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1、LOGO 芜湖楚江府第工程芜湖楚江府第工程芜湖楚江府第工程芜湖楚江府第工程市场推广及品牌整合建议市场推广及品牌整合建议市场推广及品牌整合建议市场推广及品牌整合建议国都集团开展部2021年11月22日报告概要报告概要洞察洞察总体市场背景总体市场背景芜湖人文地理面面观芜湖人文地理面面观客户定位与产品定位客户定位与产品定位概念概念根底理论根底理论工程名称工程名称卖点树卖点树核心创意核心创意通路通路楚江方案楚江潮涌、楚江澎湃、楚江演义楚江方案楚江潮涌、楚江澎湃、楚江演义推售节奏推出策略、推出时机、推出方案推售节奏推出策略、推出时机、推出方案CompanyLogo第一局部第一局部洞察洞察总体市场背景总体
2、市场背景所有可能的竞争关系所有可能的竞争关系芜湖人文地理面面观芜湖人文地理面面观客户定位与产品定位客户定位与产品定位CompanyLogo芜湖市场情况如何？芜湖市场情况如何？2021年房地产市场情况年房地产市场情况供给、需求、价格、区域、土地供给、需求、价格、区域、土地2021年前年前10个月房地产市场情况个月房地产市场情况供供给、需求、价格、区域、土地给、需求、价格、区域、土地CompanyLogo2021年芜湖房地产市场情况年芜湖房地产市场情况2021年，全市现有取得资质的房地产开发企业年，全市现有取得资质的房地产开发企业202家，其中市家，其中市区房地产开发企业区房地产开发企业128家。
3、芜湖市区在建工程家。芜湖市区在建工程99个，由个，由93家企业进家企业进行建设，工程占地行建设，工程占地1202.8万万m2，规划已批准建筑面积，规划已批准建筑面积2038.16万万m2，其中住宅面积，其中住宅面积1655.41万万m2；目前施工面积；目前施工面积767.22万万m2，其中住宅施工面积，其中住宅施工面积627.52万万m2；在建未达预售条件的；在建未达预售条件的285.27万万m2，其中住宅，其中住宅239万万m2；经规划批准尚未建设建筑面；经规划批准尚未建设建筑面积积915.04万万m2，其中住宅面积，其中住宅面积773.05万万m2。各楼盘批准销。各楼盘批准销预售面积预售面
4、积568.91万万m2，其中已销售，其中已销售445.23万万m2，正在销售，正在销售123.68万万m2。另有十个工程已取得土地，但规划方案尚未获批，。另有十个工程已取得土地，但规划方案尚未获批，占地面积占地面积80.09万万m2，可建房屋面积，可建房屋面积120.14万万m2。从从2021年起将陆续上市房屋年起将陆续上市房屋1320.45万万m2，其中住宅，其中住宅1087.65万万m2。参照。参照06年度销售量年度销售量122.81万万m2，07年度销售年度销售量量146.04万万m2以及考虑到工业化、城市化开展等因素，如果按每以及考虑到工业化、城市化开展等因素，如果按每年销售住宅房年销
5、售住宅房200万万m2匡算，约需销售匡算，约需销售5年。年。CompanyLogoCompanyLogoCompanyLogoCompanyLogoCompanyLogoCompanyLogoCompanyLogoCompanyLogoCompanyLogoCompanyLogoCompanyLogoCompanyLogo20212021年前年前1010个月芜湖房地产市场情况个月芜湖房地产市场情况1、商品房上市情况、商品房上市情况2021年年110月，市区累计批准商品房预月，市区累计批准商品房预售面积售面积159.70万平方米，万平方米，较去年同期下降较去年同期下降1.66%，环比下降，环比下
