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1、第三章第三章 房地产评估房地产评估第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述第二节第二节 成本法在房地产评估中的应用成本法在房地产评估中的应用第三节第三节 收益法在房地产评估中的应用收益法在房地产评估中的应用第四节第四节 市场法在房地产评估中的应用市场法在房地产评估中的应用第五节第五节 剩余法在房地产评估中的应用剩余法在房地产评估中的应用第六节第六节 基准地价法在房地产评估中的应用基准地价法在房地产评估中的应用第七节第七节 路线价法在房地产评估中的应用路线价法在房地产评估中的应用第八节第八节 在建工程评估在建工程评估第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述一、房地产特性一、房地产特性1、土地
2、特性：、土地特性：l l土地：自然供给（无弹性）土地：自然供给（无弹性） 经济供给（有弹性）经济供给（有弹性）l l自然特性：数量固定、质量差异性、位置自然特性：数量固定、质量差异性、位置不可移性、效用持久性。不可移性、效用持久性。l l人文特性：用途广泛、数量稀缺、社会经人文特性：用途广泛、数量稀缺、社会经济位置可变、可垄断。济位置可变、可垄断。 土地所有土地所有权权属于国家属于国家or集体，所有集体，所有权权不能流不能流转转土地所有土地所有权权和使用和使用权权分离制度分离制度地价指土地使用地价指土地使用权权价格价格出让出让土地使用权转让的方式土地使用权转让的方式 出售出售or交换交换or赠
3、与赠与出让期限出让期限70年年 居住用地居住用地40年年 商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地50年年 教、科、文、卫、体等教、科、文、卫、体等转让转让性质性质 （权利义务（权利义务+地上附着物所有权）一并转地上附着物所有权）一并转期限期限 合同期限原使用者已使用期限合同期限原使用者已使用期限限制限制未按出让合同规定开发、利用土地的不得转让未按出让合同规定开发、利用土地的不得转让出让方式出让方式 协议协议or招标招标or拍卖拍卖or挂牌挂牌2、土土地地使使用用权权出租出租 未按出让合同规定开发、利用土地的未按出让合同规定开发、利用土地的不得出租不得出租抵押抵押 不违背出让合同不违背出让合同
4、+办理抵押登记办理抵押登记+抵押权实现时应办抵押权实现时应办理过户理过户申请续期申请续期 最迟于届满前一年最迟于届满前一年期限届满未申请期限届满未申请or申请续期未被批准申请续期未被批准 国家无偿收回国家无偿收回3 3、房屋建筑物特点：不能脱离土地而独立存在；使用、房屋建筑物特点：不能脱离土地而独立存在；使用、房屋建筑物特点：不能脱离土地而独立存在；使用、房屋建筑物特点：不能脱离土地而独立存在；使用寿命有限；属可再生的社会资源。寿命有限；属可再生的社会资源。寿命有限；属可再生的社会资源。寿命有限；属可再生的社会资源。4 4、房地产特点：、房地产特点：、房地产特点：、房地产特点：l l房地产位置
5、的固定性、区域性和个别性房地产位置的固定性、区域性和个别性房地产位置的固定性、区域性和个别性房地产位置的固定性、区域性和个别性l l房地产使用的长期性（转让、出租、抵押、投资、房地产使用的长期性（转让、出租、抵押、投资、房地产使用的长期性（转让、出租、抵押、投资、房地产使用的长期性（转让、出租、抵押、投资、祖传等）祖传等）祖传等）祖传等）l l房地产投资数额巨大。房地产投资数额巨大。房地产投资数额巨大。房地产投资数额巨大。l l房地产易受政策影响（规划、征用）房地产易受政策影响（规划、征用）房地产易受政策影响（规划、征用）房地产易受政策影响（规划、征用）l l房地产相互影响（领近）。房地产相互
