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1、资产评估学前言：资产评估行业及资产评估师资产评估行业资产评估行业资产评估作为一种专业化市场中介行业，是资产评估师运用资产评估作为一种专业化市场中介行业，是资产评估师运用专业方法，遵循专业规范，评定和估算资产或经济资源价值专业方法，遵循专业规范，评定和估算资产或经济资源价值的中介行为。的中介行为。服务于诸多重要经济领域和经济活动，包括设立中外合资企服务于诸多重要经济领域和经济活动，包括设立中外合资企业、国有企业改制上市、企业重组、国有产权或股权转让、业、国有企业改制上市、企业重组、国有产权或股权转让、金融风险防范、会计公允价值计量、税基确定等。金融风险防范、会计公允价值计量、税基确定等。我国的资
2、产评估业自我国的资产评估业自2020世纪世纪8080年代起步，经过年代起步，经过3030多年的发展，多年的发展，已形成矿业权评估、土地估价、房地产估价、旧机动车及其已形成矿业权评估、土地估价、房地产估价、旧机动车及其他机械设备残值鉴定作价、保险公估、综合资产评估共六大他机械设备残值鉴定作价、保险公估、综合资产评估共六大门类，由财政、国土资源、住房和城乡建设、商务、保监等门类，由财政、国土资源、住房和城乡建设、商务、保监等五部门分头担纲评估监管。截至五部门分头担纲评估监管。截至20152015年末，国内共有超过年末，国内共有超过1.41.4万家持照评估机构，有超过万家持照评估机构，有超过1313
3、万评估师、万评估师、6060多万从业人员。多万从业人员。资产评估师资产评估师是指经资产评估师职业资格考试合格，取得资产评估师职业资格证书并经中国资产评估协会登记的资产评估人员。资产评估师英文为:Public Valuer(简称 PV)。根据国务院2014年8月12日发布的国务院关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定（国发201427号）取消了注册资产评估师的职业资格许可和认定。2014年10月10日，关于做好取消注册资产评估师职业资格后续工作的通知（人社厅函2014380号）注册资产评估师调整为水平评价类职业资格。2015年4月27日，人力资源社会保障部财政部关于印发资产评估师职业资格制度
4、暂行规定和资产评估师职业资格考试实施办法的通知（人社部发201543号），原注册资产评估师调整为资产评估师 。准入类职业资格准入类职业资格职业准入即需要在从事相关职业工作前必须取得职业准入即需要在从事相关职业工作前必须取得执业资格证书，比如注会的签字权、执业医师的执业资格证书，比如注会的签字权、执业医师的从业资格等；从业资格等；水平评价类职业资格水平评价类职业资格职业水平评价类专业技术资格即职称，如会计初职业水平评价类专业技术资格即职称，如会计初中高级、建筑师一、二级等。指专业技术人员的中高级、建筑师一、二级等。指专业技术人员的专业技术水平、能力，以及成就的等级称号。专业技术水平、能力，以及成
5、就的等级称号。调整为水平评价类的职业资格不再实行执业准入控制，调整为水平评价类的职业资格不再实行执业准入控制，不得将取得职业资格证书与从事相关职业强制挂钩；对不得将取得职业资格证书与从事相关职业强制挂钩；对取得职业资格证书的人员不再实行注册管理；取得资格取得职业资格证书的人员不再实行注册管理；取得资格人员按照专业技术人员管理规定参加继续教育，不再将人员按照专业技术人员管理规定参加继续教育，不再将职业资格管理与特定继续教育和培训硬性挂钩。职业资格管理与特定继续教育和培训硬性挂钩。遵守国家法律、法规，恪守职业道德，并符合下列相应条件之一的人员，可申请参加考试：（一）取得管理学、经济学、理学、工学学
