中国房地产市场服务的第一选择20210320【蓝光幸福满庭】个案分析及开盘报告中 国 房 地 产 市 场 服 务 的 第 一 选 择中国房地产市场服务的第一选择报告结构报告结构工程开盘追踪工程开盘追踪2 23 3工程情况分析工程情况分析地块根本情况地块根本情况1 1报告目的：报告目的：【蓝蓝光光幸幸福福满满庭庭】为为本本案案主主要要竞竞品品，为为本本案案制制定定具具有有针针对对性性的的策策略略打打法法，并并对对【蓝蓝光光幸幸福福满满庭庭】开开盘盘情情况况进进行行追追踪踪研研究究为为此此，天天府府西西城城嘉嘉联联工工程程组组在在三三天天内内对对该该竞竞品品进进行行了了详详细细研研究究并并形形成此报告成此报告中国房地产市场服务的第一选择Part1.地块基本情况中国房地产市场服务的第一选择地块地块1 1一期一期地块规模较大，楼面地价较高，分期分组团开发地块规模较大，楼面地价较高，分期分组团开发宗地位置宗地位置郫县犀浦镇龙吟村5、6社所属板块所属板块犀浦拿地时间拿地时间2012年10月26日占地面积占地面积129.40129.40亩亩土地用途土地用途住宅兼容商业（商业30%）使用年限使用年限商业40年住宅70年容积率容积率1.0容积率4.0建筑密度建筑密度总30%，住宅16%建筑高度建筑高度航空限高：593米土地成交单价土地成交单价762.00万元/亩土地成交总价土地成交总价98601.41万元楼面地价楼面地价2857.502857.50元元/ /平方米平方米地块位置地块位置地块四至：地块四至：北临犀安路，南临规划道路，西临317国道，东临马家堰；地块规划：地块规划：分为南、西、北地块，以三期组团形式开发。
地块地块2 2二期二期地块地块3 3三期三期中国房地产市场服务的第一选择Part2.项目情况分析项目经济指标项目产品分析项目区位概况项目规划情况项目客群分析中国房地产市场服务的第一选择工程经济指标工程经济指标项目名称项目名称蓝光幸福满庭项目位置项目位置郫县犀浦镇成灌路与犀安路交汇处开发商开发商四川蓝光和骏实业股份有限公司总占地总占地129.40亩总建筑面积总建筑面积34.5234.52万万容积率容积率4.04.0总户数总户数4913（一期1327户，住宅1144户，底商183间）公摊公摊13%16%13%16%绿化率绿化率30%车位车位待定交房时间交房时间2014年底物业公司物业公司嘉宝物业物业费物业费待定体量较大；容积率较高，居住品质较本案差；公摊较小；商业配套支撑缺乏体量较大；容积率较高，居住品质较本案差；公摊较小；商业配套支撑缺乏中国房地产市场服务的第一选择工程区位概况工程区位概况n地理位置：成灌路与犀安路交汇处地理位置：成灌路与犀安路交汇处n区域配套：区域配套：n交通：交通：公交：公交：119119路路“学苑站，学苑站，116116路、路、221221路、路、305305路、路、311311路、路、320320路、路、704704路路“龙吟路站，龙吟路站，310310路、路、116116路、路、117117路路“犀浦站；犀浦站；n 地铁地铁2 2号线：天河路站距离约号线：天河路站距离约500500米；米；n 成灌快铁：犀浦换乘站距离约成灌快铁：犀浦换乘站距离约10001000米；米；n商业：较为缺乏，家乐福、沃尔玛、人人乐等大型商商业：较为缺乏，家乐福、沃尔玛、人人乐等大型商业配套均处于规划当中；业配套均处于规划当中；教育：犀浦镇幼儿园、金苹果幼儿园、郫县四中、成外教育：犀浦镇幼儿园、金苹果幼儿园、郫县四中、成外实验学校、西南交大等；实验学校、西南交大等；医疗：四川公路医院、郫县中西结合医院、交大校医院医疗：四川公路医院、郫县中西结合医院、交大校医院等；等；银行：成都银行、工商银行、中国银行等；银行：成都银行、工商银行、中国银行等；处于犀浦板块；交通配套完善，但距地铁、快铁较远；商业配套缺乏处于犀浦板块；交通配套完善，但距地铁、快铁较远；商业配套缺乏中国房地产市场服务的第一选择工程规划情况工程规划情况17171010111116161515141413136 