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1、第二章 房地产市场调查 与细分房房地地产产市市场场调调查查与与细细分分第一节第一节 房地产市场调查房地产市场调查第二节第二节 房地产市场细分房地产市场细分第三节第三节 房地产目标市场的确定房地产目标市场的确定 第二章第二章第二章第二章 房地产市场调查与细分房地产市场调查与细分房地产市场调查与细分房地产市场调查与细分第一节第一节 房地产市场调查房地产市场调查一、房地产市场调查的内容一、房地产市场调查的内容二、房地产市场调查的程序二、房地产市场调查的程序三、房地产市场调查的方法三、房地产市场调查的方法四、调查问卷设计与范例四、调查问卷设计与范例五、调查结果的整理与分析五、调查结果的整理与分析 第二
2、章第二章第二章第二章 房地产市场调查与细分房地产市场调查与细分房地产市场调查与细分房地产市场调查与细分一、一、房地产市场调查的程序房地产市场调查的程序 房地产市场调查，就是以房地产为特定的商房地产市场调查，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的的市场信息进行系统的收集、品对象，对相关的的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测。与预测。 由于土地和房屋位置的固定性（不动产），房由于土地和房屋位置的固定性（不动产），房地产市场调查也烙有很深的地域特征。地产市场调查也烙有很深的地域特征。不断的循环往复，融会贯通不断的循环往复
3、，融会贯通单单个个楼楼盘盘区区域域市市场场宏宏观观环环境境回复到单回复到单个楼盘、个楼盘、区域市场区域市场 第二章第二章第二章第二章 房地产市场调查与细分房地产市场调查与细分房地产市场调查与细分房地产市场调查与细分主要内容有：主要内容有：（一）环境调研（一）环境调研 第二章第二章第二章第二章 房地产市场调查与细分房地产市场调查与细分房地产市场调查与细分房地产市场调查与细分、法法律律环环境境全国人大颁布的法律国务院颁布的条例建设部等部委颁布的办法宪法省、自治区、直辖市人大颁布的规定、条例、经济环境宏观经济环境宏观经济政策财政政策财政政策货币政策货币政策产业政策产业政策国家经济发展状况国家经济发展
4、状况项目所在地区的经济发展水平、项目所在地区的经济发展水平、速度及其趋势速度及其趋势居民收入情况、居民存款额、居民收入情况、居民存款额、居民消费结构和消费水平居民消费结构和消费水平国务院发布国务院发布“国六条国六条”具体内容具体内容( (一一) )重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住 房和廉租住房。房和廉租住房。( (二二) )严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税 收政策。收政策。( (三三) )合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求合理控制城市房屋拆迁规
5、模和进度，减缓被动性住房需求 过快增长。过快增长。( (四四) )加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违 规交易、囤积房源和哄抬房价行为。规交易、囤积房源和哄抬房价行为。( (五五) )加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积 极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家 庭的住房困难。庭的住房困难。( (六六) )完善房地产统计和信息披露制度，坚持正确的舆论导向。完善房地产统计和信息披露制度，坚持正确的舆论导向。、政