6、降3.12%。其中，住宅用房批。其中，住宅用房批准预售面积准预售面积134.80万平方米，较去年同期下降万平方米，较去年同期下降8.87%，环比下降，环比下降10.21%。2、商品房销售情况、商品房销售情况2021年年110月，市区累计销售商品房面月，市区累计销售商品房面积积210.91万平方米，较去年同期增长万平方米，较去年同期增长132.88%，环比增长，环比增长97.10%，销售金额为，销售金额为92.92亿元，较去年同期增长亿元，较去年同期增长139.85%，环比，环比增长增长106.08%。其中，住宅用房销售面积。其中，住宅用房销售面积196.10万平方米，较去年同期增长万平方米，较
7、去年同期增长160.62%，环比增长，环比增长116.07%，销售金额为，销售金额为80.12亿元，亿元，较去年同期增长较去年同期增长156.50%，环比增长，环比增长117.40%。CompanyLogo3、商品房价格情况、商品房价格情况2021年年1-10月份月份CompanyLogo区域价格（元/平）同比增长环比增长镜湖区4967-3.27%1.12%弋江区41303.04%13.99%鸠江区3288-8.92%-2.69%开放区3269-3.54%-0.61%三山区35981.32%-10.16%全市4086-1.59%0.62%CompanyLogo4、芜湖楼盘分类、芜湖楼盘分类 市
8、中心楼盘包括市中心精致包括市中心精致风景景盘和和江景江景盘，前者如，前者如圣圣地雅歌、地雅歌、左岸生活、平湖秋月，后左岸生活、平湖秋月，后者如者如长江江长、江岸明珠、江岸明珠、名流印象和世茂名流印象和世茂滨江花江花园园 如中央城、金都檀如中央城、金都檀宫、东部星城等部星城等 郊区风景盘 新城区楼盘风景大盘如碧桂园、风景大盘如碧桂园、澳然天成、信德翡翠湾，澳然天成、信德翡翠湾，精致小盘如银湖波尔卡、精致小盘如银湖波尔卡、柏庄丽城、春暖花开等柏庄丽城、春暖花开等Company Logo5、局部楼盘的价格变化、局部楼盘的价格变化项目名称8月份价格9月末10月初的价格上涨幅度奥韵康城389344001
9、3%长江长现代城5700633311%镜湖世纪城468048003%江岸明珠590063007%世茂滨江花园780079001%中央城430044002%澳然天成368739006%信德翡翠湾43264100-5%平湖秋月63265800-8%圣地雅歌63376000-5%凤凰城水云间345537509%东部星城344835503%银湖波尔卡4358545025%总体来看，与总体来看，与8 8月份调研相比，芜湖的房价还是在上涨的，我们工程的竞争月份调研相比，芜湖的房价还是在上涨的，我们工程的竞争楼盘，像江岸明珠、长江长现代城、世茂滨江花园等涨幅在楼盘，像江岸明珠、长江长现代城、世茂滨江花园等涨
10、幅在1%10%1%10%之间。之间。6、2021年截止年截止11月月19日土地出让情况日土地出让情况v2021年截止年截止11月月19日，芜湖共有日，芜湖共有27块地成交，块地成交，其中住宅用地其中住宅用地21块，纯商业用地块，纯商业用地6块。块。v截止截止11月月19日，芜湖共成交土地日，芜湖共成交土地405公顷，大公顷，大大超过了大超过了08年的年的119.8公顷。公顷。v成交总额成交总额66.04亿元，平均溢价水平亿元，平均溢价水平10%，平，平均楼面价均楼面价880元元/平。但随着市场的火爆，近期平。但随着市场的火爆，近期成交地块溢价水平普遍较高，甚至高达成交地块溢价水平普遍较高，甚至
11、高达106%0926号宗地，楼面价格也不断刷新，号宗地，楼面价格也不断刷新，0926地块刷新了我公司地块刷新了我公司2184元元/平的楼面价，楼面价平的楼面价，楼面价到达了到达了2397元元/平，成为芜湖新地王。平，成为芜湖新地王。v已成交地块的平均容积率已成交地块的平均容积率1.85，总建筑面积，总建筑面积750万方。万方。CompanyLogo总体市场小结总体市场小结v2021年，住宅供给量为年，住宅供给量为179.27万方，仅去化万方，仅去化105.05万方，严重供大于求。万方，严重供大于求。v2021年前年前10个月，住宅供给量为个月，住宅供给量为159.70万方，万方，销售量为销售量
