供给侧改革背景下我国房地产去库存问题研究 戚蓓蓓，周一成（安徽财经大学 会计学院，安徽 蚌埠 233030）Summary：中国房地产行业目前面临高库存、城市分化等问题，严重制约了房地产业的健康平稳发展，因此，去库存成为促进我国房地产行业发展的首要议题本文立足于房地产业的库存现状，分析其内在原因，结合相关政策，提出有效的去库存的对策Keys：去库存；虹吸效应；产能过剩；过度开发；土地财政F299.23：A：1673-2596（2016）08-0077-03一、房地产业库存现状一组国家统计局的官方数据或许可以揭示国内楼市库存的现状，2015年末全国房地产库存待售面积高达71853万平方米，较2014年末的62169万平方米增加近亿平方米其中住宅待售面积45248万平方米，占比约63.97%据测算，除了上述待售的商品房面积，全国尚未开工的企业拿地面积有42.3亿平方米，此外在建商品房库存约49.1亿平方米，上述三项叠加后的总面积为98.5亿平方米，完全消化至少需要10年由图1可知，2015年全国各线城市的库存积压现象均有所缓和在各线城市中，三线城市库存积压现象最为严重，截止2015年12月，商品住宅库存消化时间仍高达19.9个月。
相比较之下，一线城市库存平均消化时间8.2个月，表明一线城市商品住宅的紧俏图2比较了2011-2015年全国各线城市平均库存面积，我们也可以看出，三线城市的库存面积始终是居于第一，而一线城市的房地产热度一直不减总的来说，现有库存有两个难点：一是非住宅库存自2011年我国全面实施“限购令”后，房地产企业大量向非住宅（写字楼、商业）进行投资由于这一重心的转移有利于提升城市的形象，因此得到了地方政府的大力支持如今，这部分非住宅项目出现严重的积压据估算，非住宅库存占用的资金规模约有十几万亿二是三四线城市库存2015年下半年以来，一线城市房地产市场明显升温，并传递到部分二线城市，但难以从二线城市进一步向三、四线城市和小城镇传递这部分库存的问题，是简单的降价所无法解决的二、房地产高库存的原因分析（一）“虹吸效应”透支三四线城市购买力，造成三四线城市房地产库存积压在当前房地产市场总体弱复苏的局势下，各线城市之间出现了信贷、人口和投资的“虹吸效应”换句话说，虽然同享优惠政策，各线城市间的房地产市场分化却逐渐加剧，一线城市以其发达的产业吸引大量外来人口，扩张了住房需求，使得一线城市房地产行业“僧多粥少，水涨船高”；同时，由于三四线城市人口的外流，造成房地产库存积压严重，限制了房地产业的发展。
总的来说，这种“虹吸效应”反映在以下几个方面：第一，有住房需求的购房人口持续涌入就经济发达程度来说，一线城市的经济领跑全国，吸引了大量外来人口聚集于此，使得当地房地产供需缺口拉大，造成房价居高不下甚至有“疯涨”的趋势；二线城市的房地产市场发展则根据供求情况明显分化；三四线城市整体来看普遍较为黯淡，人口流出现象较为严重第二，贷款资源集中于一线及部分二线城市从各地贷款数据来看，目前房地产信贷资源高度集中，全国六大城市的贷款余额约占全国整体水平的30%左右第三，开发性投资向一二线城市靠拢由于三四线城市的房产库存积压严重导致价格持续走低，为避免库存进一步加剧，很多投资者抽离三四线城市的投资资金，集中投向一二线城市二）制造业产能过剩波及房地产业，引发房地产业过剩房地产行业的上下游涉及到各产能过剩制造业，且有着较为密切的关系[1]为了探究房地产业与产能过剩行业的相关性，依据2012年价值型投入表，?综合考虑房地产业对产能过剩行业的直接消耗系数、完全分配系数和直接分配系数，分析房地产业及其上下游相关产能过剩行业的相关性大小第一，房地产业对于化学工业的直接消耗系数与直接分配系数均较大，表明房地产业与该行业的关联非常密切。
第二，房地产业对石油加工、炼焦及核燃料加工业的直接消耗系数远大于直接分配系数，说明石油加工、炼焦及核燃料加工业处于房地产业的上游段第三，房地产业对金属产品制造业的直接消耗系数与直接分配系数都较小，但是相应的完全消耗系数却要大得多，说明房地产业与金属产品制造业的间接关联比直接关联密切得多第四，房地产业对非金属矿物制品业的直接消耗系数小于直接分配系数，说明非金属矿物制品业处于房地产业的下游段，是房地产业的原材料供应部门可以看出，产能过剩的制造业会对房地产业造成不同程度的影响因此，产能过剩也是造成三四线房地产库存积压的一个原因三）房企过度开发，增加库存消化的压力从图3看，从2005-2014年我国商品住宅施工面积、竣工面积和销售面积均保持上升态势，通过对比三个量可以知道，竣工面积始终小于销售面积，表明商品住宅市场始终属于供不应求的状态；施工面积远大于竣工面积和销售面积，也就是说商品住宅市场过度投资现象比较严重从图4看，商品住宅施工面积、竣工面积和销售面积环比增加率总体上呈现下降趋势，就变化的先后来看，商品住宅销售面积的变化要先于商品住宅施工的面积，反应最后的是商品住宅竣工面积这也反映出，由于过度开发的存在，商品住宅市场供给的变动要明显滞后于需求的变动，增加了库存消化的压力。
