万科财务分析资料

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1、本文格式为Word版，下载可任意编辑万科财务分析资料 万科财务分析 1. 背景分析 从2022年开头，房地产行业开头进展，主要是由于，国家在2022年出台了房改政策，释放了大量的市场需求，拉动了房地产投资迅猛进展；加之国务院于2022年8月12日颁发了关于促进房地产市场持续健康进展的通知（18号文），将房地产行业定性为“促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康进展”，“已经成为国民经济的支柱产业”。这在房地产开发商当中，引起了一片欢呼，称“中国房地产将迎来新的春天。 随着房地产行业蓬勃进展，带动了一系列产业的进展，被称为是推动中国国民经济进展的第一架马车. 万科企业股份有限公

2、司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2022年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。 万科1988年进入房地产行业，1993年将群众住宅开发确定为公司核心业务。至2022年末，业务笼罩到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。 万科1991年成为深圳证券交易所其次家上市公司，持续增长的业绩

3、以及模范通明的公司治理布局，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在进展过程中先后入选福布斯“全球200家最正确中小企业”、“亚洲最正确小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；屡屡获得投资者关系等国际权威媒体评出的最正确公司治理、最正确投资者关系等奖项。 万科如今已是家喻户晓的企业，不仅作为中国最早一批上市公司，见证了资本市场和行业进展的完整历程，而且在近二十年的上市中，始终保持着稳健的成长，成为国内上市公司中持续盈利增常年限最长的企业。 根据2022中国房地产开发企业500强测评排行榜显示，上市房企竞争优

4、势明显，在百强企业中占据62席，在50强企业中占据三分之二以上席位，万科持续占据榜首位置。 2022年百强企业呈现出强者恒强的梯队格局。万科、中国海外、保利地产作为第一梯队的代表领跑百强房企。 公司灵魂人物:王石 1951年出世广西壮族自治区柳州市。 1968年参军，1973年转业。转业后就职于郑州铁路水电段。 1978年毕业于兰州铁道学院给排水专业，本科学历。 毕业后，先后供职于广州铁路局、广东省外经贸委、深圳市特区进展公司。 1984年组建万科前身深圳现代科教仪器展销中心，任总经理。 1988年股份化改组, 更名为“深圳万科企业股份有限公司”。 1991年公司在深圳证券交易所正式挂牌上市交

5、易，王石历任公司董事长兼总经理。 1999年起不再兼任万科总经理。现任万科企业股份有限公司董事长,法人代表。 2022年3月，万科公司确认王石已赴美游学。今天的王石在做什么? 登山、滑雪-冒险、挑战生命极限。 万科关键词 地产巨头： 到今年25岁，如故金枪不倒，青春永驻。 上市公司： 90年头深圳第一批上市公司，25年来仍旧扮演股民的摇钱树。 王石： 万科灵魂人物，好比巴萨的小罗。1999年退居幕后。 万科周刊： 中国第一内刊，提防企业文化，饱含人文精神。 建筑无限生活： 万科宗旨，已伴随着万科成为 城市时尚标签。 四季花城： 十年磨一剑， 引导环保居住理念,提出绿色建筑 住宅产业化： 这是万

6、科的专业化选择，务求引导行业标准。在行业内推广合作经营的模式 海螺行动： 解决城市低收入人群住房问题，表达企业公民的责任。 分别从资产负债表，利润表，现金流量表举行分析 2.资产负债表分析 1)资产负债表总体状况的初步分析 从总体来看，公司的资产总额从年初的1192.20亿元增加到上半年末的1245.20亿元，同比增长了4.43% ；从负债和股东权益来看，主要是资本公积增加了8.33%和未调配利润增加了31.93%，鲜明公司盈利是资产增加的主要资金来源。这也意味着，投资者投入公司的资本不但得到了保值，而且得到了增值。 从资产布局看，公司上年末的资产总额中，滚动资产占了95.4%，而固定资产仅占

7、0.9%，在建工程占0.2%。说明滚动资产所占比重较大，资产增值主要凭借于滚动资产的增加。 从负债与全体者权益的布局来看，公司的滚动负债在总资产有确定增加的处境下也降低了3.0% ，所占比重由上年的54.1%降低到了50.3 % ；全体者权益所占的比重由上年的32.6%上升为33.6% ，其中未调配利润所占比重较上年有所增加。 2）资产主要工程分析 （1） 货币资金及其质量分析 从总体规模开看，公司货币资金同比增长了34.5%，明显高于资产的增幅，使其占资产总额的笔者那个也由年初的16.8%上升为21.6%。从过去三年的增长变化 看，浮动性较大，08年受经济危机影响较大，但是09经济复苏货币资

8、金的运行也开头增长，可见其进展性还是较好的。据房地产行业资金滚动性较强的形势下是适合的。说明资金的滚动性好，资金运用较好。 （2） 应收款项及其质量分析 应收账款同比增加了8.5% ，应收账款占资产总额的比重为0.8%未发生变 化。由此看出万科的应收账款占资产总额比重较低，说明发生坏账和逾期未收的现象较少，风险较小。其理由在于；集团通常在转移房屋产权时已从添置人处取得全部款项，因此信用风险较小。尚未发生应收账款逾期的处境。 在营业收入上涨了26.39%的处境下，应收账款也同比小幅增长，但是增长幅度没有营业收入增长得快，说明公司销售商品回款很好，而09年货币资金有所增长也是有力的证明。 尽管应收