6、影响（领近）。房地产相互影响（领近）。房地产相互影响（领近）。l l房地产增值保值性。房地产增值保值性。房地产增值保值性。房地产增值保值性。二、房地产评估分类二、房地产评估分类 1 1、房地产分类、房地产分类、房地产分类、房地产分类 （1 1）居住房地产）居住房地产）居住房地产）居住房地产l l按档次分按档次分按档次分按档次分 普通住宅：普通住宅：普通住宅：普通住宅：为普通居民提供，采用地方或国产建材设备，为普通居民提供，采用地方或国产建材设备，为普通居民提供，采用地方或国产建材设备，为普通居民提供，采用地方或国产建材设备，进行一般装修。进行一般装修。进行一般装修。进行一般装修。 高级住宅：高
7、级住宅：高级住宅：高级住宅：为中高收入者建造，户型、功能多样化；建筑为中高收入者建造，户型、功能多样化；建筑为中高收入者建造，户型、功能多样化；建筑为中高收入者建造，户型、功能多样化；建筑面积大，装修、设施高档化；户外环境要求高，服务标准面积大，装修、设施高档化；户外环境要求高，服务标准面积大，装修、设施高档化；户外环境要求高，服务标准面积大，装修、设施高档化；户外环境要求高，服务标准高，管理系统完善（安全、物业），税费额度大，造价高。高，管理系统完善（安全、物业），税费额度大，造价高。高，管理系统完善（安全、物业），税费额度大，造价高。高，管理系统完善（安全、物业），税费额度大，造价高。l
8、l按市场化程度分按市场化程度分按市场化程度分按市场化程度分 社会保障性住宅社会保障性住宅社会保障性住宅社会保障性住宅：政府、单位、个人共同投资，以优惠的：政府、单位、个人共同投资，以优惠的：政府、单位、个人共同投资，以优惠的：政府、单位、个人共同投资，以优惠的税费和价格向中低收入者提供，如经济适用房等。税费和价格向中低收入者提供，如经济适用房等。税费和价格向中低收入者提供，如经济适用房等。税费和价格向中低收入者提供，如经济适用房等。 市场化商品住宅：市场化商品住宅：市场化商品住宅：市场化商品住宅：以市场价交易的各类住宅。以市场价交易的各类住宅。以市场价交易的各类住宅。以市场价交易的各类住宅。l
9、 l按住宅评估标的物分按住宅评估标的物分按住宅评估标的物分按住宅评估标的物分：住宅单元、住宅楼、居住小区。：住宅单元、住宅楼、居住小区。：住宅单元、住宅楼、居住小区。：住宅单元、住宅楼、居住小区。（2）商业房地产：商场、购物中心、旅馆、写字）商业房地产：商场、购物中心、旅馆、写字楼、游泳馆、歌舞厅、高尔夫球场等。特点：楼、游泳馆、歌舞厅、高尔夫球场等。特点：收益性、经营内容多、转租多、装修高档而复收益性、经营内容多、转租多、装修高档而复杂，且折旧快。杂，且折旧快。（3）工业房地产：厂房及工厂区内的其他房地产、）工业房地产：厂房及工厂区内的其他房地产、仓库等。特点：涉及的行业多、非标准厂房多，仓
10、库等。特点：涉及的行业多、非标准厂房多，单价差异大；受腐蚀的可能性大。单价差异大；受腐蚀的可能性大。2、房地产评估分类、房地产评估分类（1 1）房产评估、地产评估、房地产评估）房产评估、地产评估、房地产评估）房产评估、地产评估、房地产评估）房产评估、地产评估、房地产评估l l 房产房产房产房产是具有一定产权关系的房屋、建筑物的总称。是具有一定产权关系的房屋、建筑物的总称。是具有一定产权关系的房屋、建筑物的总称。是具有一定产权关系的房屋、建筑物的总称。它包括它包括它包括它包括“ “房房房房” ”和和和和“ “产产产产” ”两个方面。两个方面。两个方面。两个方面。“ “房房房房” ”包括房屋包括房
11、屋包括房屋包括房屋及其以外的其他建筑物和设施，如水塔、水池、路、及其以外的其他建筑物和设施，如水塔、水池、路、及其以外的其他建筑物和设施，如水塔、水池、路、及其以外的其他建筑物和设施，如水塔、水池、路、桥、烟囱等；桥、烟囱等；桥、烟囱等；桥、烟囱等；“ “产产产产” ”指产权，包括所有权、使用权、指产权，包括所有权、使用权、指产权，包括所有权、使用权、指产权，包括所有权、使用权、收益权和处置权四个方面。收益权和处置权四个方面。收益权和处置权四个方面。收益权和处置权四个方面。l l地产地产地产地产是具有一定权属关系的土地。是具有一定权属关系的土地。是具有一定权属关系的土地。是具有一定权属关系的土
