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1、2021年物业管理方案设计2021年物业管理方案设计1 一、项目概况 1.地理位置 该项目位于_区与_区的结合部，面临武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。 2.项目主要经济指标 二、物业管理资料 物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。为住户带给全方位管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”;常规性公共服务(合同服务)托付性特约服务(非合同零星服务)和经营性多种服务(全方位、多层次的综合服务)。 1、房屋及设施设备管理 1.1建筑公共部位得到修理、
2、养护和管理范围包括:公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。 房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面: A、工作的主动性 管理职责人与服务中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、持续房屋正常的运用功能及完好。 B、工作的多样性 依据房屋的完损状况、季节改变、住户对象等实行日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特别修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。 C、工作的针对性 在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，依据住户的不同需求和所处的特定条件实行有针对性的服务措施
3、。 1.2共用设施、设备的管理 范围包括:上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。 共用设施设备的管理由修理管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的修理管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、修理、保养制度各种运行记录齐备。到达设施设备齐全、功能正常、运行良好。 1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理 范围包括:道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。 依据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、修理保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。
4、对于有些专项类别，如:车库、制定专业管理方案并实施。透过有序的工作使其到达功能正常、畅通、达标，基本完好。 1.4智能化设施设备 范围包括:楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。 依据智能系统的构成、分系统设备的组成状况，建立起适合jt智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备修理管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用现有资源，提升智能系统功能，透过严格管理保证智能系统运作正常。
5、 2、环境卫生管理 在jt我们遵循“高标准、严要求”的环境卫生管理和“高质量、高频度”的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生爱护的职能。做好两项工作，即卫生管理、环境管理。 2.1卫生管理 是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运到达环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按安排消毒、灭鼠、灭虫。透过对小区的清洁卫生，区域管理的过程限制，确保向住户带给高档次的服务水准及高质量的生活场所。 2.2环境管理 jt的环境管理为小区礼貌干净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环基础设施健全、生活舒适便捷，构成环保意识，日常管理与爱护有机结合，提高住户的生活质量。 3.绿化管理 绿化的
6、功能是美化环境。透过我们的管理到达绿草荫荫、绿树成荫的效果;我们以专业化的管理养护人员，将片区负责与巡查相结合，科学合理的保养、管理小区的绿化。绿化管理的主要资料是花木、草坪的养护。 4、治安消防管理 治安消防管理工作是jt重点管理工作之一。我们要贯彻“预防为主、防治(消)结合”的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。 5、车辆交通管理 对小区内各类车辆(汽车、摩托车、自行车等)进出、行驶、停岸实施管理工作，确保车辆平安、交通畅通、组织有序，停放整齐，创建美丽的辖区环境。 6、公共管理 6.1住户装修管理 在jt物业辖区里，对业主及住户的装修实行全面的监管。以确保装修设计合理，隐
7、藏工程贴合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程贴合消防管理规定的要求，并平安运用。保障住宅的结构平安及小区的整体美观，使业主有一个舒适、安静的生活环境。 6.2搞好修理基金以及储备金的核收与管理。 6.3帮助政府进行社会管理，如在物业辖区范围内从事人口统计、安排生育、预防犯罪等方面的工作。 7、常规性公共服务 即物业处履行物业管理合同，为全体业主及住户带给的常常服务，是全部业主及辖区内住户都能够享受到的。它贯穿于物业管理之中。如:清洁卫生服务、治安保卫服务、修理居住区环境服务等。我们将以专业、入微、优质的服务带给给业主及住户。 8、托付性特约服务 是为某些住户群体带给的服务，如:为高层住户1