6、科门类专业的大学专科学历，工作满5年，从事资产评估相关专业工作满3年；（二）取得管理学、经济学、理学、工学学科门类专业的大学本科学历，工作满3年，从事资产评估相关专业工作满1年；（三）取得管理学、经济学、理学、工学学科门类专业硕士学位或者第二学士学位、研究生班毕业，工作满1年；（四）取得管理学、经济学、理学、工学学科门类专业的博士学历（学位）；（五）取得其他学科门类专业上述学历（学位）的人员，从事资产评估相关专业工作年限相应增加2年；（六）通过国家统一组织的经济、会计、统计、审计专业初级资格考试，取得相应专业技术资格证书，从事资产评估相关专业工作满5年。资产评估师报考条件资产评估师职业资格考试
7、设资产评估、经济资产评估师职业资格考试设资产评估、经济法、财务会计、机电设备评估和建筑工法、财务会计、机电设备评估和建筑工程评估程评估5 5个科目。资产评估科目的考试时间为个科目。资产评估科目的考试时间为3 3小时，其他小时，其他4 4个科目的考试时间均为个科目的考试时间均为2.52.5小时。资产评小时。资产评估师职业资格考试原则上每年举行一次。估师职业资格考试原则上每年举行一次。考试成绩实行考试成绩实行5 5年为一个周期的滚动管理办法。年为一个周期的滚动管理办法。资产评估师考试科目资产评估考试大纲1 资产评估要素及应用原则2资产评估的基本方法3资产评估程序4机器设备评估5房地产评估6资源资产
8、评估7无形资产评估8长期投资性资产评估9流动资产评估10企业价值评估11资产评估报告12以财务报告为目的的评估13 我国资产评估行业发展状况14国外评估准则资产评估：你需要吗？资产评估：你需要吗？你准备你准备购买一套房子或出售一件古董？购买一套房子或出售一件古董？继承或捐赠一笔财产？继承或捐赠一笔财产？投资一个商业项目或收购一家企业？投资一个商业项目或收购一家企业？出售你经营多年的企业出售你经营多年的企业资产评估能帮你避免资产评估能帮你避免出售财产时卖的太低出售财产时卖的太低购买资产时付款太多购买资产时付款太多失去商业机会失去商业机会课程教学内容1 资产评估总论2 资产评估的基本方法3 资产评
9、估程序4 机器设备评估5无形资产评估6长期投资性资产评估7流动资产评估8企业价值评估9 资产评估报告第一篇第一篇 资产评估的基本理论与基本方法资产评估的基本理论与基本方法第一章第一章 资产评估总论资产评估总论第一节第一节 资产评估与市场经济资产评估与市场经济一、资产评估（一、资产评估（valuation)valuation)的概念的概念以非现金以非现金的形式存的形式存在在评估评估 资产评估的概念：资产评估的概念： 资产评估是指符合国家有关规定的专门机构和人员，依据国家的有关规定，为了特定的评估目的，遵循适用的评估原则，选择适当的价值类型，按照法定的评估程序，运用科学的评估方法，对资产价值进行分
10、析、估算并发表专业意见的行为和过程。 二、资产评估的基本要素二、资产评估的基本要素二、资产评估的基本要素二、资产评估的基本要素（一）资产评估的假设（一）资产评估的假设知识点：公开市场假设知识点：公开市场假设 公开市场的含义：指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和买者的地位是平等的，彼此都有获得足够市场信息的机会和时间，买卖双发的交易行为都是在自愿的、理智的而非强制，或不受限制者的条件下进行的。（二）资产评估原则资产评估工作的行为规范，是处理评估业务的行为准则资产评估工作的行为规范，是处理评估业务的行为准则知识点：资产评估的经济技术原则知识点：资产
11、评估的经济技术原则（1 1）预期收益原则：资产的价值不是取决于其过去的生产）预期收益原则：资产的价值不是取决于其过去的生产成本和销售价格，而是决定于其在评估基准日后能够带来成本和销售价格，而是决定于其在评估基准日后能够带来的预期净收益，即预期的获利能力。预期的获利能力越大，的预期净收益，即预期的获利能力。预期的获利能力越大，资产的价值就越高。资产的价值就越高。知识点：资产评估的经济技术原则知识点：资产评估的经济技术原则（2 2）贡献原则：在评估时，某一资产或资产的某一构成部）贡献原则：在评估时，某一资产或资产的某一构成部分的价值，应取决于该资产对与其他相关资产共同组成的整分的价值，应取决于该资
