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1、房地产开发基本常识及房地产开发基本常识及项目开发全程运作程序项目开发全程运作程序0第一部分第一部分 房地产开发基本常识房地产开发基本常识 一、房地产投资的概念一、房地产投资的概念广义概念：广义概念：房地产投资是将一定的资金投入到土地开发、房屋开发以及土地、房屋的经营、管理、中介服务等活动中，以期在未来获得收益或避免风险的一种投资活动。狭义概念：狭义概念：仅指房地产开发投资。仅指房地产开发投资。即投资者从购买土地使用权开始，经过规划设计和施工建设等过程，建成可以满足人们某种需要的房地产产品，通过销售或租赁转让给其他投资者或使用者，从而收回投资，实现预期收益目标的活动过程。房地产投资活动的经济实质
2、房地产投资活动的经济实质实现资金的增值。实现资金的增值。1二、房地产投资类型二、房地产投资类型 1、按投资方式分类按投资方式分类直接投资：直接投资：投资者将资金直接投入房地产开发或购买房地产，并直接参投资者将资金直接投入房地产开发或购买房地产，并直接参与有关的投资经营管理。与有关的投资经营管理。 间接投资：间接投资：投资者将资金投入与房地产有关的金融产品，但不直接参与投资者将资金投入与房地产有关的金融产品，但不直接参与有关的投资经营管理。有关的投资经营管理。2、按投资的经济内容分类、按投资的经济内容分类土地开发投资土地开发投资房屋开发投资房屋开发投资房地产经营（包括买卖、租赁）投资房地产经营（
3、包括买卖、租赁）投资物业管理和服务投资物业管理和服务投资 2三、房地产开发投资的特点 由于房地产本身所具有的物理和经济特征，房地产开发投资由于房地产本身所具有的物理和经济特征，房地产开发投资具有区别于其他投资的固有特点：具有区别于其他投资的固有特点：商品性商品性营利性营利性产品的非流动性产品的非流动性投资数额大投资数额大投资周期长投资周期长对专业知识和管理经验具有高度依赖性对专业知识和管理经验具有高度依赖性市场的区域性和区域的价格差异性市场的区域性和区域的价格差异性与金融及法律密切相关与金融及法律密切相关受政策的影响较大受政策的影响较大影响投资的风险因素多影响投资的风险因素多 3四、决定房地产
4、开发投资的基本要素四、决定房地产开发投资的基本要素收益收益成本成本对未来的预期对未来的预期 4五、房地产开发投资应遵循的原则遵守社会利益原则遵守社会利益原则盈利和增值的原则盈利和增值的原则有效规避风险的原则有效规避风险的原则投资规模与投资者可利用资源相匹配的原则投资规模与投资者可利用资源相匹配的原则时机适宜原则时机适宜原则便易操作原则便易操作原则 5六、影响房地产开发投资效果的风险因素六、影响房地产开发投资效果的风险因素（共（共6 6大类大类2626种）种）政治风险政治风险战争战争长时间的暴乱、群众性运动长时间的暴乱、群众性运动国家政局变化国家政局变化台湾海峡局势变化台湾海峡局势变化政策风险政
5、策风险土地政策土地政策金融政策金融政策税收政策税收政策地方性的政策规定变化地方性的政策规定变化房地产制度变革房地产制度变革产业政策产业政策社会风险社会风险 区域经济的不平衡发展区域经济的不平衡发展总体规划改变总体规划改变技术风险技术风险 设计及施工技术规范变化设计及施工技术规范变化 异常工程地质变化异常工程地质变化规划技术指标改变规划技术指标改变经济风险经济风险土地成本变化土地成本变化商品房市场价格整体波动商品房市场价格整体波动政策性的费用变化政策性的费用变化城市整体经济以及居民收入水平变化城市整体经济以及居民收入水平变化工程造价异常波动工程造价异常波动房地产租赁市场变化房地产租赁市场变化企业
6、资金供应计划的变化企业资金供应计划的变化金融政策及证券市场变化金融政策及证券市场变化自然风险自然风险 地震、海啸、台风地震、海啸、台风火灾火灾极端恶劣天气极端恶劣天气6七、房地产的三级市场架构七、房地产的三级市场架构1、房地产一级市场、房地产一级市场土地出让市场土地出让市场 是指国家将城市土地的使用权，按一定的年限一次性出让给是指国家将城市土地的使用权，按一定的年限一次性出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的市场土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的市场。是是所有者与经营者的纵向流通市场。所有者与经营者的纵向流通市场。主要特点：主要特点：市场建立在城市土地国有制的基础
