《投资性房地产准则》经济后果研究 哈尔滨商业大学 李文 李婧 李畅我国财政部于2006年2月15日颁布新《会计准则》，《投资性房地产准则》成为新《会计准则》的亮点之一，并于2007年1月1日率先在上市公司开始实施《投资性房地产准则》实施以来，对企业的财务状况、税负、经营决策、利益相关者等产生了影响；并且新准则颁布、实施对证券市场也产生了影响《投资性房地产准则》实施以来，由于准则条件严格，限制了公允价值的使用，使得大多数上市公司仍然选择成本模式对投资性房地产进行后续计量；由于相关税收政策不完善，上市公司出于减少税收负担的考虑，在计量模式上会做出谨慎的选择，也在很大程度上限制了公允价值模式的使用公允价值的确定过程复杂，导致相关会计信息具有不及时性，有用性也难以保证；由于公允价值的确定带有一定的主观性，可能会给上市公司带来利润操控的空间，这就增加了公司的财务风险个别上市公司信息披露不完整，导致利益相关者无法做出正确决策《投资性房地产准则》的实施现状及实施过程中存在的诸多问题值得准则制定机构及监管部门的广泛重视《投资性房地产准则》的实施要求债权人和投资者要通过分析，发现隐藏在公允价值背后的“秘密”；要求经营者除了更好地进行盈余管理外，还要抵御财务风险和经营风险；要求监管部门完善法规、增强证监会在宏观层面的监管力度、加强执法力度，确保上市公司健康、有序发展。
一、大力推行应用公允价值计量模式《国际会计准则第40号——投资性房地产》第25条：从公允价值模式变更为成本模式不大可能导致更恰当的列报，可见国际会计准则倾向于企业优先选择公允价值计量模式只有在该准则第47条规定的特例出现时，即有证据表明企业首次取得一项投资性房地产时公允价值的合理估计范围差异极大，不同结果的可能性极难估计，企业才采用成本模式计量而我国会计准则可能担心个别企业人为操纵利润，更倾向于上市公司优先选用成本模式，对采用公允价值模式计量的条件比较严格，这可能进入了“因噎废食”的误区我国大多数上市公司仍然选择成本计量模式的现实，正是我国在政策上限制使用公允价值计量的体现公允价值计量模式能否得到广泛应用，关键在于政策的导向作用由于房地产市场是一个具有较高风险的行业，在采用公允价值模式下，公司的财务状况、经营成果受到宏观政策、市场波动、投资资金、消费者心理等诸多因素的影响可能产生较大幅度的波动虽然公允价值模式能够比较真实地反映公司的财务状况，但可能会使报表使用者无法正确理解或者难以理解公司的正常生产经营成果，甚至产生误导因此，建议监管部门将公允价值变动损益作为非经常性损益，使各项剔除非经常性损益后的指标能够更加直观地反映公司的正常生产经营成果，以防止公司利用公允价值的可操纵性进行利润调节。
同时，在公司实施再融资及股权激励计划、交易所对公司股票交易进行特别处理等事项中，以剔除非经常性损益前后的指标较低者作为参考，这将对监管工作产生有利影响，也将缩小企业利润操控的空间因此，政策上要鼓励上市公司采用公允价值计量，不应对采用公允价值模式附加太多严格的条件，以配合我国经济发展的需要二、完善与房地产相关的税收政策目前，针对房地产税收体系存在的诸多问题，社会各界人士都表示了不同的看法和改革意见，新《投资性房地产准则》的实施使得会计信息更具有相关性，必将促进我国房地产税收体系的改革1．完善房产税现行房产税以房产余值或租金收入为计税依据，一方面，没有考虑房产增值的部分；另一方面，从价计征的税率为1. 2%，而从租计征的税率为12%，这就导致同一房产在未确定用途时，用不同计税方法计算得出的应纳税额可能差别很大，而税法中对于转租等情况是否开征房产税又没有相关规定，这就给一些企业税收筹划留下了空间1994年实施新税制对房产税进行修订时曾考虑以房产评估值为计税依据，取消按房产余值和租金收入为计税依据的做法十几年过去了，可能考虑到我国目前的房地产估价制度尚未完善等方面的原因，这一思路一直没有付诸实践。
