《汉博XXXX年融科智地昆明联想科技城项目商业定位报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《汉博XXXX年融科智地昆明联想科技城项目商业定位报告（132页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、本文件仅供客户内部使用。客户方须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。汉博研究院汉博研究院20122012年年0707月月融科智地昆明联想科技城项目融科智地昆明联想科技城项目商业定位报告商业定位报告（汇报版）（汇报版）目录：目录：2 2012 HanBroad Corporation. 总结性回顾总结性回顾总结性回顾总结性回顾 现实，及之理想现实，及之理想 自我寻觅与突破自我寻觅与突破 方向性共识方向性共识 案例提炼案例提炼 商业定位商业定位商业定位商业定位 定位前提思考定位前提思考 商业总体定位商业总体定位 目标消费者目标消费者 商业主题及调性商业主题及调性 商业功能定位商业
2、功能定位 规划建议及业态组合落位规划建议及业态组合落位规划建议及业态组合落位规划建议及业态组合落位 规划设计建议规划设计建议 业态功能组合及落位业态功能组合及落位 项目租售价格及策略建议项目租售价格及策略建议 核心吸引力锻造核心吸引力锻造核心吸引力锻造核心吸引力锻造3 2011 HanBroad Corporation.第一章节总结性回顾。4 2012 HanBroad Corporation.现实，及之理想现实，及之理想现状而言，作为发展新区，人们对区域认知度不高，且周边人群层次相对低端，现状而言，作为发展新区，人们对区域认知度不高，且周边人群层次相对低端，无法形成成熟的都市氛围与超区域大体
3、量商业无法形成成熟的都市氛围与超区域大体量商业5 2012 HanBroad Corporation.海屯路海屯路筇王路筇王路昆昆武武高高速速科科普普路路项目项目规划路规划路五五华华一一号号路路4 4号线号线项目位置科技园科技园核心区核心区北市区北市区世博园世博园经开区经开区呈贡呈贡高新区高新区4 4号号线线大塘子p区域距离主城区7KM，交通便利，区位价值优越；主城区人口虽对区域有认知，但实现市场性质的规模迁移目前不存在；p作为政府重点规划的科技产业区，目前尚处于开发起步阶段，区域人口规模少，主要以原著城中村居民为主；p目前消费群体主要集中在高新区和普吉路沿线区域，商业以基础生活配套和市场型商
4、业为主，档次整体较低；p而随着未来25年内区域规模产业及住宅物业的开发，区域环境和人口规模将进一步提升和成熟；7KM7KM而高起点泛亚科技新区发展目标及其特定产业规划，标定项目区域未来城市发展而高起点泛亚科技新区发展目标及其特定产业规划，标定项目区域未来城市发展的特殊高度及核心优势的特殊高度及核心优势6 2012 HanBroad Corporation.泛亚科技泛亚科技新区新区主城区主城区项项 目目p泛亚科技新区位于昆明主城的西北部门户地带，距离核心城区7KM，是主城区最后一块可规模开发的区域，区位价值凸显；p作为昆明面向泛亚地区重点打造的科技创新基地、西北部城市副中心和创新型城市示范区，科
5、技新区的规划建设将对加快昆明区域国际城市的发展起到推动作用；p区域规划面积11.79平方公里，规划人口22万人。为此，依托区域产业发展及规划优势，打造超区域型、城市乃至依托昆明作为区为此，依托区域产业发展及规划优势，打造超区域型、城市乃至依托昆明作为区域型国际化城市的超城市级别商业形成项目未来理想的特定支撑域型国际化城市的超城市级别商业形成项目未来理想的特定支撑7 2012 HanBroad Corporation.1 1城市背景及宏城市背景及宏观经济分析观经济分析2 23 3人口、消费力研究城市房地产市场及城市规划研究1 1城市背景及宏观经济分析2 2人口、消费力研究3 3城市房地产市场及城
