论商事租赁与续租制度的衔接与契合 Summary：目前我国对于商事租赁的法律规定不甚完备，在实践中，当事人多事先约定优先承租权，然而，目前我国法律也没有对于优先承租权的具体法律规定，导致司法裁判标准不一，不利于维持商事租赁当事人之间的利益平衡且由于优先承租权的约定性质，导致其具有对承租人的利益保障不甚到位等缺陷因此，可借鉴法国商法中较为成熟的续租权理论，以构建我国商事租赁续租制度法律体系Key：商事租赁 续租权 营业场所 顾客群体 优先承租权作为一名商人，必须有自己的营业场所拥有自己的营业场所既是商人获得商人资格的必要条件，也是维持自己顾客群体稳定性的定海神针然而，纵观古今，并非所有的商人都有能力通过支付对价获得经营场所的所有权进而从事商事活动，此时，租赁作为人类的一项伟大的制度设计就发挥其作用通过租赁，商人得以借助更便捷的方式进行经营活动，创造财富此时，商铺就从兼具经营和住宅双重功能的状况脱离出来，走向经营单一功能的方向，更能适应商事活动的快速发展但是，在租赁过程中会存在所有权与承租权之间的一定程度冲突商人租赁房屋从事商业活动不同于一般的民事租赁，若经营得当，会在当地获取稳定的顾客群体，形成良好的商誉。
但是，由于承租权无法对抗所有权，当租赁期限届至，承租人想要继续承租该经营场所，必须得到出租人的同意否则，商人不仅将面临迁铺改址的境况，而且还会失去已有的顾客群体，这对商人的经营活动具有极大的不利影响正如王泽鉴所述：“居住为人生之基本需要，物价高昂，购买不易，承租人多属经济上弱者，实有一特别保护之必要[1]对于房屋承租人而言，现存的“买卖不破除租赁”制度与优先购买权制度难以保障其权益，使其避免求偿无门、无据的现状，因为不管是房屋所有人还是第三者都可以规避这两制度从而挣脱法律的束缚，忽视承租人的利益显然，目前的法律制度对商人利益保障力度明显不足那么，如何在商事租赁期限届至后平衡出租人和承租人之间的利益就成为目前亟待解决的问题一、商事租赁特殊性的表现、漏洞与补救手段（一）商事租赁特殊性的表现民事租赁是指出租人与承租人签订的仅以生活住宅为目的的出租人交付房屋而承租人支付租金的租赁合同与之相对的是，商事租赁是指出租人将租赁财产交付给作为商人的承租人使用，承租人按约定方式支付租金的合同不同于民事租赁，商事租赁具有其特殊性具体来说，具有以下几方面的表现：1.租赁期限方面商人从事商事活动，对于租赁场所必先进行前期投资，比如整体装修、招聘人员、购入设备等，整体而言，就是一个先投资后回报的过程，该过程具有长期性、稳定性和投资性的特点，基于这些特点，作为承租人的商人肯定希望拥有一个长期稳定的经营环境，形成稳定的顾客群体、充裕的营业资产以及良好的商誉。
而一般的民事租赁只是简单的住宅目的，并不会产生类似商事租赁这般复杂的利益关系，即便需要搬迁，只要给足腾房期，也只是多了些搬家的不便罢了此外，商事租约中，如果出租人拒绝延展租约，商人则不得不离开其原来的场所，若无法找到就近的经营场所重新开业，相当一部分顾客将流失掉，原承租人的利益遭到损害然而，在现有的立法框架下，无法对原承租人的利益进行有效的保障因为现行法律對商事租赁并没有特别规定，仍是以一般法对物的租赁规则调整商事租赁关系，立法机关并没有制定特别法对商事租赁予以特殊规定2.约定用途方面我国《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第217、218、219条分别规定了承租人的正当使用义务、责任以及未正当使用的责任，这主要想说明如果承租人没有依约对租赁物进行合理使用，那么出租人拥有单方解除合同的权利[2]但是，这种做法没有顾忌到商事租赁的特殊性，商事租赁中，承租人是以从事商事活动为目的而租赁经营场所的，在市场经济中拼搏，以谋求一席之地，抓住商机便可飞黄腾达但是，商机转瞬即逝，因此，商人要根据市场的需求随时调整经营策略，在签订租赁合同时，商人是无法预测未来的经营范围的，也就存在一个悖论，既然商人无法预测今后的经营范围，那么，要商人完全遵守一个预先约定的未来可能超出的经营范围，这不略显滑稽。