房地产估价的方法主要有市场比较法、重置成本法、收益还原法以及残余法等新准则在投资性房地产计量中引入了公允价值计量模式，采用公允价值对投资性房地产进行计量的前提条件是要有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，既然公允价值可以持续可靠取得，可以规定对于这部分投资性房地产以公允价值为计税依据，取消按房产余值为计税依据的做法这样，既有较强的科学性和实际操作性，也更符合房产税开征的初衷，将为建立健全完善的房地产估价制度提供强有力的支持，为完善房产税提供条件2．完善土地增值税虽然按照新准则的要求要在资产负债表日确认土地增值，但按现行税法规定并不需要交纳土地增值税土地的自然增值是一种不劳而获，其带来的．收益当然应该归社会所有在这种逻辑下，土地发生增值就应当征税，而不是考虑产权是否发生转移况且，企业在资产负债表日必须确认和明确提供投资性房地产的增值信息，因此国家应该视时机开征土地增值税新准则采用公允价值模式的投资性房地产每年都要调整账面价值，要确定这部分房地产的定期土地增值税应税金额将不再存在技术上的困难3．完善企业所得税在采用公允价值计量模式后，会计上对投资性房地产以公允价值进行计量，并将增值部分计入当期损益。
按照主要以收付实现制为基础的税法精神，目前对重估增值部分没有征收企业所得税税法规定除坏账准备可按一定比例计提并在税前抵扣外，其他按照市值或可回收净值计提的资产减值准备均不得抵扣同理，投资性房地产因按照公允价值计量产生的评估收益也应该从当期利润中扣除如果投资性房地产已提取了相应的减值准备，在确认所得时，由于企业提取的减值准备不得在税前扣除，在提取的当期已经调整了应纳税所得额，若用公允价值减去账面价值，这就导致对减值部分造成重复计税企业只需按照投资性房地产公允价值扣除原账面余额的差额确认当期纳税所得但从我国房地产业长远发展来看，投资性房地产在经过数年后的价值不仅高于其账面净值，而且还可能高出其账面原值数倍，甚至数十倍因此，税法可以参照投资性房地产会计准则作相应修改，以投资性房地产的公允价值作为计税基础，不计提折旧或进行摊销，因为会计在确认公允价值时已考虑资产减值、折旧摊销因素，对资产增值部分全额征收企业所得税三、加强资产评估的队伍建设资产评估是公允价值确认的重要方法之一，公允价值的完善离不开资产评估的发展但在我国目前的市场环境中，资产评估的流程尚不规范，资产评估队伍建设有待加强1．应强化对资产评估机构的监管。
一方面，应当提高监管部门的监管水平，[来自www.lW5u.Com]提高监管人员的业务素质和职业道德水平从技术上防范资产评估机构违规操作，并提高对资产评估机构违规操作的识别能力；另一方面，应当发挥社会监督作用，积极鼓励、提倡社会公众参与监督此外，成立专门负责对注册资产评估师监督和处罚的机构，财政上要保证其资金的充足到位，不能因为对资产评估部门实施监管的成本过高而放弃监管，要确保资金的充分合理利用2．应加强继续教育，不断提高注册资产评估师的素质加快建立资产评估继续教育的相关规范，在法规方面保证资产评估师的继续教育质量，加强资产评估师的职业道德教育，从思想上保证资产评估的公允性3．应增大失信损失，减少守信成本，改善评估执业环境充分发挥资产评估协会的作用，促使政府完善立法，改革评估执业环境，使得失信者遭受的损失大于守信的成本，形成“一处失信，处处受限”的执业环境，将诚信建设在评估行业持续开展下去四、建立风险管理系统企业为有效规避因投资性房地产公允价值变动带来的财务风险，需要建立风险管理系统从风险初始信息的收集，到风险趋势的预测，再到对风险的评估，尽早识别企业存在的风险，为进行风险管理提供前提条件。
