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1、 中国 | 2022年 5月研究报告大湾区绿色楼宇发展调研ESG从用户与开发商角度看 在运营中的思考 01市场综述中国绿色建筑发展背景2006年住建部颁布的绿色建筑评价标准（ GB/T 50378-2006）标志着我国正式进入绿色建筑的起步阶段。随后十年国家不断强化顶层设计，确立推动建筑低碳发展的中长期目标，而法规标准也在此阶段得到不断完善。 “十三五 ”期间，我国绿色建筑实现跨越式发展，累计建成绿色建筑面积超过 66亿平方米，累计建成节能建筑面积超过 238亿平方米。如今，随着 “双碳 ”（2030年前碳达峰、2060年前碳中和）目标的设立，绿色建筑与建筑节能将迎来重要发展机遇。1 | 大湾
2、区绿色楼宇发展调研 政策驱动下的绿色建筑2013 年广州市绿色建筑和建筑节能管理规定2022 年广州市关于推动城乡建设绿色发展的实施意见（公开征求意见稿）率先将绿色建筑建设管理要求纳入立法，创新和完善建筑节能过全程管理制度，将建筑节能工作向工业建筑拓展，大型公共建筑投入使用后实施用能情况监测。2022 年深圳经济特区绿色建筑条例到 2025年城镇新建绿色建筑比例达新建建筑的建设和运行应当符合不低于绿色建筑标准一星级的要求，鼓励既有建筑实施绿色化改造，达到既有建筑绿色改造评价标准一星级。100%，星级绿色建筑比例将超 50%，新建公共机构建筑、新建厂房屋顶光伏覆盖率力争达到 50%，率先建成 “
3、无废城市 ”。2012 年广州市人民政府关于加快发展绿色建筑的通告2022 年“ 十四五 ” 建筑节能与绿色建筑发展规划天河中央商务区、天河智慧城、白云新城、南站商务区等城市发展新区应当按绿色建筑标准进行规划、土地出让、立项、建设和管理。2013 年深圳市绿色建筑促进办法2014 年绿色建筑评价标准GB/T50378-2014提升绿色建筑发展质量，提高新建建筑节能水平，加强既有建筑节能绿色改造，推动可再生能源应用，实施建筑电气化工程，推广新型绿色建造方式。市政府将促进绿色建筑发展情况列为综合考核评价指标，纳入节能目标责任评价考核体系和绩效评估与管理指标体系，按年度对相关部门和各区人民政府进行考
4、核与评估。绿色建筑评价指标体系在 2006年版的基础上增加施工管理类指标，同时增设加分项，鼓励绿色建筑技术、管理的提高和创新。2012 年关于加快推动我国绿色建筑发展地实施意见切实提高绿色建筑在新建建筑中的比重，到 2020年，绿色建筑占新建建筑比重超过 30%。2006 年绿色建筑评价标准GB/T 50378-2006绿色建筑评价指标体系由节地与室外环境、节能与能源利用、节水与水资源利用、节材与材料资源利用、室内环境质量和运营管理六类指标组成，并将符合最低标准的绿色建筑划分为一 /二 /三星级 3个等级。2021 年关于推动城乡建设绿色发展的意见大力推广超低能耗建筑，提升建筑能耗监测能力，降
5、低建筑运行能耗及水耗，大力推动可再生能源应用，鼓励智能光伏与绿色建筑融合创新发展。2014 年广州市绿色建筑行动实施方案2011 年深圳市建筑节能与绿色建筑 “ 十二五 ” 规划2011 年深圳市可再生能源建筑应用 “ 十二五 ” 规划提高全市新建绿色建筑比例，到 2015年底力争达到 30%，到 2020年底绿色建筑占新建建筑比例力争达到 40%以上。制定更严格的建筑节能标准，开展深圳市既有建筑能耗现状及节能改造对策研究，开展可再生能源建筑应用关键难题的对策研究，建立绿色建筑全生命周期管理制度。新建公共建筑示范推广太阳能光伏建筑一体化，推动可再生能源建筑应用纳入既有建筑节能改造，开展可再生能
6、源在建筑中先进应用技术研究和工程试点。2019 年绿色建筑评价标准GB/T50378-2019绿色建筑评价技术指标体系迎来重构，涵盖安全耐久、健康舒适、生活便利、资源节约、环境宜居、提高与创新六大维度，且等级划分增添基本级。2017 年广州市节能降碳第十三个五年规划（20162020 年）保持建筑节能强制性标准在设计阶段、施工阶段全面执行，绿色建筑占新建建筑的比例达到 40以上，到 2020年累计完成既有建筑节能改造 700万平方米以上。2018 年深圳市绿色建筑量质齐升三年行动实施方案（2018-2020 年）2018-2020年期间新增绿色建筑面积累计达到 3,500万平方米，完成既有建筑
7、节能改造面积 240万平方米。2 | 大湾区绿色楼宇发展调研 甲级办公楼：绿色建筑的重要应用场景以广州和深圳市场为例作为绿色建筑的重要应用场景，办公楼开发建设深受政府及业界关注。过去十年，广州和深圳大量新兴区域亟待发展，土地出让和总部建设尤为频繁。广州甲级办公楼总存量从 2011年的 310万平方米增加到 2021年的 723万平方米，而同一时间段内，深圳更是从 246万平方米大幅攀升至 1,081万平方米。未来五年，两地甲级办公楼市场的总存量将继续保持上升趋势。广州甲级办公楼存量项目分布深圳甲级办公楼存量项目分布近年，两地政府要求各类房屋建筑项目，包括办公楼项目，应按照绿色建筑标准进行项目立
