国际养老城可研报告

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1、国际养老城项目国际养老城项目可行性研究报告编制单位：广东 XXXX 投资集团编制时间：20XX 年 XX 月第一章 总论1.1 项目名称及承办单位1.1.1 项目名称XXXX 国际养老城项目1.1.2 项目承办单位及法人代表项目承办单位：广东 XXXX 投资集团法人代表：XXXX注册资本：3000 万1.1.3 承办单位概况1.1.3.1 单位简介广东 XXXX 投资集团业务主要分四大块：股权投资、产业孵化证券投资以及科技地产，是一家创新型、综合型投资管理公司，力求以金融生态链服务产业为基础，实现资本-产业-服务-投融资于一体的创新资本服务模式，历经 7 年励精图治，XXXX 集团已经发展成为

2、广东省知名投资管理公司。在股权投资方面，XXXX 集团与国家最顶级科研机构中国科学院合作成立私募股权投资基金；在松山湖高新区管委会的引导下与上市公司共同发起设立“中以产业国际并购基金”；全国战略布局已落地和筹建 12 支基金；一期基金实现 75%上市，已投资项目的年化收益率超过 35%；管理运作基金总规模超过 30 亿元，主要投资生物医药、新一代信息技术、节能环保、新能源、新材料等国家战略性新兴产业。在产业孵化方面，XXXX 孵化器执行 5.0 版服务标准，为企业搭建一个从产业+科技服务+资本融合+生态系统+产业链等资源融合全方位服务体系。国内参股 3 个孵化器，形成对外输出管理模式。在财富管

3、理方面，迄今已发行 6 支财富基金产品；实现年化收益率均达 60%以上；财富基金管理规模呈倍数增长。在科技地产方面，XXXX 集团在华南地区建成 45000 XXXX 大厦，作为集团总部，以及布局大健康、物联网两大产业孵化器。华东地区在建 60000 XXXX 创业中心大厦，即将设立配套孵化器基金超过 5 亿元。以持股孵化模式，整合五大协同服务，助推企业发展，将孵化器打造成为新三板、创业板上市项目培育基地，为上市公司提供丰富的优质并购项目源。“推动企业成长、创造社会财富” 是XXXX 集团的愿景，XXXX 集团以国际的眼光、未来的高度、现代化的标准，为合作伙伴提供全方位的资本运作以及细致入微的

4、中介辅导协同服务，使这里成为企业创业、成长、发展、上市的最佳平台。1.1.3.2 项目优势产业基金：XXXX 集团形成了有自身特色且有国际水准的资产价值发现、尽职调查、价值分析、资产定价、产品结构设计等技术能力， 集团下属具有 3 个基金管理人资格，全国落地布局 8 支基金，管理规模超过 20 亿元人民币，已经实现多个投资项目上市或并购退出。 产业运营：XXXX 集团目前拥有通过自建、托管等形式管理超过12.5 万平方米运营基地，通过自身强大的资源优势，依靠专业的招商运营管理能力，引进重大项目及上市公司 14 家，在孵企业获得知识产权超过 200 项，多次承办大型创新创业比赛及政府或商业活动。

5、科技地产：XXXX 集团已独立开发超过 10 万平方米科技地产项目，具备丰富地产开发、科技与地产有效结合的运营经验。1.2 编制单位及依据1.2.1 编制单位广东 XXXX 投资集团1.2.2 编制依据1.2.2.1 国家发改委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；1.2.2.2 投资项目可行性研究指南编写组编制的投资项目可行性研究指南（试用版）；1.2.2.3 和项目单位签订的工程咨询协议；1.2.2.4 国家有关标准、规划和技术规程；1.2.2.5 委托方提供的资料和相关技术文件。1.2.3 编制范围根据国家对建设项目可行性研究阶段的工作范围和深度规定，我公司对项目建设的

6、选址和建设条件进行了实地勘察，对项目背景及建设的必要性、项目选址及建设条件、建设方案与规模、工程技术方案、环境保护、消防安全和节能、项目管理与实施、组织机构与定员、项目招投标方案、投资估算与资金筹措和效益等方面进行了综合研究和分析，为项目的决策和建设提供可靠的依据。1.3 项目概况1.3.1 建设地点根据项目总体发展规划，项目选址于广东省XXXXXXXXX。1.3.2 建设规模项目总投资 65 亿元，其中建设期投资 60 亿元，流动资金 5 亿元。项目建成后将实现医养中心 5000 床位，疗养中心 15800 套公寓，御养区 17000 套公寓。1.3.3 建设内容1、医养中心，占地 500

7、亩，容积率 1.5，首期规模为 5000 床位，平均每床位建筑面积为 40 平方，共建筑面积为 200000 平方米。总投资约 10 亿元。2、疗养小区，占地 1000 亩，容积率 1.2，总建筑面积为 790000平方米。平均每套为 50 平方米，即可建 15800 套疗养公寓。总投资约 20 亿元。3、御养小区 1500 亩，容积率 1.2，总建筑面积 1188000 平方米，平均每套面积为 70 平方米，可建17000 套养老公寓，总投资约30 亿。4、未来还将建设养老产业区，占地 1000 亩，其中现代农业占地200 亩，主要为养老提供有机农产品。其中 800 亩为养老产业区，为配套养

