会 北京猜想艺术充满想象，北京无限想象此区充满无限想象的动能与活力，它们来自艺文展览、城市骑行、创意市集透过这些活能量感染整个片区共同享受文创盛宴。28北京躍動创意科技体验区内容：主题餐饮复合店、流行服饰、流餐饮、动漫主题馆、电竞主题馆、室内主题乐园、6自由轴全体感行影院、AR/VR科技娱乐世界、3D全息投影影剧院4-1 片区商业规划布局29北京制造一站式滿足吃喝玩樂内容：主题百货/文创商场、流行集合店、流行餐饮、流行娱乐、全球小吃/二手换物市集（步行街）、急送鲜，果蔬超市、烘焙工坊等、明星潮牌店、流行商品集合店、流行餐饮品牌4-1 片区商业规划布局30北京猜想藝術创作设计者交流天堂内容：
13、艺展演多功能展厅、驻场艺术家作坊、独设计师创作教室、DIY动做乐园、微电影馆/博物馆、包工博物馆、主题特色店、活美术店铺、景观艺术餐厅、创行酒店等4-1 片区商业规划布局31功能:内容:自行车文创旅店、文创书店、艺术展览多功能中心、文创工作坊、文创基地与店铺、工厂博物馆、微电影馆、主题特色店、小吃/手作市集等。4-2 各地块的商业内容构成 剩余商业地块32艺文展演区 规划概念：1. 建筑通体集气，形成艺术磁场串联核将一楼规划作为共通展览空间，其中连廊打通为此区域创造出更完整顺畅的观展动线。2. 空间搭配自由，场地使用弹性总展览面积约有2400平方，可依需求串接场地改变小，举办艺术家个展、联合展
14、览或主题大展。4-2 各地块的商业内容构成 剩余商业地块33展演资源：台北华山1914艺文展演区 文创园区组展策展团队海贼狂欢祭ONE PIECE动画15周年特典、名侦探柯南展连载20周年纪念、拉拉熊的甜蜜时光特展 、樱桃丸子学园祭25周年特展、普普涂鸦凯斯哈林特展、进击的巨人展、伊藤润恐怖美学体验展、美国雕塑艺术家Carole A. Feuerman超写实雕塑公共艺术展等台北文化创意协会TCCIA本当代艺术展、艺术私藏品展等台湾祥龙文创策展团队新艺术乌托邦慕夏大展、疯狂达利超现实主义大师特展、奇幻旅程莉丝白次威格插画原作展、糖果梦公园主题展等4-2 各地块的商业内容构成 剩余商业地块34规划
15、方案： 文创书店（2F）这是间或跟旅有关、或与设计结合、或和艺术碰撞的主题概念书店，置其中，阅读者能真实而温暖地感受这座城市细腻暧嗳的内涵。 艺文展演厅（1F）规划为艺展览区。方案2：艺术书店（Page one）方案3：旅行书店(天堂时光)方案1：设计书店（时尚廊）4-2 各地块的商业内容构成 剩余商业地块35规划方案： 艺术家工坊/办公室论动态的或静态的，艺术家们喜欢在这里，因为这个天地可以让他们尽情创作、挥洒灵感，共同交流艺术魂 。 艺文展演厅此楼的楼与其北楼共同规划为艺展览区。4-2 各地块的商业内容构成 剩余商业地块36规划方案： 微电影馆/多功能艺文厅（1F3F） 微电影工作室（B1
16、）影像、乐、设计、咖啡，我们说是文；阳光、鸣、树木、草地那是然。我们可以文字，清楚地将它们分类并形容，然感动却法被说，你必须置身其中，才能真实地感受到你与它们是同处于这世界之中的。在这里，你可以被影像与乐围绕，也可以看着阳光、草地与树木，然后，静静地喝一杯咖啡。4-2 各地块的商业内容构成 剩余商业地块37规划方案： 朱宗庆打击乐教学系统基地（B1）来台湾，成立30年享誉国际的乐艺教品牌，同时也扮演着“民间艺术中心”的色。朱宗庆打击乐教学系统针对3岁到18岁、不同的学习阶段、设计教学课程、编撰教材、 积极培育艺术教育工作者之外，更培养出超过13万名击乐种种子！论是将乐作为专业工作，或者是成为业余爱好，透过打击乐课程所带来的乐趣体验和美感陶冶，都将丰富生命、滋养生活，并且有益身心健康。成以来就是朱宗庆打击乐团队的教学宗旨。4-2 各地块的商业内容构成 剩余商业地块38规划方案： 文创基地/学学文创（2F4F）作为美学经济的育成基地，此幢楼将以化与创意为核心价值，以教育、研究、展览、顾问、育成为发展内容，提供场地给有化能力的消费者，整合视觉艺术、乐及表演艺术、艺设计、电影、美文化、亲美育等
