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1、土地一级开发项目土地一级开发项目土地一级开发项目土地一级开发项目成本测算讲义成本测算讲义成本测算讲义成本测算讲义 北京京投土地项目管理咨询股份有限公司北京京投土地项目管理咨询股份有限公司 二零零六年七月22022/5/25一、一、 土地一级开发项目成本的概念、作用土地一级开发项目成本的概念、作用二、土地一级开发项目成本的构成二、土地一级开发项目成本的构成三、土地一级开发项目成本的测算依据三、土地一级开发项目成本的测算依据四、土地一级开发项目成本的测算报告编制四、土地一级开发项目成本的测算报告编制五、土地一级开发项目成本的管理与控制五、土地一级开发项目成本的管理与控制目录目录32022/5/25
2、一、土地一级开发项目成本的概念、作用一、土地一级开发项目成本的概念、作用 概念：概念：1 1、 土地一级开发土地一级开发l中关村科技园区条例中关村科技园区条例 （20002000年年1212月月8 8日通过）日通过）l中关村科技园区土地一级开发暂行办法中关村科技园区土地一级开发暂行办法【京政办发京政办发200220021616号号】l关于印发北京市土地一级开发管理暂行办法的通知关于印发北京市土地一级开发管理暂行办法的通知【市国土房管出市国土房管出字字2002110020021100号号】l北京市土地储备和一级开发暂行办法北京市土地储备和一级开发暂行办法【京国土市京国土市【20052005】54
3、0540号文号文】42022/5/25一、土地一级开发项目成本的概念、作用一、土地一级开发项目成本的概念、作用 概念：概念：1 1、 土地一级开发土地一级开发定义：按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和城定义：按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备供应计划的开发项目，在确市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备供应计划的开发项目，在确定土地开发综合策划方案后，以政府委托或公开招标的方式确定一级开发主体定土地开发综合策划方案后，以政府委托或公开招标的方式确定一级开发主体; ;获得土地项目一级开发权的开发
4、主体，再根据获得土地项目一级开发权的开发主体，再根据“政府主导、统一规划、市场政府主导、统一规划、市场化运作化运作”的原则，运用现代项目管理的理论、系统和方法，组织实施土地开发的原则，运用现代项目管理的理论、系统和方法，组织实施土地开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资，并为二级开发商服务，提供土地开发项目完成后的经营管理方案设和投融资，并为二级开发商服务，提供土地开发项目完成后的经营管理方案，对土地开发项目实施速度、品质、成本全过程把握和控制，达到土地开发项，对土地开发项目实施速度
5、、品质、成本全过程把握和控制，达到土地开发项目社会效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。目社会效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。52022/5/25一、土地一级开发项目成本的概念、作用一、土地一级开发项目成本的概念、作用 概念：概念：2 2、土地一级开发成本、土地一级开发成本“540号文”中：“土地储备开发成本” 北京市土地一级开发项目实施方案审批表：一级开发投资总额 土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招
6、拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。 62022/5/25l土地一级开发成本是项目决策的依据土地一级开发成本是项目决策的依据土地一级开发项目投资巨大、建设周期长等特点决定了土地一级开发成本对土地一级开发项目决策的重要性。政府或土地一级开发企业是否有足够的资金实施土地一级开发项目，是土地一级开发项目决策中主要考虑的问题。如果土地一级开发成本超过投资者的财务能力，就会使决策者放弃土地一级开发项目。因此，在土地一级开发项目决策阶段，土地一级开发成本就成为项目财务分析和经济评价的重要依据。一、土地一级开发项目成本的概念、作用一、土地一级开发项目成本的概念、作用 作用：作用：720
7、22/5/25l土地一级开发成本是项目融资的依据土地一级开发成本是项目融资的依据土地一级开发项目所需资金量较为巨大，要求项目的投资者必须有很强的融资能力，以保证土地一级开发的资金需求。土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金需求量，从而为筹集资金提供了依据。土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时，金融机构在对项目进行融资评价和决策的主要依据是土地一级开发成本。因此，土地一级开发成本也是土地一级开发项目融资的依据。一、土地一级开发项目成本的概念、作用一、土地一级开发项目成本的概念、作用 作用：作用：82022/5/25l土地一级开发成本是项目成本管理的依据土地一级开发成本是项目成本管理的依据土
8、地一级开发成本是通过不同阶段的预估，最终通过竣工决算确定下来的。不同阶段的土地一级开发成本预估是成本管理的重要手段，每一次成本估算都不能超过前一次估算的幅度。土地一级开成本的准确性是成本管理的基础，只有准确地确定土地一级开发成本才可能实现有效的成本管理。 一、土地一级开发项目成本的概念、作用一、土地一级开发项目成本的概念、作用 作用：作用：92022/5/25l是决定土地出让交易价格的依据是决定土地出让交易价格的依据土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁，土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称“七通一平）（或 “五通一平
