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1、 伟人之乡 谁与为峰!who is the NO.1!在此之前，湘潭没有真正的地标建筑！在此之前，湘潭没有真正的领袖商业！在此之前，湘潭没有真正的5A写字楼！在此之前，湘潭没有真正的高端公寓！谁，可打造湘潭的名片，代言湘潭新高度？创造湘潭新高度金御商厦项目定位及产品打造方案深圳天骜投资策划有限公司/2011年7月案前四问：一、项目处在什么背景环境下？二、项目如何规划才能最大发挥项目的地段价值？三、如何处理项目与区域环境的关系？四、如何实现项目品牌价值与利润价值的最大化？报告体系目标及问题导出项目透析市场研判开发模式及档次建议项目定位及产品打造营销战略思考产出最大化商业组团面积最大化/临街铺最多
2、销售价值最高/销售单价最高易于招商经营，差异化定位塔楼部分面积/产出最大化最求高单价/每利润含量最高品牌价值提升针对本项目的开发，我们通过设定几个价值目标方向，结合项目自身情况进行分析，来寻找我们可能实现的价值追求。项目目标设定项目目标设定通过提质改造与精品综合体项目打造，以项目树立口碑，实现开发企业又一次品牌价值提升用足容积率及指标本报告需解决的核心问题梳理如何在满足开发商初始资金投入、后续现金流运作、政府要求和市场条件的前提下实现相对的投资回报最大化核心问题如何保证“既能满足市场定位实现，又能满足政府规划审批要求，并可实现相对最大收益回报” 的前提下，确定各物业类型及比例组合；分解问题（一
3、）如何对区域商业发展趋势作出正确的前瞻式预判；并基于本项目所在城市及区域商业发展的客观事实，正确进行商业定位，引领区域商业发展的同时，保证本项目的前瞻式视角、品牌影响力和成功运作？如何在兼顾市场有足够需求的前提下，兼顾政府的形象要求，和企业的盈利要求？对产品功能、体量、目标客户和产品特征进行定位；分解问题（二）分解问题（三）运营一个房地产项目，我们先必须透彻把握项目内因与外因，并从中寻找实现目标的契机。报告体系目标及问题导出项目透析市场研判开发模式及档次建议项目定位及产品打造营销战略思考一个城市综合体最重要的，首先就是它所在区域在城市发展中所处的位置。项目所处的区域在湘潭城市发展中的地位如何？
4、项目区位价值项目地块价值+项目价值透析：区域属性：处于湘潭商业三角洲中心，城市配套齐全，商业竞争激烈；商业三角洲基建营商圈建设路口商圈砂子岭商圈湘潭基建营核心商圈：东临雨湖公园及沿江风光带;西接长途汽车站及火车站;南临齐白石广场及砂子商圈;北接河西棚户改造区;商圈业态多样，主要为大型商场及个体商铺；区域内分布有大洋百货、步步高百货、康星百货、城市盒子、电脑城等众多市场；区域交通：湘潭老城区，商圈原有交通体系已不能满足城市发展的需要，停车位较为缺乏；建设路韶山路车站路建设路、车站路两条城市主干道经过项目地块，出入交通便利；建设路与车站路均为6车道路面，已不能满足区域商业的需求，现阶段交通较为拥堵
5、；现阶段区域停车较为麻烦，周边只有大洋百货配有地下停下位；区域景观：一江三园，城市绿心，享受五分钟绿色生活圈内；雨湖公园城市绿心和平公园湘江一江：湘江，距离地块约700米；两园：和平公园、白石公园及雨湖公园，雨湖公园为湘潭最大的生活公园；地处繁华闹市依旧能享受绿色生活，地块价值跃升一个档次；白石公园基建营商圈基建营商圈项目所在地周边教育、医疗、公园等配套完全成熟,生活方便，交通便利,人流量全城最大,商业价值全城独一无二.中心医院中心医院雨湖公园雨湖公园二医院二医院白石公园白石公园大型商场电脑城电脑城区域配套：城市配套完善，生活便利区位价值小结：区域商业配套成熟，湘潭人对区域认知度高；区域内有湘