67 78 89 91 12 25 54 43 3一期一期5 5栋栋二期二期7 7栋栋 三期三期 5 5栋栋工程共工程共1717栋住宅，成围合式排布，构成三大组团栋住宅，成围合式排布，构成三大组团一期：工程北地块，一期：工程北地块，5 5栋住宅，均为栋住宅，均为2525层，户型层，户型区间为区间为50835083；二期：工程南地块，二期：工程南地块，7 7栋住宅，楼层未定，户型栋住宅，楼层未定，户型待定；待定；三期：工程西地块，三期：工程西地块，5 5栋住宅，楼层未定，户型栋住宅，楼层未定，户型待定。
待定工程规划：工程规划：1717栋住宅，分三期开发，成三大组团围合式排布栋住宅，分三期开发，成三大组团围合式排布楼栋楼栋梯户比梯户比层数层数单元数单元数总户数总户数1 12梯8户2511742 22梯8户2511763 32梯7户2523064 42梯7户2523145 52梯8户251174中国房地产市场服务的第一选择工程产品分析工程产品分析户型户型套型套型建筑面积（）建筑面积（）实得面积（）实得面积（）赠送面积（）赠送面积（）赠送率赠送率套数套数占比占比A1A13室2厅1卫1厨70912130%888%A2A22 2室室2 2厅厅1 1卫卫1 1厨厨505059599 918%18%88888%8%A3A33室2厅1卫1厨67882131%888%A4A43室2厅1卫1厨71922130%17615%A5A53 3室室2 2厅厅2 2卫卫1 1厨厨8383100100171720%20%17617615%15%B1B13室2厅1卫1厨74901622%26423%B2B23室2厅1卫1厨56691323%888%D2D23室2厅1卫1厨63801727%17615%合计合计11441144100%100%一期产品以三房为主，辅以少量的两房产品；赠送率高一期产品以三房为主，辅以少量的两房产品；赠送率高一期产品特点：一期产品特点：户型上：户型面积区间为户型上：户型面积区间为50835083的刚需型产品；的刚需型产品；套型上：以三房单卫为主套型上：以三房单卫为主78%78%，辅以少量两房，辅以少量两房8%8%及三房双卫及三房双卫14%14%产品；产品；赠送率：产品赠送率赠送率：产品赠送率18%31%18%31%较大，功能性强。
较大，功能性强中国房地产市场服务的第一选择优点：优点：n户型方正通透，动静分区合理；n布局合理实用，主卧接近15；缺点：缺点：n无入户玄关，私密性较差；A1： 3室2厅1卫1厨，70A2： 2室2厅1卫1厨，50优点：优点：n户型方正，空间使用率高；缺点：缺点：n厨房和卫生间正对客厅及餐厅，影响居住品质；中国房地产市场服务的第一选择A3： 3室2厅1卫1厨，67A4： 3室2厅1卫1厨，71优点：优点：n户型方正通透，动静分区合理；n布局合理实用，主卧接近15；缺点：缺点：n无入户玄关，私密性较差，且厨房正对客厅和餐厅；优点：优点：n户型方正通透，布局合理实用；缺点：缺点：n各卧室距卫生间较远，起居较为不便；n动静分区混乱，各卧室距客厅和餐厅距离较近，影响居住品质；中国房地产市场服务的第一选择A5： 3室2厅2卫1厨，83B1： 3室2厅1卫1厨，74优点：优点：n户型方正，动静分区合理；n主卧带独立卫生间，尊贵感强；缺点：缺点：n客厅进深过大，通透性受影响；优点：优点：n动静分区、干湿分区合理；n独立生活阳台，舒适宜居；n入户玄关设计合理，保证了客厅的私密性；缺点：缺点：n客厅及各卧室通透性较差；中国房地产市场服务的第一选择B2： 3室2厅1卫1厨，56D2： 3室2厅1卫1厨，63优点：优点：n双阳台设计，舒适度较高；n通透板式户型，空间布局紧凑实用；n功能三房，幻变空间供自由组合；缺点：缺点：n卧室与餐厅相对，动静分区不合理；优点：优点：n三阳台设计，多面观景，视野开阔；n主卧附带幻变空间，自由创意；缺点：缺点：n主卧距卫生间较远，起居较为不便。
