住宅项目选址影响因素分析与案例论证 杭州/朱菁Reference:笔者在总结国内外关于住宅区位选择理论研究成果的基础上,结合我国住宅市场当前的实际情况,主要从城市层面、板块层面、项目层面、企业层面四个维度构建指标体系,并通过具体分析杭州市住宅项目的一些典型案例来进行论证结果呈现了较为科学合理的影响因素体系,也进一步表明了区位选择对于房地产项目开发的重要性该研究结果能为房地产企业进行住宅项目选址提供参考,在开发经营中趋利避害Keys:住宅项目;区位选择;影响因素引言在房地产界有一句名言:“第一是区位,第二是区位,第三还是区位”一个好的区位就相当于一个好的出身,即具备先天优势住宅项目的开发是否成功,在其选址阶段已经埋下了伏笔地理区位的选择,对房地产项目的投资开发起着至关重要的作用所以进行该阶段的分析论证是住宅开发不可或缺的关键环节房地产投资开发主要是从三个方面展开的,即时机选择、区位选择、类型选择其中,区位选择是循着城市—板块一项目这一流程进行分析的所以,我们可从城市层面、板块层面、项目层面、企业自身层面4个角度,分析影响选址的主要因素1.国外学者的研究国外关于住宅选址问题的研究体系十分成熟。
主要分为3种观点:第一种观点是在上世纪20 - 30年代,以美国芝加哥大学社会学系为代表的基于人文生态的住宅区位理论其中,具有代表性的是巴基斯的“同心圆带状”住宅区位论(过滤理论)、霍伊特的扇形住宅区位论、哈里斯和乌尔曼的多核心理论第二种观点是上世纪50年代的学者从经济角度出发,从城市交通费用和住房费用相互关系的角度提出的住宅区位的互换论代表人物有温哥和阿隆索、墨思、伊文思第三种观点是家庭生命周期理论在对大量的个体居住变迁过程的研究中发现,不同阶段的家庭结构状态,对住宅区位呈现不同的目标选择,但呈现出一定的规律性2.我国学者的研究我国学者在学习西方理论的同时,结合实际情况,对住宅区位选择进行了多视角的分析研究主要集中在区位因素的分析和不同社会属性人群的居住偏好,且基本为定性分析,定量分析或相关模型的研究较少本文主要着眼于住宅项目选址的宏观定性分析,从4个层面系统地论述,构建指标体系,并用实际案例加以论述住宅项目的定义与类型1.住宅项目的定义住宅项目是房地产项目的一种产品定位房地产项目定位,是指房地产项目在国家和地区相关的法律、法规和规划的指导下,根据本项目所在地域的经济、政治、人文和风俗习惯等,依据项目本身自有的特点和对市场未来发展趋势的判断,结合项目自身特有的其他制约因素,找到适合于项目的客户群体,在客户群体消费特征的基础上,进一步进行产品定位,包括住宅项目,商业项目,写字楼项目,工业项目等。
2.住宅项目的类型常见的住宅项目类型有:按楼层,分为多层、小高层、高层;按户型面积,分为大、中、小户型;按档次,分为高档、中档、抵挡笔者主要引用万科地产以客户为导向的产品分类方式进行介绍(见表1)住宅项目选址影响因素分析1.城市层面(1)经济与居民购买力良好的经济基础会为房地产的需求带来支撑事实证明,各大直辖市、沿海地区的房地产市场比西部地区更为兴盛如上海、杭州等东部沿海发达城市,居民生活水平高,购买能力强,房地产市场十分繁荣,吸引了大量房地产企业不断进入,能够预期高收益高回报,但同时又由于行业竞争度和集中度高,投资风险也会很大而像二、三线城市那样经济不是特别发达的城市,但其经济上升趋势明显,居民购买潜力较大,房地产市场处于缓慢上升阶段,这些城市也是可重点考虑的项目选址地点从居民购买力来看,随着我国社会发展和经济持续增长,居民生活水平大幅度提高,能满足“吃穿住行”各方面的需求我国房地产市场持续火热最基本原因就是人们的需求很大受传统思想的影响,人都想要拥有自己的房子,无论质量还是数量都要求很高除了刚需,房地产业也是居民投资的主要领域2)人口成长性一个城市的人口基数和成长性,会对该城市的房地产市场尤其是住宅产品市场产生很大影响。
