房地产开发项目-可研报告

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1、房地产开发项目可行性研究报告编制单位：*目录第一章 总论11第一节 项目名称及承办单位11第二节 项目概况12第三节 编制依据及研究范围14第二章 项目建设背景及必要性17第一节 项目建设背景分析17第二节 项目建设必要性分析20第三章 项目市场分析23第一节 国内房地产市场分析23第二节 辽宁省房地产市场分析25第三节 XXXXXX 市房地产市场分析25第四章 项目选址及区位条件35第一节 项目选址要求35第二节 项目区位条件37第三节 施工条件39第四节 项目选址合理性分析40第五章 项目建设方案40第一节 项目建设目标与内容40第二节 总图布置41第三节 建筑设计44第四节 结构设计45

2、第五节 土建工程47第六章 公辅工程49第一节 给排水系统49第二节 电气系统52第三节 燃气工程56第四节 空调及通风57第五节 智能化控制管理系统58第七章 项目环境保护60第一节 建设地点环境现状60第二节 执行标准60第三节 主要污染源、污染物及防治措施60第四节 环境影响综合评价63第八章 项目能源节约方案设计60第一节 用能标准和节能规范60第二节 编制原则和目标61第三节 能耗指标分析62第四节 节能措施62第五节 项目节能评价63第九章 劳动安全卫生及消防64第一节 设计依据64第二节 劳动安全卫生64第三节 消防设施及方案66第十章 项目组织机构和人力资源配置69第一节 组织

3、原则69第二节 项目组织70第十一章 项目建设进度及工程招投标方案71第一节 基本要求71第二节 项目开发管理71第三节 工程招投标方案76第十三章 项目预计投资估算及资金筹措79第一节 估算范围79第二节 估算依据79第三节 编制说明79第四节 项目总投资估算80第五节 资金筹措及使用计划83第十四章 项目的经济效益分析84第一节 评价依据84第二节 销售收入及税金测算84第三节 成本费用测算85第四节 利润测算86第五节 财务效益分析86第十五章 项目的社会效益分析87第一节 项目实施对社会经济效应的影响87第二节 社会效益分析88第十六章 建设项目风险分析及控制措施88第一节 项目主要风

4、险因素识别和分析89第二节 防范和降低风险措施91第十七章 建设项目可行性研究结论及建议92第一节 建设项目可行性研究结论92第二节 建设项目可行性研究建议93 第一章 总论第一节 项目名称及承办单位一、项目名称XXXXXX 市“XXXXXX”房地产开发项目二、项目承建单位XXXXXXXXXXXX 有限公司三、项目建设性质新建四、项目简介本项目属于房地产开发项目，由 XXXXXXXXXXXX 有限公司投融资开发， 项目主要销售产品为商业营运用房及相应的配套设施。项目周边，交通、景观、配套服务设施十分便利，地块周围各种设施较为完善。项目定位为面向周边社区的高端商贸中心。本项目位于 XXXXXXX

5、XXXXXXXXX，地块位于 XXXXXXXXXXXXXX中心区位，区位价值潜力巨大。第二节 项目概况一、项目地点项目地块位于岭东街以东、盛世桃源小区以北、东城阳光以南，属于重点发展区域。项目周边配套齐全，为区域内稀缺资源，空气质量良好，环境适宜商贸活动。所在地的自然条件、交通网络、用地条件、人力资源等条件符合项目建设及后期运营条件。图表 1：项目所在地位置二、项目规模及内容本项目总用地面积 30855m2，地上建筑面积 62000m2，地下建筑面积 34500，停车位 1800 个，项目整体容积率为 3.13。项目技术经济指标如下所示：图表 2：项目技术经济指标表项目单位数值 地上建筑面积

6、62000 地下建筑面积 34500 总建筑面积 96500 容积率 3.13 建筑总占地面积 30855 机动车停车位 个 1800 三、项目实施进度根据本项目工程量，参照 XXXXXX 市建设工期定额及类似工程建设工期估算，本项目建设周期从 2020 年 4 月至 2021 年 11 月，2020 年 6 月开始预售。四、项目总投资根据本项目工程量，参照 XXXXXX 市建设工期定额及类似工程建设工期估算，本项目建设周期从 2020 年 4 月至 2021 年 11 月，2020 年 6 月开始预售。四、项目总投资本项目计划投资总额 41062.43 万元，其中使用银行贷款 6700 万元

7、，其余为企业自筹资金。五、经济指标根据测算，项目最终实现净利润约 18257.58 万元，投资净利润率为 44.46%。盈利能力良好，并且根据测算，项目在运营期间，可按时偿还贷款，还款能力极强。六、社会效益本项目属于 XXXXXX 市地产的一项大工程，规划、品牌优势明显，项目建成后将改变当地的城市风貌，提高城市品位，营造高品质的生活环境，有效地提升区内房地产的整体品质和拉动销售价格，促进本区域内的商业、服务业的发展， 提高周边人气，从实质上带动区域价值提高，对于提升区内建设档次与水平，改善区域环境，提升区域形象，具有十分重要的意义。第三节 编制依据及研究范围一、编制依据1、中华人民共和国城乡规