3.转租方面在转租方面，我国《合同法》第 224 条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第 15、16 条规定了转租的问题，立法用意是侧重保护房屋所有人的利益，避免出现承租人违法转租赚取差价，给出租人的利益造成损失[3]在民事租赁中或许无可厚非，但是在商事租赁中就不可相提并论了在商事活动中，为了利益最大化，在行情不好时，为了撤资，减少损失，转租也是一种合理的商业选择，如果对此予以严格的限制，那么就有抑制市场经济发展之虞二）针对商事租赁特殊性的临时性保护措施1.优先承租权的界定多数商人在与出租人签订租赁合同时都会事前约定优先承租条款，以优先承租权保障自身利益所谓的“优先承租权”是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，若原租赁物继续出租的，则在同等条件下原承租权人拥有优先权[4]我国目前没有对优先承租权进行明确的法律规定，但在一些地方性法规中有所体现，比如，《上海市房屋租赁条例》第 44 条规定：房屋在租赁期满后继续出租的，承租人在同等条件下享有优先承租权但是，显然立法者对此并没有过多关注，仅仅存在着优先承租权的概念性的规定，缺乏细致的法律规则，导致实践中难以处理相关问题。
例如当事人即便约定了优先承租权条款，也会由于没有具体的法律规定，当事人之间的约定不甚具体完善，存在问题也无法通过法律规定予以弥补漏洞，条款抑或简单如一纸空文，抑或复杂到双方理解不一，无法适用在发生纠纷时，只能依据合同约定诉诸法院，但是在缺乏充分的法律依据的情况下，法院对此处理也甚为纠结2.优先承租权存在的缺陷优先承租权具有一些难以克服的缺陷，表现在承租人在同等条件下行使优先承租权，而这个同等条件是出租人与第三人已经事先谈妥的，如果这个时候承租人主张行使优先承租权，那么，出租人与第三人在此之前所做的努力将化为乌有而且，同等条件的标准不甚明了，学界对此看法不一在法律对此暂无明确规定，而学界理论不一时，出租人极有可能通过不明确的同等条件标准恶意阻碍承租人行使优先承租权此外，承租人也有可能假借优先承租权制度，恶意磋商，导致出租人延误改租他人的商机，造成出租人的利益损失基于我国有关优先承租权的运作现状，可知，针对商事租赁的特殊性，优先承租权的约定终归只是临时性的保护措施我国有必要对国外较为成熟的法律制度进行研究和借鉴不少国家对此以规定续租权的法律设计予以规制的例如，法国发展出了较为成熟的商事租赁续租制度。
我国对于商事租赁立法研究可借鉴法国相应的立法成果二、借鉴法国商法之续租权法国在 1926 年即已通过法律创设了商事租赁合同中的续租权，二战后又通过了1953年法令，并系统地建立起商事租赁续租权为中心的商事租赁地位，随后历经修改和完善，至2000年商法典重编之际，其多数条文被纳入《商法典》第四编第五章“商事租赁合同”中（第 L145-1 至第 L145-60 条），我国对商事租赁续租权的立法研究可借鉴法国现已发展较为成熟的商事租赁续租制度一）商事租赁续租权的界定及其构成要件所谓的续租权，是指在租赁关系中，从事商事经营活动的承租人在房屋租赁合同期限届满时，依据法律规定所享有的请求续展合同的权利承租人欲行使续租权，除需符合《法国商法典》第 L145-1 条对商事租赁合同适用范围规定的一般条件外，还须满足三个特别条件：承租人对在租赁场所内经营的营业资产享有所有权、该营业资产在合同届满前三年内被实际经营、承租人拥有法国国籍[5]由此可见，承租人首先须满足双重身份，即既是租赁场所的承租人，又是营业资产的所有人，才能构成取得续租权的一个要件其次，在合同到期前，承租人须实际经营其营业资产，基于此，承租人与其顾客群体之间的联系才能被立法者认为是足够紧密的，承租人的续租请求才能得到支持。
