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1、房地产法律实务讲义 目录：1.房地产财产权 6.房地产中介服务2.房地产征收 7.房地产税费制度3.房地产开发 8.房地产金融服务4.房地产交易 9.物业管理服务5.房地产租赁前 言目 录1房地产财产权房地产财产权案例：汝州市蟒川镇寺上村第四村民组诉汝州市人民政府土地所有权争议处理决定纠纷案原告：汝州市蟒川镇寺上村第四村民组；被告：汝州市人民政府第三人：汝州市蟒川镇寺上村第一村民组。 2006年6月，第三人对争议地（位于：寺上村东，临寺公路北侧，东至倪家坟，西至争议地内六间平房西250米处，为荒坡）对外承包时与原告发生争议。原告提出确权申请，被告作出汝政决（2008）20号决定确权给原告；第三
2、人申请复议，平顶山市政府维持。第三人不服提起行政诉讼，法院以该处理决定主要依据不足，作出撤销上述决定的判决。 2008年11月21日，原告再次申请确权，被告2009年9月11日作出汝政（2009）20号决定，部分给原告，部分给第三人。原告、第三人都不服，诉至法院请求撤销该决定。目 录1房地产财产权房地产财产权背景知识： 四固定中国60年代农业政策，即以土地改革确权和农业合作化为基础，根据实际情况对农村集体所有的土地(山林、水面、草原)、牲畜、农具、劳动力进行统一调整和固定，本着属地原则，兼顾有利生产、方便管理，将土地等生产资料划归就近的生产队集体所有(农村人民公社工作条例修正草案第20条)。各
3、方陈述事实：原告：1951年，登记在原告部分村民名下；1962年，四固定时固定为原告所有；2006年8月，第三人在争议地建房。第三人：1951年，部分在原告村民名下，部分在第三人村民名下；四固定时，通过调换固定，争议地东西两侧、临寺公路下方部分都属第三人。被告：争议地为荒地，双方一直未利用；被告依据1951年土地房产所有权证作出决定。双方均未提供四固定时的有效证据。目 录1房地产财产权房地产财产权法律：土地管理法：第16条土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日
4、起三十日内，向人民法院起诉。土地权属争议调查处理办法：第27条 调解未达成协议的，国土资源主管部门应当及时提出调查处理意见，报同级人民政府作出处理决定；第28条 国土资源主管部门应当自受理土地权属争议之日起6个月内提出调查处理意见。因情况复杂，经主要负责人批准，可适当延长。法院：被告未提交其国土资源主管部门的调查处理意见和批准延长手续，不符合法定程序要求。判决撤销汝政（2009）20号决定。房地产财产权土地所有权1.11.4地役权1.5抵押权土地使用权1.2房屋所有权1.31.6典权点击添加标题1.1土地所有权1.1.1国家土地所有权1.1.2集体土地所有权目 录1.1.1国家所有土地权宪法：
5、第十条城市的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。第九条矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。土地管理法：第二条 国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组
6、织经营、管理。1.2土地使用权1.2.1农用地1.2.2建设用地1.2.3未利用地目 录1.2.2国有建设用地使用权年限城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。1.3房屋所有权（建筑物区分所有权）1.3.1专有部分所有权1.3.2共有部分所有权问：土地实行私有制好？问：土地实行私有制好？还是公有制好？还是公有制好？2.2.房地产登记和房地产征收房地产登记和房地产征收案例：靖江市龙源特种电器厂诉靖江市
7、国土资源局土地行政处罚纠纷案靖江市龙源特种电器厂诉靖江市国土资源局土地行政处罚纠纷案原告：靖江市龙源特种电器厂原告：靖江市龙源特种电器厂被告：靖江市国土资源局被告：靖江市国土资源局 20032003年年1111月，原告与靖江市马桥镇靖西村民委员会第六组（以下简称靖西月，原告与靖江市马桥镇靖西村民委员会第六组（以下简称靖西村六组）签订土地征用协议，征用靖西村六组集体所有的建设预留地村六组）签订土地征用协议，征用靖西村六组集体所有的建设预留地12.212.2亩，亩，每亩补偿费用为每亩补偿费用为30481.830481.8元，总补偿费用为元，总补偿费用为371877.96371877.96元，同时原
8、告支付靖西村元，同时原告支付靖西村六组上下力资费、运输费六组上下力资费、运输费1 1万元（以上费用均已支付）。万元（以上费用均已支付）。 嗣后，原告就上述受让的嗣后，原告就上述受让的12.212.2亩土地中的亩土地中的5.5625.562亩办理了土地征用手续。亩办理了土地征用手续。20042004年原告在余下的年原告在余下的6.6386.638亩土地上建造商品房欲出售，被被告立案查处。亩土地上建造商品房欲出售，被被告立案查处。 2004 2004年年8 8月月3030日被告作出行政处罚决定书，认定原告合法征用土地日被告作出行政处罚决定书，认定原告合法征用土地5.5625.562亩，亩，实际占用
9、实际占用12.212.2亩，并在超占土地上建房，系超过批准数量，非法占用集体土地。亩，并在超占土地上建房，系超过批准数量，非法占用集体土地。依据依据土地管理法土地管理法第第7676条之规定决定：没收原告在非法占用土地上新建的建条之规定决定：没收原告在非法占用土地上新建的建筑物和其他设施，并处罚款筑物和其他设施，并处罚款2.132.13万元。万元。 处罚后，原告不服，以被告处罚决定认定事实和适用法律有误，向法院提处罚后，原告不服，以被告处罚决定认定事实和适用法律有误，向法院提起行政诉讼。起行政诉讼。法院：原告合法征用5.562亩，实际占有12.2亩，超占6.638亩，但不应属“超过批准数量非法占