6、潭最早的写字楼，具备商务基础；区域景观配套成熟；城市中央，王者地段，成熟配套，优质景观城市中央，王者地段，成熟配套，优质景观基于对项目区位价值的理解，来看看项目自身的价值项目区位价值项目地块价值+项目价值透析：地块属性：城市央核，小体量城市综合体，两面临路雨湖公园建设路车站路湘江区位：地块位于雨湖区核心位置，处于车站路与建设路的交汇处；经济技术指标：占地面积17亩，容积率10.09，小体量城市综合体；现状：现为湘潭宾馆，尚未拆迁；四至：东临居民点，西临建设路，北临车站路，南临规划路；城市商核，价值无限；地块实景照片地块规划：本项目规划总用地面积11403.83，总建筑面积,115077.76,
7、容积率为10.09。其中商业建筑面积为55426.24，公寓建筑面积29196.24，综合楼建筑面积30455.28。地块现状实景图：地块规划优劣势分析：地块价值小结：地块规则，便于开发；昭示性强，商业、商务价值巨大；规划超前，小型城市综合体，湘潭未来地标；城市地标，湘潭首席城市综合体城市地标，湘潭首席城市综合体城市地标湘潭首席城市综合体城市中央王者地段成熟配套优质景观项目区位价值项目区位价值项目地块价值项目地块价值1、地段价值最大化，彰显天生王者地段；2、产品规划最优化，打造湘潭绝对地标！项目价值总结：我们的问题是：1、这样一个塔楼和商业裙楼结合的物业形态在这个区域适合做什么？我们的机会点在
8、哪里？2、原有的产品规划及体量安排是否合理？3、如何来合理安排产品规划设计，体现项目差异化价值？报告体系目标及问题导出项目透析市场研判开发模式及档次建议项目定位及产品打造营销战略思考外部环境洞察湘潭房地产发展概况湘潭商业市场分析湘潭酒店市场分析湘潭公寓市场分析湘潭写字楼市场分析思维导图：韶山、鲁班殿、齐白石纪念韶山、鲁班殿、齐白石纪念馆、湘乡孔庙、褒忠山是湘馆、湘乡孔庙、褒忠山是湘潭最重要的景观和历史人文潭最重要的景观和历史人文资源；是湘潭几千年历史的资源；是湘潭几千年历史的见证，湘潭市民对她们有着见证，湘潭市民对她们有着深厚的感情；深厚的感情；中华人民共和国的主要缔造中华人民共和国的主要缔造
9、者毛泽东出生在这里，彭德者毛泽东出生在这里，彭德怀、齐白石、陈赓、谭政、怀、齐白石、陈赓、谭政、等名人都出生于此。等名人都出生于此。26湘潭城市概况：山水环境优美，历史底蕴浓厚，名人汇聚湘潭人口分布特征：湘潭人口分布特征：老城区雨湖区人口密老城区雨湖区人口密度最高，平均度最高，平均11平方公平方公里有里有48234823人；人；其次是岳塘区、平均其次是岳塘区、平均11平方公里有平方公里有16831683人；人；湘潭县、湘乡市地大湘潭县、湘乡市地大人少，人口密度相对人少，人口密度相对最低，只有最低，只有434434、417417人。人。雨湖岳塘湘潭县湘乡市韶山市面积（平方公里）742062513
10、2003210人口总量（万人）35.634.7109.183.510.5人口密度（万/平方公里）0.480.160.040.040.05人口现状：雨湖区密度最高，商业运作的保证湘潭年各区人口密度图“3+5”城市群总面积9.96万平方公里，人口4000多万，GDP占全省79%。以长株潭三市为核心的规划已确定面积8848.18平方公里，包括长株潭三市市区以及望城、浏阳等十几个县市区。随着城市发展，湘潭将成为“3+5”城市群中衔接长沙和娄底、衡阳的枢纽，将成来未来连接湘中南的“桥头堡”。28城市地位：3+5城市群中连接湘中南地区的“桥头堡”长株潭城际轨道交通核心线呈“人”字型构架，长株潭城际铁路项目
11、全线设21个站，其中湘潭设昭山站，荷塘站，板塘站，湘潭站4站。昭山站位于昭山乡长株潭大市场东侧;荷塘站位于岳塘区荷塘乡，西距芙蓉大道500米;板塘站位于芙蓉大道与板五路交汇处;湘潭站与湘潭火车站并站设计。2010年6月动工,预计2014年建成,届时对板塘及护潭广场沿线房价提升有着重要影响.29城际交通：长株潭城地铁规划，三城交通大动脉2010年2月,芙蓉大道与湘潭的昭山大道、板塘大道实现对接，整条芙蓉路往南将可直抵湘潭，湘潭又通过红易大道与株洲对接。长沙中心区至湘潭由原来1小时车程，缩短为约半小时。芙蓉路将长沙与株洲的云龙新区、河东新区、河西城区，与湘潭的九华新区、河西城区、河东城区连接起来，