6、治环境、人口环境、社会文化环境、技术环境、市政基础设施环境、自然环境( (二二) )市场调研市场调研 需求方面的调研需求方面的调研 （）现有市场与潜在市场规模，潜在消费者的（）现有市场与潜在市场规模，潜在消费者的发现及购房数量的调查发现及购房数量的调查（）消费者购买房屋的动机及其心理活动（）消费者购买房屋的动机及其心理活动（）消费者对房屋设计、层次、价格以及所处（）消费者对房屋设计、层次、价格以及所处地段的要求地段的要求（）消费者的经济来源和经济收入情况（）消费者的经济来源和经济收入情况（）消费者的支付能力（）消费者的支付能力（）消费者对本企业商品房的信赖程度和原因（）消费者对本企业商品房的信
7、赖程度和原因（）整个房地产市场对某类商品房的总需求量（）整个房地产市场对某类商品房的总需求量和它的饱和点和它的饱和点 第二章第二章第二章第二章 房地产市场调查与细分房地产市场调查与细分房地产市场调查与细分房地产市场调查与细分 供给方面的调研供给方面的调研 （）现有房地产数量（存量）（）现有房地产数量（存量）（）使用中建筑物的物理状况（）使用中建筑物的物理状况（）新开发房地产数量（计划、新开工、正（）新开发房地产数量（计划、新开工、正在施工、竣工）在施工、竣工）（）拆除或改变用途数量（）拆除或改变用途数量（）可供开发的土地资源及规划要求等方面（）可供开发的土地资源及规划要求等方面的信息的信息 第
8、二章第二章第二章第二章 房地产市场调查与细分房地产市场调查与细分房地产市场调查与细分房地产市场调查与细分市场竞争情况的调研市场竞争情况的调研 （）房地产开发企业数量、规模、资质等级、（）房地产开发企业数量、规模、资质等级、人员素质、技术水平、机械装备等情况人员素质、技术水平、机械装备等情况（）房地产企业在各地区的分布情况（）房地产企业在各地区的分布情况（）竞争对手的名称、数量、经营方针、经营（）竞争对手的名称、数量、经营方针、经营战略战略（）竞争对手的房屋功能设计、价格、广告策（）竞争对手的房屋功能设计、价格、广告策略、销售渠道、服务水平等等略、销售渠道、服务水平等等（）潜在竞争者名称、数量及
9、情况分析和估计（）潜在竞争者名称、数量及情况分析和估计 第二章第二章第二章第二章 房地产市场调查与细分房地产市场调查与细分房地产市场调查与细分房地产市场调查与细分4、市场热点和发展趋势分析、市场热点和发展趋势分析（三）对房地产开发相关单位的调研（三）对房地产开发相关单位的调研包括对土地管理部门、设计部门、施包括对土地管理部门、设计部门、施工部门、咨询公司、监理部门和主管部门工部门、咨询公司、监理部门和主管部门等等的调研。等等的调研。 第二章第二章第二章第二章 房地产市场调查与细分房地产市场调查与细分房地产市场调查与细分房地产市场调查与细分二、房地产市场调查的程序二、房地产市场调查的程序目目标标
10、的的确确定定市场市场调查调查计划计划的确的确定定初初步步调调查查正正式式调调查查调查调查资料资料的收的收集、集、整理整理和分和分析析完成完成房地房地产市产市场调场调查报查报告告 第二章第二章第二章第二章 房地产市场调查与细分房地产市场调查与细分房地产市场调查与细分房地产市场调查与细分（一）市场调查目标的确定（一）市场调查目标的确定确定目标的操作应分三个层次：确定目标的操作应分三个层次：（1 1）构思新的营销策划；）构思新的营销策划；（2 2）对已制定的营销策划中可能产生的被忽）对已制定的营销策划中可能产生的被忽略的问题进行调查；略的问题进行调查；（3 3）对运作中的房地产营销计划过程中发现）对
11、运作中的房地产营销计划过程中发现的新问题和动态进行调研。的新问题和动态进行调研。 第二章第二章第二章第二章 房地产市场调查与细分房地产市场调查与细分房地产市场调查与细分房地产市场调查与细分房地产企业在确定调查目标时应注意以下问题：房地产企业在确定调查目标时应注意以下问题：（1 1）该区域房地产发展整体水平评估及历年、尤其）该区域房地产发展整体水平评估及历年、尤其是去年、今年房地产发展情况比较是去年、今年房地产发展情况比较（2 2）周边同类竞争对手状况）周边同类竞争对手状况（3 3）该地块未来几年的发展规划）该地块未来几年的发展规划（4 4）该地区文脉状况）该地区文脉状况 文脉是城市文明的渐进延