10、用土地”。事实上，这是基于原告和靖西村六组的土地征用协议的占用，原告也为此支付了相应价款。其实质是非法转让土地。被告的行政处罚认定事实、适用法律错误，应予撤销。法律法规：第二条 任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。 土地使用权可以依法转让。 国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。 第七十三条 买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；一、房地产登记1、依据： 物权法：第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第十条 不动产登记，由不动产所在
11、地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。2、分类： （1）土地所有权、土地使用权、地役权、抵押权登记 依据土地登记办法第3条，县级以上人民政府登记造册 （2）房屋所有权、房屋抵押权登记 依据房屋登记办法第4条，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。二、房地产征收（一）分类1、土地征收 土地管理法第43条：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。2、国有土地使用
12、权上的房屋征收（二）征收主体1、县级以上人民政府土地管理法第46条2、市、县级人民政府国有土地上房屋征收与补偿条例第4条（三）征收程序（以征收土地为例）1、审批将土地利用规划确定为建设用地2、审批将农用地转为建设用地3、审批征收土地决定以上都是由省级政府或国务院审批4、县、市级以上人民政府公告征收土地决定5、村民拿权属证书在公告期内办理补偿登记6、政府公布征地补偿安置方案，征求农村集体组织和农民意见7、政府按照确定的征地补偿安置方案向被征地农村集体经济组织给付补偿款、对被征地农民进行安置8、所有权转移登记（四）征收补偿（以征收耕地为例）1、土地补偿费 为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍2
13、、安置补助费 每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为 该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。3、地上附着物和青苗的补偿费 由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费 和安置补助费的标准规定。 江苏省土地管理条例 第26条 耕地前三年平均年产值每公顷低于一万八千元的，按一万八千元计算。三、国有土地上房屋征收与补偿条例1、第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定： （一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、
14、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。三、国有土地上房屋征收与补偿条例2、第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。 第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定
15、公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。问：问：1、你愿意政府征收你、你愿意政府征收你家土地或房屋吗？家土地或房屋吗？ 2、怎么理解公共利、怎么理解公共利益？益？3.3.房地产开发制度房地产开发制度案例：张某与解放军某部队预租房屋合同纠纷上诉案案上诉人：张某上诉人：张某被上诉人：解放军某部队被上诉人：解放军某部队 19971997年年8 8月月2929日，解放军某部队与张某签订合同，约定张某投资建设某部日，解放军某部队与张某签订合同，约定张某投资建设某部队划拨土地上立项的商业大厦。大厦建成后产权归某部队所有，张某
16、租用该大队划拨土地上立项的商业大厦。大厦建成后产权归某部队所有，张某租用该大厦厦1212年（从年（从19981998年年1 1月月1 1日起至日起至20092009年年1212月月3131日止），每年交纳租金日止），每年交纳租金8282万元。合万元。合同期满后，张某按照市场价格享有优先承租权。大厦于同期满后，张某按照市场价格享有优先承租权。大厦于19981998年竣工，某部队取年竣工，某部队取得房屋所有权证并将房屋交付张某承租经营。后因张某拖欠房屋租金，双方签得房屋所有权证并将房屋交付张某承租经营。后因张某拖欠房屋租金，双方签订订处理意见处理意见，约定张某分两次付清拖欠的租金，若在，约定张某分两次付清拖欠的租金，若在20022002年年1212月月 3131日前日前不付清租金，某部队将无条件收回房屋。不付清租金，某部队将无条件收回房屋。 处理意见处理意见签订后，张某未能按约支付拖欠租金。签订后，张某未能按约支付拖欠租金。20032003年年1212月月2525日，某日，某部队向人民法院提起诉讼，请求解除与张某签订的合同，张某支付尚欠的租金。部队向人民法院提起诉讼，请求解除与张某签订的合
