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1、 这一时代所谓的创造力就是将科技与这一时代所谓的创造力就是将科技与人性完美结合。人性完美结合。丹下健三丹下健三上海市政府：上海市政府：“上海要加快形成以服务经济为主的产业结构上海要加快形成以服务经济为主的产业结构”加强第三产业现代服务业的发展加强第三产业现代服务业的发展杨浦区政府：杨浦区政府：“知识杨浦、智慧杨浦知识杨浦、智慧杨浦”宏观结构变化宏观结构变化区域主题定位下的杨浦区写字楼区域主题定位下的杨浦区写字楼传统依托传统依托高等院校等科研资源高等院校等科研资源新兴依托新兴依托轨道交通、新商业轨道交通、新商业相对低廉租金优势相对低廉租金优势 产生科技类企业集聚效应产生科技类企业集聚效应区域交通
2、条件大为改善区域交通条件大为改善办公成本仍有优势办公成本仍有优势新建楼宇选择余地大新建楼宇选择余地大控制区域内客户不外流控制区域内客户不外流吸引区域外科技型企业集聚吸引区域外科技型企业集聚吸引需扩展办公面积的企业吸引需扩展办公面积的企业【结论】：随着上海加强现代服务业的发展力度，杨浦区定位也正朝宏观定位逐步靠拢。【结论】：随着上海加强现代服务业的发展力度，杨浦区定位也正朝宏观定位逐步靠拢。可以预见是的，中心写字楼发展优势正转入次级区域的发展，杨浦区以上海定位为主导，可以预见是的，中心写字楼发展优势正转入次级区域的发展，杨浦区以上海定位为主导，正吸引外区知识型、创业型企业的聚拢。正吸引外区知识型
3、、创业型企业的聚拢。商务商务必定与必定与商业商业联动发展联动发展才能获取最大的效应才能获取最大的效应微观板块分析微观板块分析轨道交通八号线、十号线轨道交通八号线、十号线未来商业面积约未来商业面积约50万平方米万平方米北、中、南三线规划布局北、中、南三线规划布局五角场城市新焦点五角场城市新焦点杨浦区政府：打造上海城市副中心杨浦区政府：打造上海城市副中心商业商务商业商务新中心新中心新兴写字楼商务圈科技类企业聚集依托高校城市智慧中心知识型企业聚集创业型企业聚集新兴商业繁荣区海上海上SOHOSOHO海尚杰座海尚杰座1130011300元元/ /平米平米白玉兰环保广场白玉兰环保广场蓝天大厦蓝天大厦IFI
4、F社区社区海上财智中心海上财智中心富庆国定大厦富庆国定大厦杨浦孵化楼杨浦孵化楼1000010000元元/ /平米平米复旦科技园复旦科技园1600016000元元/ /平米平米创智天地创智天地同济联合广场同济联合广场骏丰国际广场骏丰国际广场在售项目在售项目待售项目待售项目五角场板块个案分析五角场板块个案分析本案本案五角场五角场未来供应量未来供应量预计上市时间预计上市时间2006620061220076200712骏丰国际广场骏丰国际广场大连路大连路16191619号号办公面积：办公面积：25,00025,000平米平米海上海上SohoSoho安波路、营口路安波路、营口路办公面积：约办公面积：约5
5、 5万平米万平米同济联合广场同济联合广场四平路四平路12401240号号办公面积：办公面积：80,00080,000平米平米创智天地创智天地智康路智康路3838号号一期办公面积：一期办公面积：5 5万平米万平米富庆国定大厦富庆国定大厦四平路国定路口四平路国定路口办公面积：约办公面积：约10,00010,000平米平米海上财智中心海上财智中心黄兴路黄兴路18881888号近国顺路号近国顺路办公面积：办公面积：28,00028,000平米平米蓝天大厦蓝天大厦黄兴路（五角场）黄兴路（五角场）办公面积：办公面积：38,69638,696平米平米白玉兰环保广场后期白玉兰环保广场后期松花江路松花江路251