8、项、规划和设计，否则不予办理投资计划、施工许可证等审批手续。在具体项目开发过程中，除了满足我国对于绿色建筑的评价标准外，越来越多项目基于对经济效益、运营成本、生态环境等因素的考量同时选择参与国际性绿色建筑认证，例如 LEED和 WELL，以期平衡建筑与其使用者的健康和福祉之间的关系。根据数据显示，截至 2022年 3月粤港澳大湾区共拥有 849个 LEED认证项目，在中国五大城市群中仅次于长三角城市群。此外，我们可以发现深圳甲级办公楼市场总存量中获得 LEED认证的项目占比（以建筑面积总和计算）达 35%，高于广州 7个百分点。这是由于在 2017年至 2021年期间，深圳年均新增供应显著多于
9、广州，达 115万平方米，且其中不少是各个核心或新兴区域的标杆项目。NN图例：获得LEED认证未获得LEED认证五大城市群LEED认证项目总数广深LEED认证甲级办公楼总存量1,600深圳广州1,2008004000LEED认证LEED认证35%28%LEED 认证项目总存量385 万平方米205 万平方米总存量甲级办公楼市场 1,098 万平方米注：统计截至 2022年 3月。732 万平方米长三角城市群 粤港澳大湾区京津冀城市群 成渝城市群长江中游城市群注：统计截至 2022年 3月；LEED认证包含商业室内装修项目，以及办公楼、零售、住宅、数据中心、工厂等多种建筑类型。数据来源：仲量联行
10、，美国绿色建筑委员会3 | 大湾区绿色楼宇发展调研 02企业用户ESG战略与办公空间生态圈ESG市场监管ESG，即环境（ Environmental）、社会（Social）和管治（ Governance），是在全球可持续发展进程中衍生出的一个新兴的企业评价方式。相较它的起源 企业社会责任（Corporate Social Responsibility），ESG不仅为企业和投资者提供了三个具体的评价维度，而且提升了此类评价的横向可对比性。这样的特性也使得更多市场监管机构选择采用 ESG体系来规范企业披露自身履行社会责任方面的信息。例如，香港交易所早在 2012年就发布了主板上市规则附录二十七及创
11、业板上市规则附录二十环境、社会及管治（ ESG）报告指引，并在过去十年不断细化各范畴下的具体评价指标及规范披露要求。此外，上交所与深交所也双双鼓励上市公司自愿披露可能对股东和其他利益相关者决策产生影响的环境、社会和管治方面的信息。4 | 大湾区绿色楼宇发展调研 企业 ESG愿景及实施路径除了履行社会责任，ESG对于企业而言也同时意味着综合性的风险管理，其落实程度虽然并不能带来短期明显的效益增长，但却决定着企业发展潜力与长期前景。然而，由于ESG理念方才兴起且体系标准尚未统一，目前将ESG融入企业发展战略的多为各行业的头部企业，而且达成愿景的实施路径也因行业性质不同呈现多样化的特点。代表性企业
12、ESG 相关目标 到 2030年，能源消耗相较 2019基线减少 50%某国际知名银行 为员工提供更灵活的办公条件，如提升远程互联网连接功能 延续并完善反贪污举报机制以及举报人隐私保护机制 到 2023年，整体公司业务、制造供应链和产品周期实现碳中和 确保每个运营地点都有对应的紧急情况预案及复工方案，并提前准备好充足的防灾物资某国际知名科技企业某国际知名消费品生产商某国际知名咨询公司 到 2030年运营产生的温室气体减少 50% 设立专门的 ESG执行委员会（含部分高管及领导层成员），负责指导和协调公司的环境、社会和管治计划 到 2030年，将直接和间接温室气体排放量减半 为其全球组织的所有员
13、工提供 ESG培训 2020年起不再将电子废弃物运送至传统填埋场进行处理某国际知名金融企业 沿用并不断完善自身环境及社会风险因素评价体系，进行常规监控某国际知名房地产服务企业国内某知名电商平台 到 2040年，全球范围内实现所有办公空间的净零碳排放 与 2019年相比，到 2030年碳排放总量减少 50% 支持平等就业，保持每年残障员工占总员工数的 1.5%，并在日常工作中确保他们能和其他员工一样正常办公国内某知名互联网企业国内某知名通讯企业 不晚于 2030年实现自身运营全面碳中和及使用 100%绿色电力 与 2019年相比，每百万收入减少 16%的碳排放量资料来源：各企业年报、可持续发展报
14、告及新闻稿除设定可量化的环境保护指标以外，这些企业也极力推动社会与管治的发展，为员工打造公平公正和安全健康的工作环境。例如，通过开设领导力培养项目、线上技能学习课程、并提供线下健康咨询等充分尊重和关注每一位员工的成长机会。聚焦到商业地产的办公楼企业用户，通过企业、运营商及建筑商等多方调研分析，以及结合过往仲量联行的研究成果，我们发现已经有部分头部外资金融、专业服务业及科技企业开始行动起来，将ESG理念贯彻到从办公楼选址、办公空间打造到日常运营的整个管理流程当中。通常而言，这些企业会选择具有国际认证的办公楼项目，而在室内装修部分，除普遍提出节水、节电等一系列节能减排措施外，也开始要求采用环保材料以打造舒适和健康的办公环境。值得注意的是，现阶段这些企业的旗舰绿色环保办公室项目主要集中在北京和上海，而在广州和深圳的分布依然有限，但随着头部企业的总部项目相继入市，这一状况有望在短期内得到快速改善。5 | 大湾区绿色楼宇发展调研 “”未来办公 趋势与企业 ESG战略的关系在企业运用ESG视角审视并改善自身运营的过程中，日常办公环节是最常见的