7、上，交易过程不变更土地所有市场建立在城市土地国有制的基础上，交易过程不变更土地所有权，只是对其使用权进行交易。权，只是对其使用权进行交易。国家直接调控垄断经营。国家直接调控垄断经营。明确规定各类用地的使用性质和年限。明确规定各类用地的使用性质和年限。土地出让价格的实质是土地出让价格的实质是“租赁价格租赁价格”，租赁费用一次性收取。，租赁费用一次性收取。出让交易方式：土地使用权出让有偿出让形式主要有协议、招标、出让交易方式：土地使用权出让有偿出让形式主要有协议、招标、拍卖、挂牌等四种。拍卖、挂牌等四种。 7 房地产三级市场架构房地产三级市场架构（续）（续）2、房地产二级市场、房地产二级市场房地产
8、转让市场或开发经营市场房地产转让市场或开发经营市场 是已经取得土地使用权的开发经营者与房地产使用者之是已经取得土地使用权的开发经营者与房地产使用者之间进行横向交易转让的市场。间进行横向交易转让的市场。主要特点：主要特点：房地产商品流通由经营向使用消费平行转移，可以说是由房房地产商品流通由经营向使用消费平行转移，可以说是由房地产开发向房地产消费使用的转移。地产开发向房地产消费使用的转移。交易的商品是房地产的统一体，即房屋产权与土地使用权。交易的商品是房地产的统一体，即房屋产权与土地使用权。经营者须经资质审批，商品的销售实行经营者须经资质审批，商品的销售实行“预售许可预售许可”制度。制度。除政策性
9、用房由政府统一定价定向销售外，交易完全市场化，除政策性用房由政府统一定价定向销售外，交易完全市场化，不受国家垄断或政策控制。不受国家垄断或政策控制。交易完成的时间比较长，涉及的经济法律关系多交易完成的时间比较长，涉及的经济法律关系多 。8 房地产三级市场架构（续）房地产三级市场架构（续）3、房地产三级市场、房地产三级市场房地产再转让市场房地产再转让市场 是房地产消费者之间进行房地产商品再转让是房地产消费者之间进行房地产商品再转让的市场，属于调剂余缺、从新配置的市场的市场，属于调剂余缺、从新配置的市场 。主要特点：主要特点：土地使用者、房屋所有人将所取得的一定年限的土地使用者、房屋所有人将所取得
10、的一定年限的土地使用权或房屋所有权及其房屋所占有和使用土地使用权或房屋所有权及其房屋所占有和使用的土地使用权一并在市场上转让、出租、抵押、的土地使用权一并在市场上转让、出租、抵押、买卖、赠与、继承、交换。买卖、赠与、继承、交换。土地开发必须达到一定的条件才可获准转让。土地开发必须达到一定的条件才可获准转让。9八、与房地产开发相关的技术经济指标和规范规定八、与房地产开发相关的技术经济指标和规范规定一、主要技术经济指标一、主要技术经济指标1、规划用地面积：、规划用地面积：指经过批准的地块规划总用地面积，包括可直接用于项目开发的土地面积和总用地中应提供给城市道路或其他公共设施使用的土地面积。2、建设
11、用地面积：、建设用地面积：可直接用于项目开发的土地面积，也称净用地面积，但不包括应提供给城市道路或其他公共设施使用的土地面积。 3、建筑占地面积：、建筑占地面积：指建筑基底（地面一层）所占用的土地面积。4、建筑密度、建筑密度：建筑总占地面积与项目总用地面积的比率（）。5、容积率：、容积率：项目总建筑面积（地上部分）与总用地面积的比值。6、绿地率：、绿地率：项目范围内各类绿化（包括园林小品、休闲凉亭、水域等）所占的土地面积与总用地面积的比率（%）。10主要技术经济指标技术经济指标（续）7、住宅停车率：、住宅停车率：汽车的停车位数量与住宅总户数的比率（%）。8、地下室：、地下室：房间室内地面低于室
