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1、房地产企业发展战略与房地产企业发展战略与商业模式创新商业模式创新暨土地增值税纳税筹划暨土地增值税纳税筹划章 从 大研研 讨讨 主主 题题管理环境的变化及房地产企业的应对策略管理环境的变化及房地产企业的应对策略房地产企业管理重心的改变房地产企业管理重心的改变 房地产企业走过的发展道路及其发展过程中存在的问题房地产企业走过的发展道路及其发展过程中存在的问题房地产企业成功的关键房地产企业成功的关键房地产企业管理精髓房地产企业管理精髓 房地产企业商业模式创新五要诀房地产企业商业模式创新五要诀 土地增值税清算法规解读及实务操作土地增值税清算法规解读及实务操作 土地增值税的纳税筹划技巧和操作实例土地增值税
2、的纳税筹划技巧和操作实例 人，诗意的栖居。人，诗意的栖居。 马丁马丁海德格尔海德格尔管理环境的变化及房地产企业管理环境的变化及房地产企业应对策略应对策略国际上进入国际上进入3C时代时代国内走市场经济道路与建设法制国家国内走市场经济道路与建设法制国家房地产企业应对策略房地产企业应对策略中国房地产产业发展变化的趋势及其展望中国房地产产业发展变化的趋势及其展望国际上进入3C时代变化（Change）顾客（Customer）竞争（Competition）变化（变化（ChangeChange）信息技术、自动化技术以及互联网技术极大地改信息技术、自动化技术以及互联网技术极大地改信息技术、自动化技术以及互联网
3、技术极大地改信息技术、自动化技术以及互联网技术极大地改变着企业存在及活动的方式变着企业存在及活动的方式变着企业存在及活动的方式变着企业存在及活动的方式计算机集成制造技术（计算机集成制造技术（计算机集成制造技术（计算机集成制造技术（CIMCIMCIMCIM）的发展导致了规模化）的发展导致了规模化）的发展导致了规模化）的发展导致了规模化定制生产方式（定制生产方式（定制生产方式（定制生产方式（Mass-customizationMass-customizationMass-customizationMass-customization）的出现，）的出现，）的出现，）的出现，使得规模经济的要求与多样化
4、的要求得以同时实使得规模经济的要求与多样化的要求得以同时实使得规模经济的要求与多样化的要求得以同时实使得规模经济的要求与多样化的要求得以同时实现现现现变化（变化（ChangeChange）电子、通讯、能源、材料、生物、航天等领域技术的电子、通讯、能源、材料、生物、航天等领域技术的电子、通讯、能源、材料、生物、航天等领域技术的电子、通讯、能源、材料、生物、航天等领域技术的突破将带来生产力的飞跃，也必将对企业、社会经济突破将带来生产力的飞跃，也必将对企业、社会经济突破将带来生产力的飞跃，也必将对企业、社会经济突破将带来生产力的飞跃，也必将对企业、社会经济活动以及其他各方面造成巨大冲击活动以及其他各
5、方面造成巨大冲击活动以及其他各方面造成巨大冲击活动以及其他各方面造成巨大冲击全球化的影响全球化的影响全球化的影响全球化的影响人类环境意识的普遍高涨人类环境意识的普遍高涨人类环境意识的普遍高涨人类环境意识的普遍高涨知识经济的影响知识经济的影响知识经济的影响知识经济的影响老龄化时代的到来：老龄化时代的到来：老龄化时代的到来：老龄化时代的到来：2035203520352035年老人占人口的比重将高达年老人占人口的比重将高达年老人占人口的比重将高达年老人占人口的比重将高达15%15%15%15%工业经济与知识经济的比较工业经济与知识经济的比较世界经济发展阶段表世界经济发展阶段表工工工工 业业业业 发发