9、” 及其他情况），可直接用于建设的土地价格。土地出让交易价格是由毛地价（土地出让金、四源费和大市政费）和土地一级开发成本构成。毛地价是在基准地价的基础上由专业评估机构评估并报国土局审定，毛地价水平较为稳定，对土地出让交易价格的影响程度较小。因此，土地一级开发成本就成为决定土地出让交易价格的重要依据。一、土地一级开发项目成本的概念、作用一、土地一级开发项目成本的概念、作用 作用：作用：102022/5/25二、土地一级开发项目的成本构成二、土地一级开发项目的成本构成（一）项目前期费用（一）项目前期费用（二）征地、拆迁费用（二）征地、拆迁费用 （三）公共区域市政基础设施建设费用（三）公共区域市政基
10、础设施建设费用 （四）区域内公共环境景观建设费用（四）区域内公共环境景观建设费用 （五）区域内公共配套设施建设费用（五）区域内公共配套设施建设费用 （六）工程建设其他费用（六）工程建设其他费用 （七）管理费（七）管理费 （八）财务费用（八）财务费用 （九）销售费用（九）销售费用 （十）应纳税费（十）应纳税费 （十一）不可预见费（十一）不可预见费 112022/5/25三、土地一级开发项目的成本测算依据三、土地一级开发项目的成本测算依据（一）项目前期费用（一）项目前期费用1.立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费2.委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等
11、规划方案费用3.工程勘察、测绘、定桩费用4.环境影响评价分析费用5.交通影响评价分析费用6.地震影响评价分析费用7.地价评估费用8.工程设计费及施工图审查费9.招标代理费、招标服务费10.工程保险费122022/5/25（一）项目前期费用（一）项目前期费用1 1、立立项项报报告告、可可研研报报告告、土土地地一一级级开开发发实实施施方方案案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费等的编制费及项目前期的各种工程咨询费 测算标准可参考1999年9月10日国家计委制定的计价格19991283号建设项目前期工作咨询收费暂行规定及 北京市物价局、北京市计划委员会京价（房）字1999第487号文关于建设项目前期
12、工作咨询收费的补充通知中的有关计价标准。 立项报告、可研报告的编制费 土地一级开发实施方案的编制费 项目前期的各种工程咨询费132022/5/25（一）项目前期费用（一）项目前期费用2 2、委委托托编编制制修修建建性性详详细细规规划划和和区区域域内内的的管管线线综综合合等规划方案费用等规划方案费用 2001年国家计委关于放开和下放部分商品和服务价格的通知（计价格20011218号）中取消了1993年由建设部、国家物价局联合颁布的城市规划设计计费标准，放开了规划设计市场。 2004年6月，为了规范规划设计市场计费，中国城市规划协会在全国范围内进行调查研究，制定并发布了城市规划设计计费指导意见，作
13、为城市规划设计计费的参考依据。 142022/5/25（一）项目前期费用（一）项目前期费用3 3、工程勘察、测绘、定桩费用、工程勘察、测绘、定桩费用2002年1月7日国家计委、建设部以计价格200210号文发布了工程勘察设计收费管理规定，从2002年3月1日起执行。应根据该文件规定核算工程勘察费用。建筑用地拨地定桩：关于测绘产品收费标准的通知【京发改20061009号】152022/5/25（一）项目前期费用（一）项目前期费用4 4、环境影响评价分析费用、环境影响评价分析费用 2002年10月28日全国人大通过了中华人民共和国环境影响评价法，规定：在中华人民共和国领域和中华人民共和国管辖的其他
14、海域内建设对环境有影响的项目，应当进行环境影响评价。随后，国家计委、国家环境保护总局发布了关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知（计价格2002125号）。该通知中规定了项目前期进行建设项目环境影响评价分析，包括编制环境影响报告书（含大纲）、环境影响报告表和对环境影响报告书（含大纲）、环境影响报告表进行技术评估的费用标准，可以作为核算环境影响评价分析费用的依据。162022/5/25（一）项目前期费用（一）项目前期费用5 5、交通影响评价分析费用、交通影响评价分析费用 北京市规划建设委员会早在2001年就发布了关于对部分新建项目进行交通影响评价的通知市规发20011001号。规定需要进行交通影
15、响评价的项目需由项目业主方委托符合资质的设计或咨询机构进行交通影响评价，并按照北京市建设项目交通影响评价准则和要求编制咨询报告。进行建设项目交通影响评价咨询工作的机构应具有城市规划和交通咨询甲级资质。但对委托编制交通影响评价报告的取费标准没有明确规定，实践中可以参照委托规划设计咨询的标准及市场行情协商（目前收费标准通常在0.52元/平米不等 ）。 172022/5/25（一）项目前期费用（一）项目前期费用6 6、地震影响评价分析费用、地震影响评价分析费用 2002年1月1日起施行、中华人民共和国国务院令（第323号）公布的地震安全性评价管理条例规定：新建、扩建、改建建设工程，依照中华人民共和国
16、防震减灾法和本条例的规定，需要进行地震安全性评价的，必须严格执行国家地震安全性评价的技术规范，确保地震安全性评价的质量。建设单位应当将建设工程的地震安全性评价业务委托给具有相应资质的地震安全性评价单位。地震安全性评价单位对建设工程进行地震安全性评价后，应当编制该建设工程的地震安全性评价报告。目前，全国各省市对地震安全性评价收费标准都有不同的规定，北京市的工程可依据原北京市物价局2002年9月18日京价(收)字2002361号文件关于地震安全性评价收费标准的函的规定进行核算。 182022/5/25（一）项目前期费用（一）项目前期费用7 7、地价评估费用地价评估费用1994年12月12日，国家计委和国家土地管理局联合发布了“关于土地价格评估收费的通知”，通知规定：“土地价格评估收费是房地产市场重要的经营性中介服务收费行为，评估机构要按照自愿委托、有偿服务的原则与委托方签订合同，开展评估服务工作，收取合理费用。凡具备土地估价资格并经土地、物价部门确认的单位，可接受土地所有者或使用者的委托，对土地价格进行评估，并按本通知的规定收取土地评估费。”1997年12月1日北京市物价局发布了京价(房)