12、为210.91万方，与万方，与08年正好相反，年正好相反，08年的年的剩余供给量根本被消化掉。剩余供给量根本被消化掉。v2021年前年前10个月住宅商品房价格与个月住宅商品房价格与08年根本持平，年根本持平，但弋江区同比增幅较大，到达了但弋江区同比增幅较大，到达了3.04%，可见弋江，可见弋江区的升值潜力正在凸显。区的升值潜力正在凸显。v2021年截止年截止11月月19日，共成交土地日，共成交土地405万方，形万方，形成了成了750万方的未来供给量，未来市场的去化压力万方的未来供给量，未来市场的去化压力非常大。非常大。v本案身处于竞争剧烈的弋江区板块，未来的竞争压力本案身处于竞争剧烈的弋江区板
13、块，未来的竞争压力可想而知。可想而知。CompanyLogo第一局部第一局部洞察洞察总体市场背景总体市场背景所有可能的竞争关系所有可能的竞争关系芜湖人文地理面面观芜湖人文地理面面观客户定位与产品定位客户定位与产品定位CompanyLogoCompanyLogo上市时间地块名称地理位置出让面积()容积率起始价(万元)成交价（万元）楼面价格溢价水平土地用途竟得人09.11.6200925利民西路以北，新时代商业街延伸段以南，滨江大道以东，中山南路以西7453332900053600239746%居住、商业厦门国贸09.8.20200916号地块花津中路东侧、利民路北侧、新时代商业街南侧、规划支路西
14、侧3374136660115901145 74%独立农贸市场、商业、酒店、办公蔡刘晓09.8.19200917号地块中山南路以东、青弋江芜申运河规划线以南、九华南路（中江桥）以西、江岸明珠地块以北194501.743.2657001008201620 53%商业住宅伟星置业09.8.5200915号地块 东至花津南路、南至利民路、西至中南建材城、北至新时代商业街507762.317500255002184 46%居住浙江国都09.5.7200904号地块西至滨江南路、北至利民路、东至中山南路、南至纬二路1837452.860635650001263 7%商业、居住安徽华仑国际文化投资有限公司总
15、结：上述地块的潜在开发量大约为127.85万方(除掉安置房，但包括商业在内)。 注：200917地块成本中包括部分回迁房，其实际楼面价可能在2500元左右。地块周边地块周边09年土地出让情况年土地出让情况CompanyLogo华伦华伦09040904地块地块伟星伟星09170917地地块块09160916商业地商业地块块3-23-2地块地块国都国都0915地块地块3-13-1地块地块地块周边竞争工程地块周边竞争工程CompanyLogo项目名称项目类型客户定位主力户型（）总建面积（万平）当前价格（元/）剩余销售面积(万平)去化率（针对目前推出量）世茂滨江花园超高层江景住宅、商业总价在100万以
16、上的顶级客户150-170（三房两厅两卫）56.580003683.32%长江长现代城住宅、商业总 价 60-100万的高收入客户100-110；130-140；两房两厅一卫；三房两厅二卫556300383.96%江岸明珠住宅、商业总价60万左右的较高收入客户90-100；120左右；两室两厅一卫；三室两厅两卫256300467.92%地块周边在售具体见下表：地块周边在售具体见下表：地块周边开发量与去化量预测地块周边开发量与去化量预测v从上表可以看出，上述三个楼盘的剩余开发量包括已开从上表可以看出，上述三个楼盘的剩余开发量包括已开发楼盘的剩余销售量，外加芜湖名流印象，大约为发楼盘的剩余销售量，外加芜湖名流印象，大约为43+40=83万方。加上万方。加上09年已出让地块的潜在供给量年已出让地块的潜在供给量105万方，该区域的未来总供给量为万方，该区域的未来总供给量为128+83=211万万方。上述开发量大致在方。上述开发量大致在5年内去化完毕，平均每年去化年内去化完毕，平均每年去化42万方左右。万方左右。v2021年芜湖商品住宅去化量为年芜湖商品住宅去化量为105万方，弋江区大约为万方，