二）商事租赁续租权的行使1.营业资产和顾客群体在法国确立的商事租赁合同机制是以续租权为核心，其目的主要是维护承租人在租赁期间所形成的顾客群体和营业资产所谓的营业资产是指商人为了满足客户的需要而拥有的无形动产和有形动产的总称虽然我国没有商事营业资产的概念，但是学界对此是表示认同的，以谢怀栻先生为代表[6]而所谓的顾客群体是指商人在经营活动中形成的相对稳定的购物群体或接受服务的群体商人租用场地乃为营业，与个人居住不同为招徕生意，其必请人装修，妥加保管，时常翻新营业上的种种努力，宣传上的招数用尽，所有的成果体现在稳定的客户群的建立，而客户带来的则是稳定可预期的流水”[7]对于续租权的立法目的之一就是维护商人在长期的经营活动中所形成的稳定的顾客群体，避免由于租期届至，不能继续租赁而导致客户的流失对商人造成的莫大损失2.商事租赁续租权之行使程序在法國商法中，商事租赁续租权之行使程序主要有两种：首先，出租人向承租人发出解租通知，且在通知中附上续租邀约以及对新租金的建议在这里，解租通知的性质属于单方法律行为，即无需对方同意，仅凭出租人一方的意思表示即可发生法律效力其次，承租人向出租人发出续租请求后，出租人同意续租。
此时，承租人的续租请求应定性为催告权对此，一方面，出租人在收到催告后3个月内应当予以回应，逾期不回复的，应当视为出租人接受续租另一方面，如果出租人在催告后3个月内做出回复，该回复的内容既可以是接受续租，也可以是拒绝续租并同意支付赔偿金出租人甚至可以依据法定的免责事由在拒绝续租的同时拒绝支付赔偿金如果出租人接受续租，那么其对新租金的要求也应当在回复出租人时提出如果在这其间未能提出，出租人则须依据法国国家参事院法令规定的形式另行提出租金要求3.迁移赔偿金的设计在法国，根据法国商法典对于商事租赁的规定，原合同效力结束之后，可能发生的情形有两种：一是双方意思一致，达成新的租赁合同;二是出租人拒绝续租，如果没有法定理由，那么，出租人需要支付迁移赔偿金如有法定理由则无需支付赔偿金当承租人的续租请求落空时，迁移赔偿金则为其最后的救济途径换言之，赔偿金相当于承租人由于续租不能而遭受的损失，而该损失的金额在实践中是需由专业鉴定人出具评估意见的在《法国商法典》第L145-14条第1款确立了迁移赔偿金的确定原则，等于承租人因无法续租而遭受的损失第 2 款列举的各项因素主要包括：营业资产的商业价值、合理的搬迁费和重新开业的费用、以及购置同等价值的营业资产需支付的交易税费，租赁场所的所有权人有证据证明损失少于此的除外。
[8]由于迁移赔偿金的数额确定对续租权影响甚大，金额过低将导致续租权形同虚设，金额过高将导致架空所有权的顾虑，承租权也将过分物权化，因此，在实践中，法院不单单根据第2款规定的因素进行判断，而是运用裁量权进行综合考虑，谨慎裁决而豁免交付迁移赔偿金的法定事由根据《法国商法典》第L145-17条要求“重大合法”，其中主要包括：一方面，承租人未交或延交租金及其他合理费用、未经同意转租、未经同意的重大改良添附行为等;另一方面，出租人行使收回权，即在房屋、场所的状况已不适宜继续出租;或者虽无不适宜出租的情形，但出租人决定收回后改建、重建或加高建筑物[9]须注意的是出租人行使收回权需要根据不同情形决定是否承担责任上述法定事由实属例外情形，在一般场合，出租人无法定理由不得拒绝续租，否则须向承租人支付迁移赔偿金4.商事租赁续租权行使的限制所有的权利都有一定的界限，续租权也不例外1953年9月30日法令的第1条第1款确定了有关商用场所租赁立法的适用范围，并被收录入《法国商法典》，表现在《商法典》第L145-1条，条文表述如下：“本章规定适用于在其内经营营业资产的房屋或场所的租赁合同，不论营业资产是属于商人，还是属于《商事与公司注册簿》上登记的工业经营者，或。