6、251号近营口路号近营口路办公面积：约办公面积：约30,00030,000平米平米合计：约合计：约33.633.6万平米万平米白玉兰环保广场一期白玉兰环保广场一期松花江路松花江路251251号近营口路号近营口路办公面积：办公面积：24,57124,571平米平米区域在售楼盘价格水平较低：10,00012,000元/平米后续新增供应体量较大：至07年底，未来新增供应体量巨大，达到近40万方，且多为小面积Soho式办公产品，同质化竞争严峻产品品质不高：仅在建筑形式上满足办公要求，在内部配套如电梯、空调、商务中心等的配置水平较低产品类型单一：多数项目多为单体项目，无丰富的产品线形成商务集群现行产品广
7、告攻势较弱区域市场综合分析区域市场综合分析物业名称（暂定）：沪东财富国际广场物业名称（暂定）：沪东财富国际广场地理位置：国权路近黄兴路地理位置：国权路近黄兴路地理区块：五角场城市副中心地理区块：五角场城市副中心总建筑面积：总建筑面积： 1515万平方米万平方米交房时间：交房时间：20072007年年9 9月底月底（一期一期）建筑构成建筑构成：综合楼、公寓式办公楼、酒店式办公楼、独栋综合楼、公寓式办公楼、酒店式办公楼、独栋办公、商业街办公、商业街其中其中（一期一期）：综合楼总建筑面积为综合楼总建筑面积为27,10627,106平方米平方米公寓式办公楼总建筑面积为公寓式办公楼总建筑面积为31,94
8、231,942平方米平方米酒店式办公楼总建筑面积为酒店式办公楼总建筑面积为48,16848,168平方米平方米经济指标综合分析经济指标综合分析多形态物业组合多形态物业组合面积跨度大面积跨度大商业设施完备商业设施完备商务配置超前商务配置超前总体量大总体量大区域内差异规划区域内差异规划区域外超前规划区域外超前规划客户区域锁定客户区域锁定标杆性项目标杆性项目区域内客户区域内客户区域外客户区域外客户AND区域性界定区域性界定单以区域客户为主体，难以快速去化本案，因此需向外区域延伸单以区域客户为主体，难以快速去化本案，因此需向外区域延伸区域内客户类型现状区域内客户类型现状项目名称项目名称销售时间销售时间
9、客户类型客户类型中环国际大厦20032004投资客略多平盛大厦20052006自用为主杨浦孵化基地20042006自用为主海尚杰座2006自用为主复旦科技园2006均为自用主导客户自用为主区域内办公楼宇以自住客户为主。区域内办公楼宇以自住客户为主。区域内客户分析区域内客户分析区域内政策对客户的扶持区域内政策对客户的扶持复旦科技园在项目内注册公司，企业增值税、企业所得税、营业税三大类税费合计达到一定标准，将减免一定税收：合计税费达到525万元，减免税收30%；合计税费达到2550万元，减免税收40%；合计税费达到50万以上，减免收税50%。“知识杨浦”的概念号召下，杨浦区对各项目的入住注册企业都
10、有相应的政策扶持。昂立设计创意园（远洋广场）企业增值税、企业所得税、营业税三大类税费合计达到一定标准，将减免一定税收：对注册公司提供一定的税收减免，很大程度的吸引了自住客户的入住。对注册公司提供一定的税收减免，很大程度的吸引了自住客户的入住。“地方三税地方三税”金额金额增值税返还比例增值税返还比例营业税返还比例营业税返还比例所得税返还比例所得税返还比例025万7.50%30%12%2550万8.75%35%14%50100万10.00%40%16%100300万12.50%45%20%3001000万15.00%50%24%区域客以自用为主区域客以自用为主区域客户现状区域客户现状政策扶持因素政
11、策扶持因素 税收优惠，吸引了税收优惠，吸引了 区域内自用客户。区域内自用客户。区域客户以自住需求为主区域客户以自住需求为主区域内客户结论区域内客户结论区域外客户分析区域外客户分析区域区域项目名称项目名称租赁价格租赁价格入住率（）入住率（）五角场区域金岛大厦1.692沪东金融大厦2-2.285中环国际大厦2-2.298杨浦孵化基地1.798平盛大厦2.090平均价格水平2.0元/平米/天VS VS 4 45 5元元/ /平米平米/ /天（市区标准写字楼平均租金水平）天（市区标准写字楼平均租金水平）杨浦区目前的租金水平较低，在新增优质供应的产品品质提升的保证下，将会吸引一定市区的大面积自用客户，降