8、划法；2、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；3、投资项目可行性研究指南编写组编制的投资项目可行性研究指南（试用版）；4、投资项目可行性研究指南；5、国家颁发的有关建筑、电气、消防、给排水等各专业设计规程、规范和设计标准；6、由国家颁布的建设项目可行性研究及经济评价的有关规定；7、业主提供的相关数据、资料；8、其他相关法律、法规、规范及标准。二、编制原则1、项目建设必须遵循国家的各项政策、法规和法令，符合国家产业政策、投资方向及行业和地区的规划。2、以科学、实事求是的态度，公正、客观的反映本项目建设的实际情况， 工程投资坚持“求是、客观”的原则。3、通过对市场的分析研究以及对项目规划的研究，

9、推荐项目的建设规模、方案，论证项目建设的合理性。三、研究范围本报告根据国家对建设项目可行性研究报告编制的工作范围和深度规定，对项目建设的依据、条件及必要性进行了论述，对市场的需求进行了分析和预测， 对建设规模和内容、建设方案、公用工程、环境保护、消防及安全卫生、节约能源、劳动定员、项目实施进度、项目招投标方案、投资估算、资金筹措、经济和社会效益等方面进行综合性分析和评价，为项目决策提供可靠、科学的依据。第二章 项目建设背景及必要性第一节 项目建设背景分析一、国家市场背景初步核算，2018 年国内生产总值 900309 亿元，比上年增长 6.6%。其中，第一产业增加值 64734 亿元，增长 3

10、.5%；第二产业增加值 366001 亿元，增长 5.8%；第三产业增加值 469575 亿元，增长 7.6%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为 7.2%，第二产业增加值比重为 40.7%，第三产业增加值比重为 52.2%。人均国内生产总值 64644 元，比上年增长 6.1%。图表 3：2014-2018 年国内生产总值及增长情况2018 全年全社会建筑业增加值 61808 亿元，比上年增长 4.5%。全国具有资质等级的总承包和专业承包建筑业企业利润 8104 亿元，比上年增长 8.2%，其中国有控股企业 2470 亿元，增长 8.5%。图表 4：2014-2018 年建筑业增加值及增长

11、速度2018 年全年房地产开发投资 120264 亿元，比上年增长 9.5%。其中住宅投资 85192 亿元，增长 13.4%；办公楼投资 5996 亿元，下降 11.3%；商业营业用房投资 14177 亿元，下降 9.4%。图表 5：2018 年房地产开发和销售主要指标完成情况及其增长速度指 标 单 位 绝对数 比上年增长（%） 投资额 亿元 120264 9.5 其中：住宅 亿元 85192 13.4 房屋施工面积 万平方米 822300 5.2 其中：住宅 万平方米 569987 6.3 房屋新开工面积 万平方米 209342 17.2 其中：住宅 万平方米 153353 19.7 房屋

12、竣工面积 万平方米 93550 -7.8 其中：住宅 万平方米 66016 -8.1 商品房销售面积 万平方米 171654 1.3 其中：住宅 万平方米 147929 2.2 本年到位资金 亿元 165963 6.4 其中：国内贷款 亿元 24005 -4.9 个人按揭贷款 亿元 23706 -0.8 由此可见：在国家的大背景下，建筑业及房地产行业的发展势头良好，其行业增加值连年递增，本项目的投资方向正确，符合市场发展的需要。二、地方市场背景分投资渠道看，XXXXXX 市全年房地产开发投资比上年增长 0.6%，建设项目投资比上年增长 23.2%。全年商品房销售面积 74.0 万平方米，比上年

13、下降 18.9%，其中住宅销售面积68.2 万平方米，比上年下降 18.3%；商品房销售额 28.6 亿元，比上年下降 19.7%，其中住宅销售额 25.4 亿元，比上年下降 18.4%。年末商品房待售面积 136.3 万平方米，比上年增长 1.5%。可以看出，XXXXXX 市一半以上属于住宅面积，商业营业用房产面积相对较少，配套服务需要进一步提升。本项目周边地区住宅房屋较多，缺乏相应的配套设施，本项目定位商业地产， 主要建设商贸综合体，服务于周边住宅小区，弥补市场空缺，提供配套化服务。第二节 项目建设必要性分析一、项目有鲜明的特色，适应了市场的需要，弥补了市场的空缺，具有强大的竞争力市场拉动

14、力本项目属于“XXXXXX”第四期项目，前三期主要以住宅为主，第四期定位是商业地产，由于本项目附近主要为住宅地产，小区众多，如东城阳光、盛世桃源、六一社区、枫岭怡然及金岭花园等小区，多为新建小区，缺乏生活商业配套， 本项目基于以上原因提出建设商业地产项目，适应周边市场需求，弥补了市场空缺，具有强大的竞争力市场拉动力。 实施本项目的建设，是房地产业健康有序的发展，提升水平的难得机遇。在这种好的机遇面前，房地产业作为固定资产投资的组成部分，必将成为拉动经济增长的重要力量。盘活这部分土地资源，可以为城市建设提供大量资金，而且小区生活环境的改善，又将为当地经济发展创造良好条件，有利于形成良性互动的运行机制。 二、符合改善居民居住条件和环境的要求1、进一步改善群众居住环境，提高群众生活水平，增强群众文明意识，促使群众和谐向上，保障群众同享城市改革发展和文明进步成果，积极建设文明和