6、发发 展展展展 阶阶阶阶 段段段段人人人人 均均均均 G D P G D P工工工工 业业业业 特特特特 征征征征经经经经 济济济济 起起起起 步步步步 阶阶阶阶 段段段段3 0 0 $3 0 0 $劳劳劳劳 动动动动 密密密密 集集集集 型型型型 , , 轻轻轻轻 纺纺纺纺 工工工工 业业业业 为为为为 主主主主经经经经 济济济济 起起起起 飞飞飞飞 阶阶阶阶 段段段段 3 0 0 $1 5 0 0 $ 3 0 0 $1 5 0 0 $资资资资 金金金金 密密密密 集集集集 型型型型 , , 重重重重 化化化化 工工工工 业业业业 为为为为 主主主主经经经经 济济济济 加加加加 速速速速 阶
7、阶阶阶 段段段段1 5 0 0$11 5 0 0$1万万万万$ $技技技技 术术术术 密密密密 集集集集 型型型型 , , 高高高高 加加加加 工工工工 度度度度 化化化化经经经经 济济济济 成成成成 熟熟熟熟 阶阶阶阶 段段段段1 1 万万万万 $ $ 以以以以 上上上上知知知知 识识识识 密密密密 集集集集 型型型型 , , 高高高高 附附附附 加加加加 值值值值 化化化化顾客（顾客（CustomerCustomer）需急 供急顾客（顾客（CustomerCustomer）整个世界进入供过于求的时代整个世界进入供过于求的时代主导权捏在顾客的手中主导权捏在顾客的手中你伺候不好顾客无关紧要，别
8、人会你伺候不好顾客无关紧要，别人会竞争（竞争（CompetitionCompetition）竞争者不再受国界之限。新的竞争者竞争者不再受国界之限。新的竞争者可能会在任何时刻，在世界上任何地可能会在任何时刻，在世界上任何地点突然出现点突然出现如果组织要想取得长期的成功，管理如果组织要想取得长期的成功，管理者必须从全球的角度考虑问题者必须从全球的角度考虑问题国内走市场经济道路与建设法制国家 市场经济道路：国家调节宏观经济的方式市场经济道路：国家调节宏观经济的方式方法发生深刻变化方法发生深刻变化 建设法制国家：游戏规则意识的培养与建建设法制国家：游戏规则意识的培养与建立立房地产企业应对策略快速快速(
9、Fast) (Fast) 灵活灵活(Flexible)(Flexible)持续改进持续改进(Improvement)(Improvement)勇于创新勇于创新(Innovation)(Innovation)中国房地产产业发展变化的趋势及其展望政府宏观调控的力度有可能进一步加大政府宏观调控的力度有可能进一步加大地区之间的不平衡依然存在，部分地区已经出现地区之间的不平衡依然存在，部分地区已经出现泡沫泡沫保障性住房将是房地产企业竞争地保障性住房将是房地产企业竞争地 在规模经济要求下在规模经济要求下, ,资本的力量将越发重要资本的力量将越发重要消费者需求的多样化与个性化导致营销面临全新消费者需求的多样
10、化与个性化导致营销面临全新挑战挑战万科的持续融资之路万科的持续融资之路万科土地储备增长情况万科土地储备增长情况2007年典型房地产上市公司土地储备量对比年典型房地产上市公司土地储备量对比房地产企业管理重心的改变房地产企业管理重心的改变 从正确地做事到做正确的事从正确地做事到做正确的事效率与效果的平衡效率与效果的平衡房地产企业管理重心的变化房地产企业管理重心的变化正确地做事 做正确的事房地产企业管理重心的变化房地产企业管理重心的变化效率+房地产企业走过的发展道路及其房地产企业走过的发展道路及其发展过程中存在的问题发展过程中存在的问题 房地产企业走过的发展道路房地产企业走过的发展道路 房地产企业发
11、展过程中存在的问题房地产企业发展过程中存在的问题 房地产企业走过的发展道路房地产企业走过的发展道路恶性债权融资，追求快速发展恶性债权融资，追求快速发展无数企业因无数企业因此辉煌，因此衰落此辉煌，因此衰落原始积累，自给自足原始积累，自给自足无发展，一直在求生无发展，一直在求生存存股权融资、资源整合股权融资、资源整合加深了对资本、市场、加深了对资本、市场、技术的理解技术的理解房地产企业发展过程中存在的问题 木桶效应木桶效应木桶效应木桶效应资本、管理、技术、人才、市场开资本、管理、技术、人才、市场开资本、管理、技术、人才、市场开资本、管理、技术、人才、市场开拓等任何一个企业最短处，决定了企业发展的最