中国房地产市场服务的第一选择工程客群分析工程客群分析n成交客户特征成交客户特征：年龄特征：年龄特征：年龄以25-35岁为主主要来源主要来源: : 郫县地缘性客户40%，大城西其他区域客户占20%，成都其他区域占20%，川内二级城市客户10%，省外客户占10%置业特征：置业特征：以自住为主，为子女买房占一定比例看中因素看中因素：户型赠送大、价格适中、蓝光品牌、交通配套完善n未成交客户抗性：未成交客户抗性：周边商业配套暂时不够成熟距离主城区相对较远以以25-3525-35岁刚需置业客户为主；以郫县地缘性客户为核心，辐射大城西范围岁刚需置业客户为主；以郫县地缘性客户为核心，辐射大城西范围中国房地产市场服务的第一选择Part3.项目开盘追踪推售策略思考成功关键点总结开盘情况总结推广策略解读成功启示及建议中国房地产市场服务的第一选择开盘情况总结开盘情况总结户型户型建筑面积建筑面积（）（）实得面积实得面积（）（）推售套数推售套数 去化套数去化套数 剩余套数剩余套数 去化率去化率主力建面单价主力建面单价（元（元/ /）主力实得单价主力实得单价（元（元/ /）主力总价区间主力总价区间（万元（万元/ /套）套）A1A170918883594%6700515045-48A2A2505988563264%7150565035-37A3A367888881798%7100549045-47A4A471921761641393%6100486044-46A5A5831001761364077%6400533054-56B1B174902642412391%6250512045-48B2B2566988781089%7060563036-37D2D263801761205668%6870535038-42合计合计1144114495895818618684%84%6100715061007150486056504860565035563556关键点关键点1 1：推售：推售11441144套房源，去化套房源，去化958958套周末共去化套周末共去化10861086套，去化率高达套，去化率高达84%84%；关键点关键点2 2：主打实得单价战略，依靠高赠送、低总价强势开盘销售；：主打实得单价战略，依靠高赠送、低总价强势开盘销售；n蓄客情况：蓄客情况：从从1 1月中旬开始蓄客，截止到月中旬开始蓄客，截止到3 3月月1515日，蓄客约日，蓄客约16001600组；组；蓄客方式：蓄客方式：“交交1000010000优惠优惠2%2%+“+“幸福银卡登记即享受幸福银卡登记即享受50005000元优惠元优惠+“+“成都全搜索团购成都全搜索团购20002000抵抵50005000元；元；n开盘方式：摇号开盘方式：摇号1010组组/ /批签订认购协议转定，未签合同批签订认购协议转定，未签合同n开盘优惠：最高优惠开盘优惠：最高优惠6.5%+16.5%+1万元万元n销售情况：销售情况：67746774三房单卫几乎售罄，剩余产品以两房和三房双卫、以及小三房为主；三房单卫几乎售罄，剩余产品以两房和三房双卫、以及小三房为主；中国房地产市场服务的第一选择开盘现场开盘现场1 1开盘现场开盘现场2 2大兵团作战大兵团作战开盘现场情况开盘现场情况开盘现场：开盘现场：现场布置现场布置凌晨五点，完成全部现场布置；凌晨五点，完成全部现场布置；大兵团作战大兵团作战蓝光集团支援蓝光集团支援150150人，其中置业参谋人，其中置业参谋5050人，人，现场维护现场维护100100人；人；当天到访当天到访到访约到访约20002000组客户，创城西开盘到访记录；组客户，创城西开盘到访记录；当天成交当天成交销控显示为销控显示为958958套截止到下午套截止到下午5 5点，创城西点，创城西开盘成交记录。
开盘成交记录现场销控现场销控中国房地产市场服务的第一选择推售策略。