12、地。“ “地地地地” ”一般指与一般指与一般指与一般指与房相关联的房相关联的房相关联的房相关联的“ “地皮地皮地皮地皮” ”，由地表面积和规划允许其发，由地表面积和规划允许其发，由地表面积和规划允许其发，由地表面积和规划允许其发展的上部空间所构成的一个立体物质体。展的上部空间所构成的一个立体物质体。展的上部空间所构成的一个立体物质体。展的上部空间所构成的一个立体物质体。“ “产产产产” ”指指指指产权，也包括所有权、使用权、收益权和处置权四产权，也包括所有权、使用权、收益权和处置权四产权，也包括所有权、使用权、收益权和处置权四产权，也包括所有权、使用权、收益权和处置权四个方面。个方面。个方面。
13、个方面。（2 2）单项评估与整体评估）单项评估与整体评估）单项评估与整体评估）单项评估与整体评估单项房地产评估是指对具备单项房地产评估是指对具备单项房地产评估是指对具备单项房地产评估是指对具备完整或相对独立的可确指完整或相对独立的可确指完整或相对独立的可确指完整或相对独立的可确指分割使用功能的分割使用功能的分割使用功能的分割使用功能的房地产作为估价对象的评估。房地产作为估价对象的评估。房地产作为估价对象的评估。房地产作为估价对象的评估。l l具备完整使用功能的单项房地产如一栋房屋；相对独立使具备完整使用功能的单项房地产如一栋房屋；相对独立使具备完整使用功能的单项房地产如一栋房屋；相对独立使具备
14、完整使用功能的单项房地产如一栋房屋；相对独立使用功能的房地产，如一个建筑群体中具有某一特殊功能的用功能的房地产，如一个建筑群体中具有某一特殊功能的用功能的房地产，如一个建筑群体中具有某一特殊功能的用功能的房地产，如一个建筑群体中具有某一特殊功能的局部房地产；可确指分割使用功能的房地产，如一栋房子局部房地产；可确指分割使用功能的房地产，如一栋房子局部房地产；可确指分割使用功能的房地产，如一栋房子局部房地产；可确指分割使用功能的房地产，如一栋房子中的一套房间，一个门栋等均可作为单项资产评估。中的一套房间，一个门栋等均可作为单项资产评估。中的一套房间，一个门栋等均可作为单项资产评估。中的一套房间，一
15、个门栋等均可作为单项资产评估。l l一幢房子下面的一平方米土地、一平方米建筑面积，尽管一幢房子下面的一平方米土地、一平方米建筑面积，尽管一幢房子下面的一平方米土地、一平方米建筑面积，尽管一幢房子下面的一平方米土地、一平方米建筑面积，尽管在事实上它可确指，但它不能具有相对独立的使用功能，在事实上它可确指，但它不能具有相对独立的使用功能，在事实上它可确指，但它不能具有相对独立的使用功能，在事实上它可确指，但它不能具有相对独立的使用功能，不能作为单项资产进行评估；房屋中的楼梯，既可确指，不能作为单项资产进行评估；房屋中的楼梯，既可确指，不能作为单项资产进行评估；房屋中的楼梯，既可确指，不能作为单项资
16、产进行评估；房屋中的楼梯，既可确指，也有独立的使用功能，但只能是供人们共同使用，不能单也有独立的使用功能，但只能是供人们共同使用，不能单也有独立的使用功能，但只能是供人们共同使用，不能单也有独立的使用功能，但只能是供人们共同使用，不能单独界定其产权，不可从房屋中将它分割出来。独界定其产权，不可从房屋中将它分割出来。独界定其产权，不可从房屋中将它分割出来。独界定其产权，不可从房屋中将它分割出来。整体房地产评估，是对某一特定地段的地产、房屋及整体房地产评估，是对某一特定地段的地产、房屋及整体房地产评估，是对某一特定地段的地产、房屋及整体房地产评估，是对某一特定地段的地产、房屋及基础设施作为一个估价对象进行综合估价。基础设施作为一个估价对象进行综合估价。基础设施作为一个估价对象进行综合估价。基础设施作为一个估价对象进行综合估价。l l如对一个居住小区、一条商业街、一座小集镇、一家大型如对一个居住小区、一条商业街、一座小集镇、一家大型如对一个居住小区、一条商业街、一座小集镇、一家大型如对一个居住小区、一条商业街、一座小集镇、一家大型工业企业作全部的出让交易估价。目前，我国对整体评估工业企业作全