12、拓等任何一个企业最短处，决定了企业发展的最拓等任何一个企业最短处，决定了企业发展的最拓等任何一个企业最短处，决定了企业发展的最大规模大规模大规模大规模占有资源，不是利用资源占有资源，不是利用资源占有资源，不是利用资源占有资源，不是利用资源对资本理解不深，对资本理解不深，对资本理解不深，对资本理解不深，利用不够，发展资源短缺。无论是利用不够，发展资源短缺。无论是利用不够，发展资源短缺。无论是利用不够，发展资源短缺。无论是“自给自足，自给自足，自给自足，自给自足，缓慢积累缓慢积累缓慢积累缓慢积累”或或或或“追求借钱发展追求借钱发展追求借钱发展追求借钱发展”都是对现代企业都是对现代企业都是对现代企业
13、都是对现代企业发展和资本的一种片面理解发展和资本的一种片面理解发展和资本的一种片面理解发展和资本的一种片面理解房地产企业发展过程中存在的问题 企业是自己的老婆企业是自己的老婆缺乏合作意识，无缺乏合作意识，无法整合资源。不开放，就不能依靠合作来法整合资源。不开放，就不能依靠合作来整合发展过程中所稀缺的各种资源整合发展过程中所稀缺的各种资源愚公移山或愚公移山或“拆东墙、补西墙拆东墙、补西墙”发展发展速度受到限制或发展风险极大。速度受到限制或发展风险极大。房地产企业成功的关键房地产企业成功的关键星级饭店原理：星级饭店原理：牢牢把握价值的认同度，用市场需求来判断项目的商业价值托福原理：托福原理：用最低
14、的相对成本，最小的风险选择经营环节外科医生原理：外科医生原理：资源不在于拥有，而在于整合与利用房地产企业管理精髓房地产企业管理精髓 产品定位的管理产品定位的管理营销策划的管理营销策划的管理人力资源管理人力资源管理预算管理预算管理成本管理成本管理产品定位的管理客户需求多样化以及个性化的时代已经来客户需求多样化以及个性化的时代已经来临，创造性的把握客户需求并第一时间用临，创造性的把握客户需求并第一时间用现实的产品加以满足是现实的产品加以满足是“赢赢”的关键的关键企业产品的定位必须以客户需求为中心企业产品的定位必须以客户需求为中心营销策划的管理营销策划的关键是适合客户需求且为项目营销策划的关键是适合
15、客户需求且为项目本身所独有的独特卖点的提炼、表达与传本身所独有的独特卖点的提炼、表达与传播播USPUSP文化、生态、环保、节能、健康、精神层文化、生态、环保、节能、健康、精神层面的享受、身份的象征等均是经常采用的面的享受、身份的象征等均是经常采用的诉求元素诉求元素v从貌似没有特色的威尼斯蓝湾本身（园林、设施）挖掘可以提炼形象概念的产品核心园林、建筑设计、人工湖泊、泳池、林荫小道、太极广场、儿童乐园、会所、超市、幼儿园、商铺、咖啡厅、西餐厅、住宅与竞争对手相比，有哪一点是与众不同又可以成为卖点（selling point）的？楼盘的核心楼盘的核心瀑布（叠水）蜿蜒漫长的无极泳池白云山上流下的一股小
16、溪亲水设施二期、三期人工湖的贯通自然风格的人工湖水（景）水（景）太极广场住 宅儿童乐园园林幼儿园会 所水水产品的核心产品的核心v项目首期以水景为园林的主体项目首期以水景为园林的主体v生命之源v柔和，温馨v洁净，清新v富足、繁荣水的升华水的升华关爱 融和优裕v从水的升华到项目的开发概念，中间的桥梁就是核心概念v核心概念就是威尼斯蓝湾的形象包装载体人力资源管理未来企业核心的（唯一）的竞争优势将主未来企业核心的（唯一）的竞争优势将主要聚焦于人力资源领域要聚焦于人力资源领域人力资源管理必须为企业战略的实现提供人力资源管理必须为企业战略的实现提供支持与保障支持与保障企业可持续发展与人力资源企业可持续发展与人力资源基于能力的人力资源开发与管理系统员工的核心专长与技能客户忠诚形成组织的核心能力为客户创造独特价值客户忠诚赢得战略与竞争优势理念依据使命追求核心价值观客观依据市场与客户企业生存与发展的企业生存与发展的核心命题核心命题可持续发展的依据可持续发展的依据可持续发展的理念依据与现实依据n n牵引机制、激励机制、约束机制、竞争淘汰机制牵引机制、激励机制、约束机制、竞争淘汰机制n n基于战略的人力资源