12、续，是城市历史与文化文脉是城市文明的渐进延续，是城市历史与文化的积淀。文脉与城市社会生活和历史环境息息相关，的积淀。文脉与城市社会生活和历史环境息息相关，折射出城市历史时代的风貌。文脉诉说着城市的沧桑，折射出城市历史时代的风貌。文脉诉说着城市的沧桑，反映了城市的个性特征。反映了城市的个性特征。 第二章第二章第二章第二章 房地产市场调查与细分房地产市场调查与细分房地产市场调查与细分房地产市场调查与细分（二）市场调查计划的确定（二）市场调查计划的确定 整个调查工作的总体框架整个调查工作的总体框架 调查的目的和内容调查的目的和内容 调查方法调查方法 调查程序调查程序 质量控制措施质量控制措施 经费预
13、算经费预算 第二章第二章第二章第二章 房地产市场调查与细分房地产市场调查与细分房地产市场调查与细分房地产市场调查与细分（三）初步调查（三）初步调查自由访问调查自由访问调查（四）正式调查（四）正式调查确定资料来源确定资料来源 第一手资料和第二手资料的调查兼而有之第一手资料和第二手资料的调查兼而有之确定调查方法确定调查方法 常用的是用问卷调查法，一般要定点调查常用的是用问卷调查法，一般要定点调查拟定调查问卷拟定调查问卷 抽样调查抽样调查 第二章第二章第二章第二章 房地产市场调查与细分房地产市场调查与细分房地产市场调查与细分房地产市场调查与细分概率抽样概率抽样 单纯随机抽样单纯随机抽样 分层随机抽样
14、分层随机抽样 分群随机抽样分群随机抽样 系统抽样系统抽样特点特点 可以判断误差可以判断误差 不省钱不省钱 不省时不省时 不方便不方便非概率抽样非概率抽样 任意抽样任意抽样 判断抽样判断抽样 配额抽样配额抽样特点特点 不能判断误差不能判断误差 省钱、省时省钱、省时 方便方便 第二章第二章第二章第二章 房地产市场调查与细分房地产市场调查与细分房地产市场调查与细分房地产市场调查与细分调查程序、日程安排及经费预算。调查程序、日程安排及经费预算。 调查过程可安排如下：调查过程可安排如下： 第二章第二章第二章第二章 房地产市场调查与细分房地产市场调查与细分房地产市场调查与细分房地产市场调查与细分第一周准备
15、第二周试调查第三周具体实施调查第四周数据处理第五章撰写报告试调查试调查实地调查与质量控制实地调查与质量控制（五）调查资料的收集、整理和分析（五）调查资料的收集、整理和分析 第二章第二章第二章第二章 房地产市场调查与细分房地产市场调查与细分房地产市场调查与细分房地产市场调查与细分（六）完成房地产市场调查报告（六）完成房地产市场调查报告 内容应包括：内容应包括： 题目题目 目录表目录表 调查结果调查结果 有关建议的概要有关建议的概要 本文（主题部分）本文（主题部分） 结论和建议结论和建议 附件附件 第二章第二章第二章第二章 房地产市场调查与细分房地产市场调查与细分房地产市场调查与细分房地产市场调查
16、与细分三、房地产市场调查的方法三、房地产市场调查的方法(一）按调查对象分为：一）按调查对象分为：1、全面普查、全面普查2、重点调查、重点调查3、随机抽样、随机抽样4、非随机抽样、非随机抽样（1）就便（）就便（2）判断（）判断（3）配额）配额 第二章第二章第二章第二章 房地产市场调查与细分房地产市场调查与细分房地产市场调查与细分房地产市场调查与细分（二）按照调查的方式分为：（二）按照调查的方式分为： 1 1、访问法、访问法用得最多而且被认为最必要用得最多而且被认为最必要与最有成效的调查方法。与最有成效的调查方法。 （1 1）设计调查表）设计调查表 （2 2）个人访问）个人访问链接内容链接内容 调查访问法的类型调查访问法的类型.doc.doc 2 2、答卷法答卷法 （1 1）集中答卷）集中答卷 （2 2）面对面谈话法）面对面谈话法 （3 3）电话调查）电话调查 第二章第二章第二章第二章 房地产市场调查与细分房地产市场调查与细分房地产市场调查与细分房地产市场调查与细分3 3、观察法、观察法 （1 1）直接观察）直接观察 （2 2）派人到现场对调查对象进行观察）派人到现场对调查对象进行观察 （