6、市规划研究q昆明将作为面向东南亚、南亚的桥头堡地位，泛亚中心城市，区域性的国际金融、贸易中心，未来国际化的大都市的发展方向，特定的城市背景是推动城市经济快速发展的主动力；城市经济高位运行；q城市产业结构以第三产业为主，商贸业发展迅速；q总人口648.6万人，其中市区人口约360万人；q城市化水平较高，城市步入快速发展阶段；q昆明人消费能力较强，“敢于消费，乐于消费”将带动商业的发展q房地产市场发展迅速，加之大量城中村的改造，将有效的改善民居的同时，推动昆明向国际化大都市方向发展；q城市规划布局空间趋于合理，多中心格局已出现，区域化消费将成为主流，同时借助各区域的快速发展，为新型商业的进驻提供良
7、好的发展空间。项目发展机遇：项目发展机遇：昆明城市能极高，经济发展稳定，第三产业为城市主导产业，加快带动商业发展；区域规划利好，项目发展潜力大，尤其是特色、品质、主题、新型商业的发展。项目面临挑战：项目面临挑战：区域目前仅为规划阶段，尚未成熟，人们认知度较低，且区域内大型商业项目竞争激烈。结论：结论：随着城市经济的快速发展，昆明作为泛亚的区域中心城市，城市性质、城市经济发展为项目定位奠定了政策、经济基础；住宅市场调控、区域规划利好，为商业地产提供市场空间。8 2012 HanBroad Corporation.自我寻觅与突破自我寻觅与突破自我的定位决定项目出路。而自我的寻觅来自于：区域优势的项
8、目突破、项目自自我的定位决定项目出路。而自我的寻觅来自于：区域优势的项目突破、项目自身的定位突破、联想企业的资源突破的三方合力身的定位突破、联想企业的资源突破的三方合力9 2012 HanBroad Corporation.项目的自我寻觅项目的自我寻觅项目的自我寻觅项目的自我寻觅区域优势的项目突破区域优势的项目突破区域优势的项目突破区域优势的项目突破项目自身的定位突破项目自身的定位突破项目自身的定位突破项目自身的定位突破联想企业的资源突破联想企业的资源突破联想企业的资源突破联想企业的资源突破区域优势的项目突破：必须依托和服务于区域未来产业规划，使商业与之共生互区域优势的项目突破：必须依托和服务
9、于区域未来产业规划，使商业与之共生互溶，从而打造优势合力，摆脱目前所有商业规划的传统窠臼溶，从而打造优势合力，摆脱目前所有商业规划的传统窠臼10 2012 HanBroad Corporation.总部经济总部经济现代服务业现代服务业金融业金融业外商投资企业外商投资企业新兴房地产新兴房地产软件开发、服务外包软件开发、服务外包电子信息产业电子信息产业新能源新能源研发创意研发创意游戏动漫游戏动漫文化产业文化产业旅游休闲旅游休闲产业方向产业方向昆明面向泛亚地区科技创新基地昆明面向泛亚地区科技创新基地昆明主城西北部城市副中心昆明主城西北部城市副中心昆明创新型城市示范区昆明创新型城市示范区序号序号名称名
10、称备注备注1中船重工研发基地已开发建设2科伦科城商务中心-3普洱茶科技文化中心-4云师大五华实验中心已建设5五华区司法行政中心-6区域回迁房安置区已开发建设7西北部地铁枢纽站-项目项目6 61 12 23 34 45 57 7孵化、生态科技产业区孵化、生态科技产业区生生活活功功能能区区生生活活功功能能区区项目自身的定位突破：强化项目商业业态功能特征的高主题性及规模优势，以特项目自身的定位突破：强化项目商业业态功能特征的高主题性及规模优势，以特定主题功能、特定业态特征来赢得市场，从而形成超强商业穿透力定主题功能、特定业态特征来赢得市场，从而形成超强商业穿透力11 2012 HanBroad Co
11、rporation.总用地面积739588净用地面积494040建筑密度24.17%绿地率35%容积率3.4总建筑面积2377620其中地上建筑面积1680300其中住宅838000科技金融中心80000总部基地132000酒店+酒店公寓80000青年财富中心284400文化、物联购物中心74400区域研发中心24000商业步行街750003C数码广场30000配套商业57570配套公建21000地下建筑面积697320其中地下商业50000地下车库及设备房617320非机动车车库30000p项目地块用地面积约1006亩，净用地面积约741亩，总建筑面积达168万平米，其中规划商业20余万平米