12、低其办公成本，但其总量不会过大；杨浦区五角场的规划日益完善及成型，未来地位的大幅度提升，增值潜力较大，会有大量“试水型”小面积投资者对区域进行投资。区域外投资客户分析区域外投资客户分析投资客户投资客户 追求稳定的租金收益追求稳定的租金收益 注重项目的长期获利能力注重项目的长期获利能力 对项目长期的增值能力有一定的期望对项目长期的增值能力有一定的期望对产品内部装修及配套要求相应较高，以便于后期租赁对产品内部装修及配套要求相应较高，以便于后期租赁区域办公楼常年满租，租赁状况稳定区域办公楼常年满租，租赁状况稳定五角场的良好规划，升值潜力大五角场的良好规划，升值潜力大本案的高标准产品配置本案的高标准产
13、品配置区域条件区域条件注重资金回笼的安全性注重资金回笼的安全性写字楼市场整体面趋好写字楼市场整体面趋好综合杨浦区发展轨迹，该区域可吸引问部分投资，并有足够的区域条件满足需求综合杨浦区发展轨迹，该区域可吸引问部分投资，并有足够的区域条件满足需求客户区域综合象限图客户区域综合象限图区域客户区域客户非区域客户非区域客户投资客户投资客户小面积小面积客户客户自用客户自用客户大面积客户大面积客户小面积投资小面积投资较少较少【结论】【结论】区域内的自用客户因价格及地段等原因以小面积需求为主；区域内的投资客户数量较少。区域外的自用客户则为追求实惠价格的大面积客户为主；区域外的投资客户以小面积投资为主；客户关注
14、点分析客户关注点分析1 1、长期投资客户关注点、长期投资客户关注点2 2、短期投资客户关注点、短期投资客户关注点3 3、自用客户关注点、自用客户关注点长期投资客户关注点长期投资客户关注点 追求稳定的租金收益追求稳定的租金收益 注重项目的长期获利能力注重项目的长期获利能力产品品质是提高长期投资客户收益的突破点产品品质是提高长期投资客户收益的突破点租金价格租金价格租金价格租金价格产品品质产品品质区域平均水平区域平均水平2.0元元/平米平米/天天市区通行水平市区通行水平45元元/平米平米/天天?1、长期投资客户关注点、长期投资客户关注点2 2、短期投资客户关注点、短期投资客户关注点3、自用客户关注点
15、、自用客户关注点短期投资客户关注点短期投资客户关注点 追求物业增值回报追求物业增值回报 对资金的快速回收有较高要求对资金的快速回收有较高要求 注重资金回笼的安全性与便捷性注重资金回笼的安全性与便捷性产品品质是提高短期投资客户收益的突破点产品品质是提高短期投资客户收益的突破点增值突破点可塑性地段区位既定面积优势既定产品品质提升空间1、长期投资客户关注点、长期投资客户关注点2、短期投资客户关注点、短期投资客户关注点3 3、自用客户关注点、自用客户关注点自用客户关注点自用客户关注点地段与交通是重要影响因素地段与交通是重要影响因素要求产品面积与公司发展程度较为契合要求产品面积与公司发展程度较为契合对产
16、品品质有相应要求对产品品质有相应要求区位现状，难以突破区位现状，难以突破客户因素，无法掌控客户因素，无法掌控可利用的突破点可利用的突破点产品品质是提高自用客户接受度的突破点产品品质是提高自用客户接受度的突破点自用客户入驻特征自用客户入驻特征服务于区域（杨浦区、五角场）的企业。如农业银行杨浦区支行以及杨浦区本地服务于区域（杨浦区、五角场）的企业。如农业银行杨浦区支行以及杨浦区本地的企业、服务机构，的企业、服务机构，对企业形象及办公产品有一定要求对企业形象及办公产品有一定要求。（集中于普通办公楼）。（集中于普通办公楼）依托复旦、同济的小型科技公司。（集中于科技园区）依托复旦、同济的小型科技公司。（集中于科技园区）对区域要求不高，对区域要求不高，但注重产品形象但注重产品形象，对价格要求较高的，贸易类、外地公司驻上，对价格要求较高的，贸易类、外地公司驻上海办事处等。（集中于标准办公楼）海办事处等。（集中于标准办公楼）五角场及四平路沿线地区行业企业比例图五角场及四平路沿线地区行业企业比例图25%27%16%12%20%房产建筑类投资贸易类服务类科技网络类其他客户特性分析客户特性分析创业型企业创业