从图5看，2005-2014年，我国房地产企业的投资在逐年升高，但与此同时，未完成投资也在逐年升高，即在已经过度投资的前提下继续加大投资，但并未给房地产业的供给量带来预想的变化，反而这种过热投资会营造一种房地产业繁荣的假象，吸引更多盲目的投资者前仆后继地投资四）财政支持的减少影响投资者预期，加剧房地产市场的低迷从图6看，2015年我国土地财政收支“双降”，降幅为5年来最大，原因包括土地市场需求不足、土地出让面积萎缩等其中，土地需求不足主要是由于我国经济进入新常态时期，受经济增速放缓的影响，土地市场需求呈现不足的状态；土地出让面积萎缩主要是迫于房地产高库存的压力，房企对于购置土地更为谨慎有学者认为，一个城市房地产投资完成额越大，则政府越倾向于“补贴”房地产市场[2]从图5可以看出，自2009年以来，我国房地产行业未完成投资额高速增长，因此，政府不倾向与给予房地产行业财政支持，逐渐降低政府财政中对于土地财政的依赖程度，这也使得民众对于房地产行业的投资持谨慎态度，更加大了房地产业去库存的压力三、关于去库存的对策（一）银行等金融机构方面第一，缩短开发商资金的还贷期，促使开发商采取适当的降价等手段加速资金的回笼，缓解购房者的压力。
第二，使土地出让金剥离房屋价格，采取购房者直接与银行签订协议免息偿还冲抵开发商的相应贷款，并且可以分期支付，这样既可以降低购房者的付款压力，银行收回贷款亦得到了保障，大大降低了银行的坏账风险二）财政补贴方面第一，对于无房和刚需人群采取免税费的政策；开发商降价向困难人群销售房屋的，亦予以减免税费；银行则可以对无房户首套房降低房贷利息第二，根据不同地区的房地产市场特点，灵活调整土地增值税税率和计税毛利率目前，各地执行的土地增值税预征率普遍是在2012年、2013年房地产市场处于最好水平时定下的2%到6%不等而今，绝大多数地方房地产利润率已经严重下滑，甚至出现亏损，还是按原定的税率确实让企业不堪重负此外，鉴于房地产开发实际情况，建议取消对房地产项目税的预征，且之前明确超过预征水平缴纳的土地增值税和企业所得税应退还企业，并明确退还程序和处理时限三）行业监管方面在行业监管方面，主要是要对于场外配资行为进行重点整治，对于不良中介也要进行严厉打击，严格控制楼市风险向金融风险的转移四）房地产开发企业方面第一，建设高品质、高附加值的住房即使是在库存严重积压的城市，也有相对较热的楼盘，因此，开发商应当从供给端刺激新需求、新市场，用高品质、高附加值、差异化的产品满足改善型客户不断升级的置业需求。
第二，在合理利润范围内降价在高库存的城市中，开发商不能坐等政府救市，应当以价换量，争取主动五）变库存为商机在解决高库存的问题上，我们可以转换思维，变库存为商机，着力培育租赁市场，或者将库存的商品住宅转变为旅游或养老地产、创业工场等例如，鼓励有条件的房地产开发企业将其持有的存量房源向社会出租，并鼓励规模化租赁企业在不影响房屋结构安全前提下，对房源套型结构进行调整，以满足中小户型租赁需求；对房屋租赁企业投资购买库存商品住房，经营房屋出租业务的，对企业所缴纳的营业税、房产税、所得税等税费予以适当减免；把房产租赁作为重点行业来培育，鼓励服务企业兼营住房租赁业务，允许机关事业单位以租赁方式解决办公用房缺口此外，旅游业有上升空间的地区，可以支持房地产开发企业将其持有的存量房源投放到租赁市场，或转成租赁型旅游、养生地产等注 释：①数据来源于《中国统计年鉴（2012）》Reference：〔1〕王晓姝，王琪.房地产价格调控下的产能过剩宏观经济风险研究——基于投入产出价格影响模型的分析[J].建筑经济,2015，（09）:79-83.〔2〕范芬芬.土地财政依赖度与地方政府是否“补贴”房地产的关系研究[D].山东大学,2013.（ 姜黎梅） -全文完-。