1．收集准确的信息在把握经济趋势、了解所处房地产景气循环周期及其阶段的前提下，企业应广泛、持续不断地收集与本企业投资性房地产相关的内部、外部初始信息，包括历史数据和未来预测，并对收集的初始信息进行必要的筛选、提炼、对比、分类、组合，形成风险信息数据库[来自www.lW5u.CoM] 2．对风险进行准确识别和度量根据收集的风险初始信息，结合具体投资性房地产项目情况，建立风险评估系统，利用成型的风险管理工具手段，定性和定量相结合，以识别和度量投资性房地产财务风险，为风险决策和控制提供条件风险识别，既要正确判断一项财务活动中存在什么风险，又要找出引起这些风险的原因识别的方法主要有：①专家预测法，如民主讨论法、头脑风暴法、德尔菲分析法；②幕景分析法，即计算机模拟未来状态，以直观的“幕景”描绘所能引起企业风险的各种风险因素及其影响情况，如对一个投资项目的幕景分析，可以告诉决策人员这一项目在最好、最可能和最坏三种情况下的未来情形，并且还可能给出这三种情况下可能发生的事件和风险，以供决策人员参考；③资金分析法，可通过对企业资金及其运动的分析来识别在企业资金各种存在及分布上的风险，以及在某一期间内资金循环周转方面可能出现的风险。
风险度量，通过计算相关指标或建立模型对识别出的财务风险从量上进行估计，是财务风险决策和控制的基础传统的风险度量模式有马柯维茨方差模型、Down-side - Risk模型和风险价值模式3．出台风险管理方法风险信息的前期收集是基础，风险的准确识别和度量是信息收集的结果和风险管理方法的前提，而风险管理方法则是解决投资性房地产中存在的风险的最彻底最根本的因素同时，一个完整的风险管理系统是一个动态的体系，因而需要时刻予以注意和调整五、完善信息披露制度上市公司应充分规范投资性房地产的信息披露，公开透明的信息披露是遏制企业利润操纵的最有效办法企业应披露投资性房地产的位置、面积、初始价值、同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息新准则允许企业对投资性房地产分别采用公允价值和成本计量模式，可能导致财务报告相关指标的模糊性由于公允价值的获取存在一定的专业性，并且涉及公司及会计师等专业人员的判断，监管部门不可能进行直接干预因此，监管部门应当从提高信息披露质量的立场出发，强化公司在公允价值模式计量下的信息披露企业采用公允价值计量模式的，应当在附注中披露与投资性房地产有关的公允价值的确定依据和方法、所聘请的评估机构、评估方法、证据来源及重要假设、公允价值变动对损益的影响等信息。
除此之外，如果上市公司采用估值模型和估值技术确定公允价值的，还应当披露相关的估值假设、关键技术参数的选取原则以及估值结果对相关假设和技术参数的敏感性等信息，以帮助财务报表使用者理解相关信息对收益的影响；选用成本法计量的企业也应该披露投资性房地产的公允价值信息和增值情况通过充分披露投资性房地产公允价值的相关信息，以达到增加不同的成本计量模式之间的可比性和透明度，正确引导上市公司相关利益关系人的投资决策我国房地产市场发展尚未成熟，公允价值的评估手段尚未完备，相关配套管理办法、制度及其监督机制尚未完善，所以投资性房地产公允价值计量模式的运用和推行必定会遇到诸多困难但公允价值的广泛运用是与国际会计准则接轨的必然趋势，也符合我国会计业务发展的实际需要因此，相关管理部门应当积极采取相应措施，进一步推行公允价值计量模式，努力实现投资性房地产从成本计量向公允价值计量的平稳过渡；相关部门还应出台与房地产相关的税收政策、规范评估市场、完善信息披露制度，以保证准则的顺利实施；上市公司也应做好企业风险管理，确保公司健康发展 -全文完-。