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1、消费品区位选址消费品区位选址以商品房为例以商品房为例一、消费品的分类一、消费品的分类二、选购品的含义二、选购品的含义三、影响商品房的区位因素三、影响商品房的区位因素四、不同种类商品房的选址四、不同种类商品房的选址一、消费品的分类一、消费品的分类v根据消费者的根据消费者的购买行为和购购买行为和购买习惯，消费买习惯，消费品可以分为：品可以分为：便利品、选购便利品、选购品、特殊品和品、特殊品和非渴求品四类。非渴求品四类。二、选购品的含义v选购品的意义:选购品选购品是指顾客对使用性、质量、价格和式样等基本方面要作认真权衡比较的产品。例如家具、服装、旧汽车和大的器械等。v在购买之前，消费者要进行反复比较
2、，比较注重产品的品牌与产品的特色。选购品占到产品的大多数，价格一般也要高于便利品，消费者往往对选购品缺乏专门的知识，所以在购买时间上的花费也就比较长。服装、皮鞋、农具、家电产品等是典型的选购品三、影响商品房的区三、影响商品房的区位因素位因素简述中国房地产的背景简述中国房地产的背景 近年来，我国房地产市近年来，我国房地产市场持续高速发展，改革开放场持续高速发展，改革开放以后，进行的城市土地使用以后，进行的城市土地使用制度的改革和住房制度的改制度的改革和住房制度的改革，从根本上打破了传统的革，从根本上打破了传统的计划经济对房地产市场的束计划经济对房地产市场的束缚，为房地产市场的发展创缚，为房地产市
3、场的发展创造了良好的条件。房地产正造了良好的条件。房地产正成为推动我国经济快速发展成为推动我国经济快速发展的重要推动力量，并且在未的重要推动力量，并且在未来几年里，房地产将仍然起来几年里，房地产将仍然起到不可替代的重要作用。到不可替代的重要作用。 房屋的属性v固定性 v耐久性 v高价值性 商品房选址v影响城市住宅区位的因素主要有自然环境条件自然环境条件、土地价格土地价格、城市城市公共设施及交通运输条件公共设施及交通运输条件、居民居民的社会属性的社会属性、居民的环境偏好居民的环境偏好和城市规划城市规划等。自然环境条件v地形v地质状况v气候v水体环境土地价格v土地价格直接影响着住宅开发建设的成本，
4、土地价格高，则住宅的开发成本高v土地价格实际上是一种分配工具，按照“最高租金原则”对城市土地进行分配。因此，地价可谓城市空间结构的天然规划师。城市公共设施和交通运输条件v交通通达性的优劣与直线距离有一定的关系，但更主要的是与时间距离有关。v距中心商业区距离及就业、上学、购物等活动出行的便捷程度共同决定着住宅区位的通达性，即决定了居住在该区域人们出行的货币成本和时间成本。 居民的社会属性v与朋友住得更近点v不同的人群需要不同的服务v要个环境优美的地方享受生活环境偏好v生理环境评价v生活环境v社会环境城市规划v城市规划是城市政府干预和调控住宅区位的行政和法律手段中最重要的一个。v城市规划因素比以上
5、任何因素的影响力都要大得多。四、不同种类商品房四、不同种类商品房的选址的选址普通住宅的区位选择普通住宅的区位选择 v影响其区位选择的主导因素是地价和城市规划。 中高档公寓的区位选择中高档公寓的区位选择 v起主导作用的区位因素是决定区位通达性的就业区、商业区及城市公共设施的位置和交通运输条件及地价。 花园别墅及联排别墅的区位选择花园别墅及联排别墅的区位选择v起主导作用的区位因素莫过于自然条件 国五条国五条细则蝴蝶效应 房产折当率上调逼近80%广东国五国五条条地方细则出台 广州深圳将实施双限一一、我国当前房地产市场发展现状我国当前房地产市场发展现状 ：（一）投资继续保持较快发展（一）投资继续保持较
6、快发展 ;（二）土地开发面积增速持续大幅增长（二）土地开发面积增速持续大幅增长;（三）国内贷款成为房地产投资强有力的支撑（三）国内贷款成为房地产投资强有力的支撑 ;（四）供销总量基本平衡（四）供销总量基本平衡 ;（五）房地产价格持续上升（五）房地产价格持续上升 ;（六）商品房需求依然旺盛（六）商品房需求依然旺盛 ;二、现阶段我国房地产业发展中存在的问题二、现阶段我国房地产业发展中存在的问题 ：（一）供求结构矛盾明显（一）供求结构矛盾明显 ;（二）局部地区商品房价格上涨过快（二）局部地区商品房价格上涨过快 ;（三）（三） 住房保障体系不完善住房保障体系不完善 ;（四）市场发展不规范，管理制度不完
7、善。（四）市场发展不规范，管理制度不完善。v参考文献v1中国城市统计年鉴M.2007v2孙媛静,胡勇恒.云南楼市快递Z昆明：云南报业集团2008，3 v3 谢清树.城市房地产开发的区位分析A. 开放论坛.v4 张鸿铭.住宅经济学M.上海:上海财经大学出版社.1998.v5 李强.自然环境因素对房地产市场的影响J.青海民族学院学报（社会科学版）2007,7v6 张文忠.经济区位论M.北京:科学出版社.2000.v7 彭致禧.住宅小区建设指南M.同济大学出版社.1999.v8 张原.住宅用户满意度影响因素的因子分析Z.热点分析理论月刊.2007(6)v9张文忠. 城市居民住宅区位选择的因子分析.地
8、理科学进展.2001,20(3).v10 张文忠,刘盛和.居民住宅区位选择的机理研究J.北京规划建设.2000(3).v11 董昕.城市住宅区位及其影响因素分析J.城市规划.2001.v12 孙晓彤.从城市规划的发展透视与房地产开发的关系J.城乡建论.2006,4v13 施建刚.房地产开发项目区位因素分析与研究J.华东经济管理.2001(15).v14杨英,王峥.房地产开发的区位模型探讨Z.特区与港澳经济月刊.1998,11v15张永岳,陈伯庚.新编房地产经济学M.高等教育出版社.1998.v16 符日辉.房地产投资环境分析与评价Z.企业技术开发.2006(25).v17 潘高明,何亚伯.模糊综合评价在房地产投资环境分析中的应用Z.建筑技术开发.2007.v18 焦霄黎.区位条件对居住用房价格的影响分析Z.科学思考小组成员v何宇艳v陈雅丽v朱嘉丽v陈凤仪v王熙v彭攀
