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1、 行业研究丨深度报告丨房地产政策有效还是无效？住房购买力的“误解”与“纠偏” 丨证券研究报告丨房地产2022-06-01政策有效还是无效？住房购买力的“误解”与“纠偏”行业研究丨深度报告投资评级看好丨维持潜在需求仍具相对韧性，不至于断崖式下降行业内重点公司推荐城镇化虽明显降速但仍有空间，且新增城镇人口需求的释放有时滞，住房潜在需求不会断崖式下降；新市民则是潜在需求的“蓄水池”，支持新市民购房是新时代住房需求的重要抓手；改善性需求亦将持续释放，人均住房面积将稳步提升。参考发达国家与地区经验，我国永续开发率或在 1%-2%之间，庞大的存量住房规模意味着长期 10亿平米量级的需求仍有保障。公司代码6
2、00048600383000002001979601155001914公司名称保利发展金地集团万科 A投资评级买入买入居民杠杆并不算高，户均存款可覆盖最低首付买入现金流视角下，中国居民部门每年只需要花费增量储蓄的 15%即可完成房贷还本付息，如果考虑存量储蓄，该比例则进一步下降至个位数，即中国居民部门的真实杠杆率并不算高。城乡居民家庭户均存款及其他金融资产可基本覆盖最低首付要求（20%-30%），城镇居民家庭户均存款相较更高，且首次置业也未必都是新房与较大户型，城镇居民家庭的平均首付压力相对可控。招商蛇口新城控股招商积余买入买入买入房价收入比：相对偏高但并非高不可攀，且并不是一个好指标市场表现
3、对比图(近 12个月)全国房价收入比(宏观口径)近十年来略提升至 7.4，但与十五年前基本相当；如果考虑更纯粹的刚需客群需求，则其房价收入比还要更低一些。整体来看，全局层面 7X左右的房价收入比并不算高，更多的压力不在全局而在结构，尤其是部分热点城市。2021年统计局与中指口径下，45城调查口径下的房价收入比分别为 12.3与 11.0，深圳、上海等头部核心城市压力较大；但房价收入比并不是一个横向对比的好指标，因为没有考虑发展阶段和储蓄倾向的重大差异。房地产沪深300指数6%-6%-17%-29%2021-62021-92022-12022-5月供收入比：全国平均及绝大部分城市都在 50%的安
4、全线以内资料来源：Wind2021年 2成、3成首付下，城镇居民家庭宏观口径的纯商贷月供收入比分别为 40%、35%，一直处于 50%的安全线以内，公积金贷款可进一步降低月供压力，全局购买力显然不是大问题，降息背景下月供收入比可接近 2016年低点。2021年统计局与中指口径下，45城调查口径的月供收入比分别为 57.8%与 51.8%，尽管深圳、上海等头部核心城市月供收入比明显偏高，但多数重点城市实际月供收入比（宏观口径）仍处安全线以内，购房压力只是结构性问题。相关研究首套房贷利率下限降至 4.25%，是否还有空间？探寻房贷利率合意水平的三个框架2022-05-20月供储蓄比：全国平均仍在
5、100%临界点之下，热点城市偏高但并不缺需求房贷利率框架实现突破，稳增长和宽产业双击将至央行、银保监会调整差别化住房信贷政策点评2022-05-172021年 2成、3成首付下，城镇居民家庭宏观口径的纯商贷月供储蓄比分别为 102%、90%，整体仍处 100%的临界点之下，也要重视平均房价和按揭利率下降对住房购买力的提振，以当前首套按揭利率下限（4.25%）测算，月供储蓄比理论上可以击穿 2016 年历史低点（89%、78%）。重点城市月供储蓄比一直相对偏高，“长安居大不易”自古有之，但多数城市较 10年前下滑；换一个角度看问题，当地居民购房压力相对较大的核心城市，反而最不担心购房需求。短期压
6、力加大与政策持续加码仍是核心矛盾2022年 1-4月统计局房地产数据点评2022-05-17行业观点：稳增长与宽产业双击，重申全年超额收益机会中国居民部门杠杆率并不算高，全局住房购买力仍在合理范围内，政策不会无效，需要讨论的只是政策力度和传导时间；政策短期有边界，但可能仍未达到合意水平；当前仍处贝塔第二阶段，波动都是节奏问题，重申全年超额收益机会，继续均衡配置有效率的国企和有信用的民企。风险提示1、政策落地及见效时点有不确定性；2、腰部房企信用修复进展低于预期。请阅读最后评级说明和重要声明sXlYjZmUeXqUqRpO8O8Q9PmOqQoMpNjMrRsMiNqQmNbRmNzQuOmOp
7、OMYtOnR 行业研究 |深度报告目录引言：住房购买力真的透支了吗？ . 6潜在需求仍具相对韧性，不至于断崖式下降. 6居民杠杆并不算高，户均存款可覆盖最低首付 . 8房价收入比：相对偏高但并非高不可攀，且并不是一个好指标 . 10月供收入比：全国平均及绝大部分城市都在 50%的安全线以内 . 14月供储蓄比：全国平均仍在 100%临界点之下，热点城市偏高但并不缺需求. 18稳增长与宽产业双击，重申全年超额收益机会 . 21图表目录图 1：2021年我国常住人口城镇化率达 64.7%（万人） . 6图 2：近 5年我国城镇人口年均增加近 1900万人（万人） . 6图 3：2020年末我国城
8、镇常住人口与户籍人口缺口达 2.61亿（万人） . 7图 4：持续增加的高校毕业生为城市住房需求的重要储备（万人） . 7图 5：2019年我国城市人均住宅建面达 39.8平，过往五年年均复合增加 1.0平（平方米） . 7图 6：发达国家与地区住房永续开发率多处 1%-2%左右 . 8图 7：增量储蓄角度，中国居民部门的房贷负担并不高 . 9图 8：增量储蓄角度，如果非房贷到期不滚动，则偿债压力相对较大 . 9图 9：中央层面的商贷最低首付要求 . 9图 10：户籍口径下户均通货及存款为新房套均总价 2-3成（元） . 9图 11：人口普查家庭户均规模明显低于户籍与抽样口径（人/户） . 1
9、0图 12：普查口径下户均通货及存款为新房套均总价的 2成左右（元） . 10图 13：美国购房者首付比例中位数仅 12%，年轻购房者更倾向低首付 . 10图 14：金融危机后美国户均通货及存款足以覆盖购房首付（美元） . 10图 15：宏观口径下全国人均可支配收入明显高于调查口径（元） . 11图 16：宏观口径下城镇人均可支配收入明显高于调查口径（元） . 11图 17：2021年中国房价收入比(宏观口径)约为 7.4 . 12图 18：2021年美国新屋房价收入比约为 3.2 . 12图 19：重点城市 2021年调查口径下房价收入比以及较十年前变动情况（统计局均价口径） . 13图 20：重点城市 2021年调查口径下房价收入比以及较十年前变动情况（中指样本房价口径） .