12、，商业规模大，且区隔为6大区块，集中性及街区型商业形态并存，就商业发展看，在契合整体定位的条件下，依据道路条件和区块价值做功能不同的分属规划是为项目的必然；p商业布局借势道路呈T型布局，昭示性强，但沿科普路布局纵深过长，势必将分散及制约客流的导入，如此，就1号、2号地块商业功能看，主题突出的目的性商业更为适合。123456789876M876M796M796M海屯路海屯路科科普普路路标号为住宅区，红色为商务商业区12 2012 HanBroad Corporation.方向性共识方向性共识可见，具有方向性共识的战略核心则是打造一个与众不同、全新意义的城市级城可见，具有方向性共识的战略核心则是打
13、造一个与众不同、全新意义的城市级城市综合体市综合体13 2012 HanBroad Corporation. 扛鼎新区形象标志大旗，具有复合型商业功能扛鼎新区形象标志大旗，具有复合型商业功能业态，以及与众不同的城市生态模式和主题模式成就项目业态，以及与众不同的城市生态模式和主题模式成就项目的城市级中心的城市级中心关键词：关键词：城市级城市级复合型商业功能复合型商业功能与众不同的生态及主题模式与众不同的生态及主题模式而对于各功能体量，则涉及项目开发定位的策略及原则：对接未来，兼顾现实而对于各功能体量，则涉及项目开发定位的策略及原则：对接未来，兼顾现实q不可否认，项目本身市场需求主要来自于未来规划
14、及产业、人口的导入，为此，其定位是为未来而定，现状市场需求只来自于居住以及少量配套型、过往型即时消费，而商务和商业需求则主要来自未来。q为此，项目功能体量构成的原则，首先服从于区域规划，其二服从于政府控规条件，其三服从于项目开发目标，其四，则是在兼顾现实的前提下，预留空间以对接未来需求。q策略目标及原则界定：以新城市中心级项目打造为战略方向；在此指导下，依据地块使用性质及政府对金融城的规划需求：五星级酒店物业：按照五星、超五星酒店一般标准，其体量控制在4.5-5万平方米即可；写字楼物业：配合高星级酒店及规划需求，适度配置顶级办公楼的前提下，相对放大甲级写字楼；公寓及居住：作为最重要的回现产品，
15、尽地块控规，最大化该类物业；商业：作为区域乃至城市商业的重要一极打造，且未来拥有大量商务办公、商旅及中高端居住人群的支撑，放大其体量以对接未来，并在不影响整体商业链条打造的前提下，最大化回现类产品（街区类）。对接未来，依据地块形成街区MALL的概念，并预留商业未来使用空间；兼顾现实，兼顾地块特征，街区以两层为主q如此，我们进行功能布局及建筑设计建议。14 2012 HanBroad Corporation.15 2012 HanBroad Corporation.案例借鉴案例借鉴南亚风情第一城及其他南亚风情第一城及其他16 2012 HanBroad Corporation.第二章节商业定位。
16、项目定位目标说明：项目优势塑造与强化项目定位目标说明：项目优势塑造与强化17 2012 HanBroad Corporation.塑造项目亮点塑造项目亮点形成聚客力形成聚客力培养有效固定客群培养有效固定客群形成差异化优势形成差异化优势对消费群体和商户吸引力对消费群体和商户吸引力不断增强不断增强推动租金稳步增长推动租金稳步增长加速项目成熟与调整升级加速项目成熟与调整升级的速度的速度通过产品和业态规划、塑通过产品和业态规划、塑造亮点，加强对目标消费造亮点，加强对目标消费者吸引：者吸引：l特定消费的聚集性；特定消费的聚集性；l丰富的时尚餐饮；丰富的时尚餐饮；l业态的纵线深入；业态的纵线深入；l较强的主题性营造。较强的主题性营造。通过优势却有别于核心商通过优势却有别于核心商圈的品牌组合和崭新的旗圈的品牌组合和崭新的旗舰店组合，对消费者形成舰店组合，对消费者形成吸引力，并获得消费者认吸引力，并获得消费者认同，增强项目聚客力。同，增强项目聚客力。通过主题和业态吸引，并通过主题和业态吸引，并结合餐饮娱乐设施，有效结合餐饮娱乐设施，有效培养固定消费群体，形成培养固定消费群体，形成到项目消费的习惯到项目