12、“大长沙”南北交通瓶颈将被彻底打破，三市将沿芙蓉路主干道崛起新城区。湘潭段湘潭段30城际交通：芙蓉大道湘段通车,长株潭半小时经济圈形成31宏观经济：GDP增长维持在17以上，城市经济稳步发展 人均GDP：2010年湘潭市人均GDP保持高速增长，近5年来增长速度均超过23.7%，发展后劲强大。城市GDP近5年湘潭市GDP增长率保持在17%以上，高于中国GDP增长的平均速度，2010年湘潭GDP达到894亿元；与湖南其它各市相比，GDP总值处于中等水平，排名第七。与长沙、株洲相比，湘潭最低，在长株潭一体化中经济实力相对较弱。房地产预警系统判断GDP增速与房地产发展关系800-4,000US$800
13、-4,000US$4000-8,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$8000-20,000US$0-800US$0-800US$人均GDP与房地产发展关系湘潭超过湘潭超过17%17%湘潭湘潭40204020美元美元 启动期启动期 快速发展期快速发展期 稳发展期稳发展期 减缓发展期减缓发展期4%-5%4%-5%5%-8%5%-8%大于大于8%8%小于小于4%4% 萎缩萎缩 停滞停滞 稳定发展稳定发展 高速发展高速发展32从湘潭GDP数据经验判断，湘潭当前房地产市场属于高速发展阶段湘潭市近四年来经济增速均保持在17%以上，按照国民经济增长与房地产发展关系，湘潭市房地产
14、处于高速发展时期湘潭2009年人均GDP约4020美元，说明湘潭房地产处于稳定发展期，房地产市场需求旺盛GDP增速的经验判断高于人均GDP增速经验判断时，选GDP增速经验判断更为准确.历史文化积淀深厚的人文之城，城市人口数量相对较少，带有浓重的传统中庸色彩。 随着长株潭融城一体化快速发展，湘潭基础设施等市政配套进入高速发展阶段。城市规划向东，但依然以河西为城市重心。从湘潭GDP数据经验判断，湘潭当前房地产市场属于高速发展阶段。33城市小结：34政策分析：国家宏观调控频繁出台，行业面临新一轮洗牌时间政策名称2011.1.14央行决定上调金融机构人民币存款准备金0.5个百分点2011.1.27我省
15、银行信贷规模已很紧张，首套房贷都要排队2011.2.9央行决定上调金融机构人民币存款基准利率2011.2.95年以上公积金贷款利率涨0.2个百分点2011.2.16新“国八条”剑指楼市，二套房贷首付提到六成2011.2.18央行上调金融机构人民币存款准备金0.5个百分点2011.3.2长沙限购令细则出台，市五区90平米以下户型严格限购2011.3.18央行上调金融机构人民币存款准备金0.5个百分点2011.4.6央行上调金融机构人民币存款准备金0.25个百分点银根紧缩2011年1月至4月，央行上共计上调了4次准备金，银行信贷规模紧缩，购房成本加大，加息对楼市的累计效应将逐步显现。国家政策趋紧，
16、一线城市限购，投资客转移战场一线城市一线不让买，咱就去二、三线城市！政策分析：“保刚需，限投资，促发展”限购令之于湘潭因长沙限购“不限购”，该政策对湘潭影响甚微。长沙限购令内容明细表户籍类别拥有住房套数小于或等于90大于90环长株潭户籍家庭无能买一套不限1能买一套不限2不能买不限非环长株潭户籍家庭有居住证无能买一套不限1不能买不限无居住证无不能买不限1不能买不限政策分析：“新国八条”提高首付，投资转向商业物业最低首付利率第二套住宅6成基准利率1.1倍商务商用物业5成基准利率1.1倍第二套住宅与商用物业贷款政策对比新政后，纯投资客会投资哪些物业？政策解读：目前湘潭仍以首次置业为主，占60%以上，因此政策对于湘潭整体市场的影响力有限；新政下，商务商用物业按揭最低首付较二套房贷低一成，且商务商业物业贷款不计套数，优势明显。政策环境小结：宏观调控政策频出，多管齐下，步步趋紧，国家控制房价上涨的决心明显，然政策调控周期性依然存在规避政策高发期，把握良好的推售时机是关键！启 示市场供应量分析：湘潭商品房供应面积总体稳定湘潭市近5年商品房供应量走势06、07、08年，市场供应量极为稳定，年供应量稳定