8、4小时开启电梯、24小时高层供水、水泵的修理保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户带给舒适便利的生活环境。 9、经营性多种服务 即向业主及住户带给便利、高效、经济的便民服务。营造jt温馨、和谐的社区环境，努力使居民生活更便利、更迅捷。真正从居民的日常生活细微环节思索，以点点滴滴的积累和平凡的小事，体现物业管理的亲情和为业主服务的整体水平。从而使每一位业主及住户体验生活在jt这个暖和大家庭的华蜜。我们将以业主及住户为中心，有步骤地开展各种无偿与有偿服务，并不断倾听业主及住户的看法，开拓新的服务项目。 2021年物业管理方案设计2 一、概述某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经
9、济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。 二、目标贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌， 三、组织物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、好用，降低组织内耗及劳资成本等。 四、人事人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预料16名员工(按整个小区交付时设计)。序号岗位人数主要职责怪注1经理1在董事会领导下，全面负责经营等。2经营部主任1详细经
10、营事务、人事等。3办事员3文书、财务、劳资、后勤等。财会要持证4物业管理员1详细物业管理、装修监管、收费、维保服务等。5平安护卫员7门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。6水电工1公共区域水电设施维护、水电修理服务等。7保洁员2公共区域卫生保洁、绿化养护等。员工聘请后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。 五、经营预料a)经营收入：19。14万元(年度，以下省略)l物业管理费：11。34万元应收 12。6万元30000乘12乘0。35=126000(元) 预料收入11。34万元(收缴率90%)l修理服务费：0。5万元l特约服务：5。
11、8万元l其他收入：1。5万元b)支出：20。25万元l人员工资福利：14万元l办公费用：2。5万元(办公、平安护卫、绿化、保洁、消杀等)l修理保养费用：1。5万元l税金：1。05万元l不行预见费用：1。2万元c)润亏：-1。11万元d)物业接管期间前期投入：10万元(办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、平安护卫用品、绿化等)e)公共服务费构成测算：21。962万元/年，0。61元/月乘m2 (1)员工的工资和按规定提取的福利费序号岗位人数工资标准工资合计1经理1120012002经营部主任18008003办事员360018004物业管理员18008005平安护卫员750035006水电工
12、17007007保洁员2400800工资总额合计9600 工资总额合计：9600元/月;115200元/年福利：115200乘23%=26496(元/年)合计：14。17万元/年 (2)公用设施设备修理及保养费：1。5万元 (3)绿化管理费：绿化率45%1。04万m2乘1元/年乘m2=1。04万元 (4)清洁卫生费：2人乘12月乘80元/月乘人=0。192万元 (5)平安护卫费：7人乘200元/年乘人=0。14万元 (6)办公费：按管理人员工资总额25%计算 5。52万元乘25%=1。38万元 (7)固定资产折旧费：按10%计算即1万元 (8)税费：按营收5。5%缴纳即1。052万元 (9)保
13、险费：暂不投保(10)合理利润：按营收8%计算1。36万元但为减轻业主负担，我司将通过多元化经营、特约服务，严控经营成本等多项措施增加收入，削减支出，从而降低公共服务费价格，拟向政府物价主管部门申报本小区公共服务费价格指导价格为0。35元/月乘m2。 六、前期物业接管a)派物业管理员、水电工等工程技术人员参加工程验收(无验收权，仅可从物业管理角度向开发商提出建议)。b)物业接管验收l既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。l是物业通过竣工验收后，对物业主体结构平安和运用功能的再验收;l供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常运
14、用;l房屋幢、户编号已经有关部门确认;l落实物业的保修事宜(保修责任、保修期限、保修范围)。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校验到位;l接管小组按图纸资料移交清单，技术资料进行比照检查，发觉产权、技术资料有缺漏的，应以书面形式上报开发商，恳求赐予帮助解决。l接管小组按设备移交清单，对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行比照检查，发觉接管设备(设施)与移交清单不符或有缺漏的，应以书面形式上报开发商，恳求赐予帮助解决。l接管小组对每套单元房的水、电、土建部分进行全面检查，并将检查记录在册，对发觉的问题应刚好督促有关单位快速解决。l在保修期内，因施工、安装、设备等
15、因素产生的质量问题，公司应查明缘由，刚好上报开发商，恳求尽快解决。l抄水、电、气表的底数，记录备案。l接管验收中若发觉问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商督促建筑商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。l接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。l当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成。 七、入伙 1、打算工作l治安方面：小区四周种绿篱或安装防护栏;增设报警系统;统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗;l车辆管理：增设区间道路标记;封闭小区由多个出入口到一进一出;增设自行车棚;加固架空层车库;l垃圾清运：增设垃圾池(屋)或垃圾清运站等l楼道灯：改用节能灯(如：温感、声控或角摸式等)l分步购置办公、护卫、保洁、水电工等设备及工属具和员工工作服等;l制定入住流程;l印刷入住表格