12、外地平面的高度超过该房间净高度的1/2以上者。9、半地下室：、半地下室：房间室内地面低于室外地平面的高度超过该房间净高度的1/3，且不超过1/2者。10、层高：、层高：上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。11、室内净高：、室内净高：楼面或地面至上部楼板底面或吊顶之间的垂直距离。12、建筑高度：、建筑高度：多层指建筑物室外地坪到其女儿墙顶部或檐口的高度；高层指建筑物室外地坪到其檐口或屋面面层的高度。11主要技术经济指标（续）主要技术经济指标（续）13、住宅建筑层数的划分标准：、住宅建筑层数的划分标准：建筑设计规范规定建筑设计规范规定住宅设计规范规定： 低层住宅：低层住宅：一层至三层；多层住宅
13、：多层住宅：四层至六层；中高层住宅：中高层住宅：七层至九层；高层住宅：高层住宅：十层以上。消防规范规定：消防规范规定：多层住宅多层住宅:九层及九层以下的普通住宅（含底层设有商业服务网点的住宅）；高层住宅高层住宅:十层及十层以上的普通住宅（含底层设有商业网点的 住宅）； 其中：其中：二类高层：二类高层：十层至十八层的普通住宅； 一类高层：一类高层：十九层及十九层以上的普通住宅。民间习惯叫法民间习惯叫法小高层：小高层：十层至十八层的住宅；大高层：大高层：十九层及十九层以上的住宅；12主要技术经济指标（续）主要技术经济指标（续）14、民用建筑主要类别（按功能分类，选摘）、民用建筑主要类别（按功能分类
14、，选摘）（1）住宅楼：）住宅楼：供居住使用的建筑。单元式住宅：单元式住宅：由多个住宅单元拼接而成，每个单元均设有楼梯或楼梯与电梯的住宅。塔式住宅（也称独立单元式住宅或点式住宅）：塔式住宅（也称独立单元式住宅或点式住宅）：以公共楼梯或楼梯与电梯组成的交通中心为核心，将多套住宅组成一个单元独立建造，且每套住宅的进户门至楼梯间门或消防前室门的距离不超过10米的住宅。通廊式住宅：通廊式住宅：由公共楼梯或楼梯与电梯通过内、外廊进入各套住宅，且至少有一套住房的进户门至楼梯间门或消防前室门的距离超过10米的住宅。跃层式住宅：跃层式住宅：设有套内楼梯且每套包含两层或三层楼面的住宅。跃廊式住宅：跃廊式住宅：通过
15、一层水平共用走道，联系两层或三层楼面各套住房的住宅。（2）商住楼：）商住楼：由底部商业营业厅和住宅组成的建筑。（3）综合楼：）综合楼：具有两种或两种以上使用功能的建筑。（4）其他：）其他：办公楼、商业楼、酒店等等。13主要技术经济指标（续）主要技术经济指标（续）15、面积指标、面积指标建筑面积建筑面积:具备上盖且结构牢固，层高在2.2米以上的永久性建筑的房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、走廊、地下室、室外楼梯等。 使用面积：使用面积：房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影面积计算。不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积。居室面积：居室面积：仅指卧室、起居室（厅
16、）的使用面积。产权面积：产权面积：系指权属人（或称产权人）依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。销售面积：销售面积：包括房屋套内建筑面积和应分摊的共有建筑面积组成。套内面积：套内面积：由房屋外围墙体中心线的水平投影面积和阳台应计算的面积组成。共有建筑面积：共有建筑面积：指各权属人共同占有或共同使用的建筑面积。14（二）各类住宅主要技术规范要求（二）各类住宅主要技术规范要求住宅楼是供居住使用的建筑，不同的住宅楼虽然具有同样的使用功能，但是不同类型的住宅楼由于其在建筑层数、平面组合方式等方面的不同，在建筑、结构、消防、民防等技术规范的要求上存在较大的差异，并最终导致建造成本和公共面积比例的差异，在确定项目开发方案时应慎重。15 各类住宅主要规范要求比较分析表各类住宅主要规范要求比较分析表1 公共部位公共部位设计设计类别类别多多层层A(6层层)多多层层B（79层层）二二类类高高层层A（1011层层）二二类类高高层层B（1218层层）一一类类高高层层（19层层）一一个个楼楼梯梯间间可可设设非非封封闭闭楼楼梯梯间间，楼梯楼梯间间可不通可不通至屋面。至屋面。可可设设非封非封闭闭楼梯楼梯间间，但楼梯但楼