12、产对与其他相关资产共同组成的整体资产价值的贡献，或该部分对资产整体价值的贡献，也可体资产价值的贡献，或该部分对资产整体价值的贡献，也可以用缺少它时整体资产价值或资产整体价值的下降程度来衡以用缺少它时整体资产价值或资产整体价值的下降程度来衡量确定。量确定。是预期收益原则的一种具体化。是预期收益原则的一种具体化。主要适用于构成某整体资产的各组成要素资产的贡献，或者主要适用于构成某整体资产的各组成要素资产的贡献，或者是当整体资产缺少该项要素资产将蒙受的损失。是当整体资产缺少该项要素资产将蒙受的损失。知识点：资产评估的经济技术原则知识点：资产评估的经济技术原则（3 3）替代原则：对具有同等效用而价格不
13、同的物品进行选）替代原则：对具有同等效用而价格不同的物品进行选择时，理性人必定选择价格便宜的择时，理性人必定选择价格便宜的; ;对价格相同而效用不同对价格相同而效用不同的物品进行选择时，理性人必定选择效用较大的。的物品进行选择时，理性人必定选择效用较大的。 替代原则要求尽可能利用与估价对象特征相类似替代原则要求尽可能利用与估价对象特征相类似资产的市场交易资料，来进行比较分析评估估价对象的价值，资产的市场交易资料，来进行比较分析评估估价对象的价值，以确保所评估的结果是估价对象在公开市场上成交的最可能以确保所评估的结果是估价对象在公开市场上成交的最可能价格。价格。知识点：资产评估的经济技术原则知识
14、点：资产评估的经济技术原则（4 4）供求原则）供求原则（5 5）评估时点原则）评估时点原则评估基准日为资产评估提供了一个时间基准。评估基准日为资产评估提供了一个时间基准。本原则要求资产评估必须要有评估基准日，本原则要求资产评估必须要有评估基准日，评估值就是评估基准日的资产价值。评估值就是评估基准日的资产价值。知识点：资产评估的经济技术原则知识点：资产评估的经济技术原则（三）评估依据（三）评估依据（四）评估程序（四）评估程序资产评估准则资产评估准则评估程序评估程序注册资产评估师执行资产评估业务所注册资产评估师执行资产评估业务所履行的系统性工作步骤履行的系统性工作步骤 二、资产评估的基本要素二、资
15、产评估的基本要素（五）评估主体（五）评估主体资资产产评评估估职职业业道道德德准准则则基基本本准准则则资资产产评评估估职职业业道道德德准准则则独独立立性性（六）评估客体（六）评估客体评估对象评估对象（七）评估基准日（七）评估基准日估价对象在评估确定的时点上的价值，这个时间点就是评估基准日，精确到某年某月某日。评估基准日的选择 1.当评估目的为资产转让、投资、改制、清算和经济评价等经济情形时,评估基准日一般选在评估目的实现之日,或在此之前不超过一年。评估时所依据的资产状况和市场情况均为评估基准日，这种情况在的评估中比较普遍。 2.当评估目的为解决法律纠纷或者对其他评估机构的评估结果进行仲裁而重新进
16、行评估时,评估基准日一般为过去某一时点。如,在联营纠纷中,往往需要确定联营双方联营时投入资产的价值,以便计算投资比例,这时评估基准日通常为联营合同的签定日。 3.当评估目的为需要确定过去状态下资产价值时，一般将评估基准日选定为某一时点。这时资产的状态为过去,市场情况，这种情况下的评估目的有火灾损失额的评估等。 4.当评估目的为需要确定某项资产（可能为现货,也可能为在建项目,甚至仅有规划设计）未来某一时点的市场价值时，评估基准日、资产状况和市场情况均为未来，这种情况的经济情形一般有资产价值预测、项目评估、可行性研究和投资决策等。 二、资产评估的基本要素二、资产评估的基本要素 （八）评估目的（八）评估目的评估目的 决定价值类型评估方法和参数制约引起资产评估的经济行为引起资产评估的经济行为资产转让。资产转让，是指企业有偿转让其拥有的资产，通资产转让。资产转让，是指企业有偿转让其拥有的资产，通常是指转让非整体性资产的经济行为。常是指转让非整体性资产的经济行为。企业兼并。企业兼并，是指一个企业以承担债务、购买、股企业兼并。企业兼并，是指一个企业以承担债务、购买、股份化和控股等形式有偿接受其他企业