9、账款呈上升态势，但在应收账款附注披露中可以看出，单项金额不 重大但按信用风险特征组合后的风险较大的3年以上的应收账款由上年的1405万元下降为1053万元，且其按金额计提了坏账打定，计提较充分；从应收账款前5名欠款处境看来看，公司还应留神加强催收的力度。 （3） 其他应收款及其质量分析 其他应收款同比增加了11.65%，就其他应收款的规模而言，合并其他因收款年末数为 39亿342万元，而公司其他应收款331亿9610万元，差额较大，说明公司于其子公司的往来数额较小。子公司的其他应收款主要为合营及联营公司往来款、与 合作方往来款、一年内 发生的代垫款及保证金、代收代付款、押金、备用金等。 其他应

10、收款账龄在三年以上的较少，仅占4.46%，较上年有所下降，说明其他应收款的回收没有什么问题。 （4）存货及其质量分析 存货同比下降了2.0%，占资产总比重由年初的72.0%下降为67.6% ，对利润 增加有正面影响。存货主要包括：已完工开发产品、在建开发产品、拟开发产品、原材料根据最新市场及销售处境，公司对2022年末计提了跌价打定的工程举行了跟踪评估。一季度末，公司曾将南京金域缇香工程跌价打定金额由6359万元调整到4957万元。根据目前的处境，公司又将该工程的跌价打定金额调整到2781万元。另外，广州金色城品、上海琥珀郡园、无锡金色城市计提的存货跌价打定本次也全部冲回，天津假日润园计提的跌

11、价打定金额由7023万元调整到4426万元。以上调整增加上半年归属于母公司全体者的净利润16234万元。其它8个工程暂维持08年末的评估 另外，存货也计提了存货跌价打定，从年初的9698万元到年末增加到了一亿2411万元。符合精心性原那么。 （5） 长期股权投资及其质量分析 长期股权投资两年变化不大，虽然增长了1.6%，但是占资产总额比重不大，说明公司长期股权投资的战略没有变化，力度也不大。 公司的长期股权投资主要是对合营企业的投资，占长期股权投资比重的74%，所以合并报表的金额小于母公司报表的金额。 另外，公司上半年计提减值打定与上年计提的减值打定一致，没有发生变化，预示着公司长期股权投资的

12、质量保持了上年水平。 （6） 投资性房地产及其质量分析 投资性房地产同比下降了-15.13%，但其比重较小，也未发生较大变化。投资性房地产主要采取本金模式计量。所以不存在将不得志条件的投资性房地产采用公允价值模式对其举行后续尽量，虚增当年利润的处境。 （7） 固定资产及其质量分析 固定资产同比裁减了-7.87%。占资产总额比重较小，变化较小。在房地产行业属于适中水平。而固定资产裁减主要是由于折旧引起的。 从固定资产折旧方法的披露上看，固定资产折旧年限、残值率没有发生变更。而2022年上半年也没有新计提固定资产减值打定，预示着公司自身对其固定资 产的利用及其质量还是有信仰的。 3） 负债主要工程

13、分析 （1） 短期借款的分析 短期借款同比裁减了53.47%，比重由年初的3.9%降到了年末的1.7%。虽然比重不大，但是降幅一半多。说明企业的滚动资金运用生动，有足够的才能清偿短期借款，说明企业拥有较好的商业信用。 （2） 应付账款的分析 应付账款同对比低了5.4%，应付账款的比重由年初的10.8%降到了上半年末的9.8% 。尽管如此，应付账款占权益总额的比重对比大。从十足额上来看，数额也比大。从年初到上半年度截止，十足额变化不大。应付款主要为未支付的工程款和地价款。而由附注披露可知集团无个别重大账龄超过3年的应付账款；无对持有本集团5%(含5%)以上表决权股份的股东单位的应付账款。 （3）

14、 预收账款的分析 预收账款同比增加了25.2%，占权益总额的比重也有年初的20.1%增加为24.1%。从十足数额上来看，预收账款增加了60亿3400万元。资料显示公司预收账款从06年到09年上半年间，每年都平稳上升，而到09年增幅较大。 另外，公司的营业收入同比增长了26.4% ，低于前三年的增长幅度，但营业 收入有所增长。营业收入的降幅较大，让人不免有些惦记，但是从最近房地产的销售来看，万科的销售业绩还是不错的。 （4） 对应付职工薪酬的分析 应付职工薪酬同比降低了27.9%，所占比重也由年初的0.4%下降为0.3% ，一般半年度的应付职工薪酬半年度的都要比年初的下降些，主要是有些职工福利，

15、奖金和津贴都是年初未使用完的福利为和上年末预提的年度绩效工资所致。 （5） 对应缴税费的分析 应交税费同比增加了57.97%，占权益总额的比重也由年初的-0.7%，下降到了-1.1%。该工程为负值，那么表示企业多交的应当退回给企业或由以后年度递交的税金。 （6） 其他应付款的分析 其他应付款同比下降了9.77%，占权益总额的比重也由年初的8.4%下降为7.2%。从十足数上开看，2022年上半年其他应付款达成了89亿9454万元，其中35亿4952万元系土地增值税。从附注中了解到，账龄超过一年的大额其他应付款主要为尚未支付的股权转让款、保证金等。上述余额中，集团无对持有集团5%(含5%)以上表决权股份的股东的其他应付款。于2022年6月30日，集团及本公司并没有个别重大账龄超过三年的其他应付款。 （7） 对一年内到期费滚动负债的分析 一年内非滚动负债同比下降了24.72%，占权益总额的比重也由年初的11.1%下降为11.1% 。裁减主要是归还了银行借款和其他借款，值得留神的是其借款年利率为4.86%至7.56% 。 （8） 对长期借款的分