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1、本文格式为Word版，下载可任意编辑城镇土地估价规程新 城镇土地估价规程 (GB/T18508-2022) 目 录 1 总那么. 3 1.1 规程制定的目的. 3 1.2 规程适用范围. 3 1.3 从事土地估价的根本规定. 3 1.4 职业道德. 3 1.5 土地估价报告的有效期. 3 1.6 土地估价的法律依据. 3 1.7 规程解释权. 3 2 城市土地估价根本原那么和程序. 4 2.1 城市土地估价的根本原那么. 4 2.2 城市土地估价的程序. 4 、城市土地价格的影响因素. 6 3.1 城市土地价格影响因素分类. 6 3.2 一般因素. 6 3.3 区域因素. 6 3.4 个别因素
2、. 6 基准地价评估. 6 4.1 打定工作. 6 4.2 资料调查与整理. 7 4.3 基准地价评估的技术路线. 8 4.4 级差收益（地租）法评估基准地价. 8 2. 模型选择方法. 11 4.5 利用土地交易资料评估基准地价. 13 4.6 利用土地交易资料评估路线价. 18 4.7 城市基准地价确实定. 19 4.8 基准地价修正系数表的编制. 20 1 4.9 基准地价图的绘制. 23 4.10 基准地价更新. 24 5 宗地地价评估根本方法. 28 5.1 宗地估价程序. 28 5.2 收益恢复法. 29 5.3 市场对比法. 32 5.4 本金迫近法. 38 5.5 剩余法. 4
3、0 5.6 基准地价系数修正法. 42 6 各类用地宗地价格评估. 45 6.1 宗地类型. 45 6.2 居住类宗地价格评估. 46 6.3 商业金融业用地宗地价格评估. 46 6.4 工业、仓储用地宗地价格评估. 46 6.5 交通用地宗地价格评估. 46 6.6 综合用地宗地价格评估. 46 6.7 公共绿地价格评估. 46 7 不同土地权利的宗地价格评估. 46 7.1 按宗地权利划分土地价格评估类别：. 46 7.2 土地全体权价格评估. 46 7.3 土地使用权价格评估. 46 7.4 土地租赁权价格评估. 46 7.5 土地抵押价格评估. 46 7.6 土地地役权价格评估. 46
4、 8 土地估价成果验收及确认. 46 8.1 基准地价成果的验收及确认. 46 8.2 宗地估价成果确实认. 46 9 名词解释. 46 2 城市土地估价规程 1 总那么 1.1 规程制定的目的 为了模范土地估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据中华人民共和国城市规划法、中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法等法律、法规的有关规定，制定本规程。 1.2 规程适用范围 本规程适用于城市规划区范围内创办用地的“基准地价”和“宗地地价”评估。独立工矿区、城市规划区外的成片开发区和国家重点根基设施创办用地、农村乡镇企业创办用地的土地估价也适用本规程。 本规程
5、所称城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。 1.3 从事土地估价的根本规定 城市基准地价评估由事业型评估单位和具有评估资格的市场中介评估机构评估，土地估价师不得少于名。宗地地价评估由具有评估资格的市场中介机构评估，土地估价师不得少于名。 1.4 职业道德 土地估价应讲职业道德。估价人员和估价机构应独立、客观、公正地开展评估工作，不得作任何虚假的估价，应为客户保守机要，按标准收费。 1.5 土地估价报告的有效期 土地估价报告的有效期为一年。 1.6 土地估价的法律依据 土地估价除应符合本规程外，还应符合国家现行有关标准、模范的规定。 1.7 规程解释权 本规程由国土资源部负责解释。 2
6、城市土地估价根本原那么和程序 2.1 城市土地估价的根本原那么 2.1.1 土地估价应遵循以下原那么： 1合法原那么； 2最高最正确使用原那么； 3 3替代原那么； 4预期收益原那么； 5供需原那么； 6估价时点原那么； 7多方法相对比原那么。 2.1.2 遵循合法原那么，是指估价人员和估价机构在土地评估中，应遵循相关法律、法规和规定，所评估的对象应以合法使用和合法处分为前提。 2.1.3 遵循最高最正确使用原那么，是指土地评估应以估价对象的最高最正确使用为前提估价。 基准地价评估以估价对象的现状使用为最高最正确使用。 企业改制、资产清算、地税征收、公益用地中地价评估以估价对象的现状使用为最高
7、最V 估价人员应对土地的现状用途和未来用途是否是最高最正确使用作出判断，并在估价报告中说明。 2.1.4 遵循替代原那么，是指土地评估应以同类地区类似土地在同等利用条件下的价格为基准。估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。 2.1.5 遵循预期收益原那么，是指土地评估应以估价对象在正常利用下的未来客观有效的预期收益为基准。 2.1.6 遵循供需原那么，是指土地评估要充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。 2.1.7 遵循估价时点原那么，是指估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。 2.1.8 遵循多方法相对比原那么，是指土地评估应以多种方法评估同一估价对象，相互对比
8、，取得客观估价结果。 2.2 城市土地估价的程序 2.2.1 城市土地估价应按以下程序举行： 1. 确定估价根本事项； 2. 编制估价工作筹划； 3. 实地确认估价对象； 4. 搜集估价所需资料； 5. 选定估价方法计算； 6. 确定估价结果； 7. 提交估价报告。 2.2.2 确定估价根本事项，是指确定估价对象、估价目的、估价时点等根本事项。 确定估价对象包括确定估价对象的位置、用途、面积、权属文件和估价权利性质等；确定估价目的应根据嘱托方的要求而定；确定估价时点应根据估价目的和嘱托方要求而定，采用公历表示，精确到日。 4 2.2.3 编制估价工作筹划，是指在确定估价根本事项的根基上，应对估价工程举行初步分析，编制估价工作筹划。 估价工作筹划主要应包括以下几项： 1. 估价拟采用的技术步骤； 2. 估价拟采用的技术路线和估价方法； 3. 需要调查的资料及取得途径； 4. 预计所需的时间、人力和经费。 2.2.4 实地确认估价对象，是指估价人员务必亲自到估价对象现