在人口持续增加的情况下,房地产市场必然是一个持续稳定的发展态势因为最终人口决定的是需求,需求决定了市场是什么样的,有需求的市场自然会有一个很好的发展当然,有时候会受到政府宏观调控和经济等因素的影响城镇人口数量的变化包括两个方面,即城镇人口的自然增长和城镇人口的机械增长(人口迁移),这两方面的变化,对房地产需求的影响具有较大的差异人口的自然增长,并非对房地产产生现实的需求,而是二三十年后的潜在需求因为新生婴儿既无购买住房的能力,也没购买住房的需要;人口的机械增长,则对房地产产生现实的需求,这些迁入人口绝大多数是靠购买住房来解决居住问题的3)住宅市场供求关系分析一个城市住宅市场当前的可容量,是考虑是否进入该市场的前提条件若市场供大于求,已经完全饱和[来自www.lW],那么,进入该市场则会面临相当大的风险和挑战,除非项目拥有凌驾竞争对手的核心优势,或者企业拥有较强的资本支持和品牌竞争力若市场供不应求,有较多的发展空间,居民消费潜力很大,那么,企业如果把握机遇,优先进入抢占市场,便能获取收益所以,城市住宅供求关系是住宅选址应重点关注的影响因素2.板块层面(1)板块规划前景板块规划又可称为区域规划,是为实现一定地区范围的开发和建设目标而进行的总体部署,是城市规划的一部分。
它对所规划地区的整个经济建设的重要决策具有指导性,是城市政府干预和调控房地产市场的一个重要行政手段房地产企业在选择住宅建造区位时,必然会受到城市规划和板块规划的制约首先它对开发成本的影响是极端的,若是违反了规划的有关法规,其成本将会无穷大;另外,对建筑高度、密度、容积率等提出的控制指标,直接影响着单位建筑面积的住宅开发成本再者,它规定了开发利用的空间,规定各类用地的界限和适用范围、各类用地内适建、不适建、有条件可建的建筑类型最后,规划促使人们对某区位的未来形成稳定的预期,从而影响住宅市场的需求方,如对周围用地的规划、基础设施的分布以及商业区、学区的投资建设等等只有时刻关注当地的规划目标,分析板块的规划前景,才能趋利避害,选择恰当的地点进行住宅开发,以在后续的经营中获得利益2)板块竞争优势住宅项目选址之前,一定要弄清城市的总体规划和详细的板块规划情况,对城市的现状、规划结构和发展计划要有深入的研究要分析每一板块在城市发展中所处的地位和发挥的作用,在未来的利好点和不利点,突出的竞争优势其次,还要了解居民对每个板块的认同度,相比较而言更愿意在哪个板块买房另外,所在板块政府的办事效率和优惠措施,也是该板块的竞争优势之一。
3.项目层面(1)地价水平地价水平直接影响着住宅开发的土地成本,是影响住宅项目选址的关键因素之一,具有一票否决性质我国土地所有权归国家所有,地价在我国是指取得土地使用权所需支付的费用摸清土地市场的变化规律,会有助于开发商用低价拿到好地块2)基地概况在决定购买某一地块时,要对该地块进行详细的现场勘查和可行性分析了解基地上空、地面、底下是否存在缺陷,例如地面不平整,呈盆地状或地下埋有危险物品等,这都会增加开发成本还有,基地的背景和历史遗留问题也要调查清楚,避免纠纷公共基础设施是住宅项目的生命线,是择址时必须考虑的细部因素这不仅会影响居民日常生活,而且若开发商购买了基础设施不完备,或者尚处于待开发状态的地块,将是对其实力和耐心的巨大挑战很明显,与基础设施完备的地段相比,这样的地块在正常开发周期内是无法收回资本的3)交通便利性住宅位置周围的交通便利程度直接影响着居民的买房选择目前,住宅开发规模都很大,建成之后将入住数千人,随着私家车的普及率日益提高,居民的进进出出,对楼盘周边地区、楼盘与市中心之间的交通路网和公交路线都提出了更高的要求交通网络发达便利,便可将居民出行时间减到最低程度,居民乐意购买此处的房产。