8、老的食品、保健品、日常用品、老年人生活休闲怡乐所配套设备、工具等产品的生产企业。800 亩容积率为 2.0，建设部分标准厂房进行产业招商。1.3.4 项目实施进度项目于 2019 年 1 月开始进行项目前期工作，分五期建设，首期2025 年投入使用。1.3.5 项目总投资项目估算总投资（含流动资金）65 亿元，其中：建设投资 60 亿元；流动资金 5 亿元。1.3.6 资金筹措本项目资金筹措总额为 65 亿元，项目资金分为自有资金及项目融资两部分。自有资金比例最低不低于 35%。项目融资需要长期借款性质的固定资产贷款。1.3.7 技术经济指标图表 1：项目主要技术经济指标表序号 指标名称 单位

9、 指标 备注 1 建设规模 1.1 占地面积 亩 4000 1.2 建筑面积 万平方米 218 2 劳动定员 人 6560 2.1 管理人员 人 50 2.2 技术人员 人 20 2.3 生产人员 人 6490 3 设备购置费 亿元 5.00 4 总投资 亿元 65 4.1 建设投资 亿元 60 4.2 建设期利息 亿元 0 4.3 铺底流动资金 亿元 5 5 原辅材料采购 亿元 20.50 6 外购燃料、动力 万元0.070693 6.1 水 万元 0.00 6.2 电 万元 0.07 7 年营业收入 亿元 50.00 8 利润 8.1 毛利润 亿元 19.21 8.2 年利润总额 亿元 1

10、3.35 8.3 净利润 亿元 10.01 9 年总成本费用 亿元 36.29 10 年上缴税金 亿元 5.28 10.1 年上缴营业税金及附加 亿元 0.36 10.2 年上缴增值税 亿元 1.59 10.1 年上缴所得税 亿元 3.34 11 利润率 11.1 毛利率 % 38.41% 11.2 销售净利率 % 20.02% 12 营运效率 12.1 销售费用/营业收入 % 6.00% 12.2 管理费用/营业收入 % 5.00% 12.3 财务费用/营业收入 % 0.00% 12.4 所得税/利润总额 % 25.00% 13 财务内部收益率 % 28.75% 税前 % 21.88% 税后

11、 14 投资回收期 14.1 静态投资回收期 年 3.35 税前，不含建设期 年 4.04 税后，不含建设期 14.2 动态投资回收期 年 4.05 税前，不含建设期 年 4.37 税后，不含建设期 15 财务净现值 亿元 29.29 税前 亿元 18.44 税后 16 投资利润率 % 15.40% 17 总投资收益率 % 20.53% 18 盈亏平衡点 % 43.37% 1.3.8 结论本项目符合国家有关产业政策，符合国家改革开放的方针。随着生产线的投入运营，本项目产品将会越来越完善。可行性研究报告在对项目进行总体规划的基础上，依据市场需求，结合当地经济发展状况和资金筹措的可能性，合理确定了

12、项目的建设内容及其生产规模和产品方案。对项目的具体选址方案、工艺路线、设备选型、组织机构、劳动定员、实施进度、市场前景等进行了方案设计。通过分析论证， 认为该项目建设目标明确，市场前景广阔，技术方案科学合理，工艺设备先进适用。项目在技术上是可行的，项目各项财务指标均高于行业基准水平，盈利能力和抗风险能力较强，具有较高的经济效益。因此，在财务上也是可行的。在获得一定的经济效益的同时，项目建设还可以促进养老行业健康的发展。综上所述，项目建设的可行性依据是充分的，建设条件基本具备， 宜尽早实施。第二章 市场预测及项目建设的必要性2.1 项目背景2.1.1 中国人口的老龄化加剧目前，人口老龄化已经成为

13、我国一个极为严峻的社会问题，严重影响着我国社会、经济等各方面的发展。总体来看，人口老龄化问题成因复杂，一方面，计划生育政策的实行使我国人口的生育率降低； 另一方面，由于社会经济的快速发展，人民生活水平不断提高，老年人有着更好的养老条件；此外，由于现代医学水平的进步，老年人的平均寿命有了很大的提高。诸多因素导致我国新生儿逐渐减少，青壮年人口数量减少，而老年人口比例不断上升，造成日趋严峻的人口老龄化问题。2017 年年末中国大陆总人口（包括 31 个省、自治区、直辖市和中国人民解放军现役军人，不包括香港、澳门特别行政区和台湾省以及海外华侨人数）139008 万人，比上年末增加 737 万人。从年龄构成看，16 至 59 周岁的劳动年龄人口为 90199 万人，占总人口的比重为 64.9%；60 周岁及以上人口 24090