若考虑不周,择址地段交通不便,就可能会给项目销售造成巨大障碍4)周边环境周边环境分为自然环境和人文环境人们的生活水平提高了,就开始追求有品质、悠闲健康的生活很多居民倾向于在环境优美、污染少的地方置业针对此类客户,开发商应从自然环境考虑择址,最好远离市政干道,地处僻静,而且空气、水土无污染、无电磁辐射,地形地貌平整易布局、地势位于城市上风区,绿化程度较高的区域而周边如果有好的景观,如公园、绿化带、海景或水库、山体则更佳人文环境包括,学校(高校、中小学)、图书馆、科研机构、医院、商业网点,以及购物方便程度、娱乐场所、拟建项目周围的楼盘品质及入住居民的社会身份等因素孟母三迁、择邻而居”的典故说明望子成龙的父母们,置业时十分关注楼盘的人文环境例如,现在的学区房已成为了房地产市场最热销的产品4.企业层面(1)资金周转能力企业资金周转能力很大程度上限制了住宅项目的择址成本择址成本分为资金和时间成本两部分资金成本,主要由购地成本和拆迁成本两部分构成;时间成本,是指从获得土地使用权开始至达到开工建设条件所需的时间成本企业自身拥有的资金量,向银行借贷、公募和私募等融资能力大小,预示着企业能负担的地价水平和建设成本。
资金一旦出现周转问题,不仅影响项目的开发进度,还会使企业陷入危机2)品牌竞争能力企业在当地拥有的社会资源,其品牌在当地的认可度,以及开发能力在当地的竞争力,都影响着住宅项目开发的区位选择不同规模的企业应[来自wWw.lw5u.coM]进行不同的项目选址根据上面4个层面的分析,可建立一个住宅项目选址影响因素指标体系(见图1)区位选择是住宅项目开发的基础,是成功建设销售的前提条件对此进行系统地总结分析,能为房地产企业进行住宅项目选址提供参考依据,在开发经营中趋利避害案例论证笔者选取杭州市的中海·寰宇天下、万科·草庄两个楼盘进行比较,论证住宅项目的区位选择的影响因素(主要考虑选址方面的不同,忽略其他差异性)从城市层面上说,杭州的城市经济发达、房地产业成熟、人口流动性大、居民购买力强,房价一直居于全国领先水平从企业层面说,中海、万科都是房地产界的标杆品牌,企业资金雄厚,竞争力强1.项目概况2.区位分析(1)寰宇天下位于滨江一线江景绝版土地,根据万科的产品分类,它属于高档型TOP1型,占有城市的稀缺景观资源滨江一线沿江已无土地供应,稀缺性明显;滨江新区规划完整,城市界面有现代感、有活力;地处钱江新城、滨江区政府、奥体中心三大CBD的核心,未来预期良好。
再来看它的交通及配套(见图2)楼盘距离地铁一号线站点500米左右;距庆春跨江隧道仅5分钟车程;距在建的望江隧道500米,15分钟内直通西湖;通过西兴大桥、机场高速,15分钟内能到达萧山国际机场、杭州火车站和汽车站交通十分便利配套方面,它享受滨江区政府、星光大道周边所有配套,商场、银行、餐饮、学校齐全拿对地为寰宇天下的成功奠定了良好的基础2)草庄位于城东新城,目前正在规划中,客户的认知度和认可度不高现存的自然资源几乎没有,只有还在建设中的笕桥港滨水绿化带和2.5万㎡城市生态公同——草庄公同交通方面还算便利,通过西兴大桥、机场高速等15分钟到达萧山机场、火车站和汽车站公共配套方面只有医院(见图3)草庄地块没有先天优势,这对产品定位提出了更高的要求,但其高端产品推出时正好是政策高压期3.销售状况销售数据是对产品的最好检验分析中发现从首推至2013年2月,寰宇天下的“齐家90”户型销售火爆,房价在2012年4月后逐步上升在房地产市场低迷的情况下,单盘累计销售48亿,荣膺杭州2012年单盘销售冠军而草庄由于高端超户型定位,定价高,又无景观资源,产品去化艰难,市场回应惨淡,房价从2012年初至今没有涨幅。
结论笔者主要分析了影响住宅项目选址的主要因素,从城市、板块。