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1、福星鹦鹉大道项目规划定位报告谨呈：#福星惠誉房地产开发公司报告需要解决的问题目前,福星惠誉汉阳鹦鹉大道地块已经有了多轮的沟通和设计方案.根据我们前期的沟通结果,我们对项目地块和已有方案进行了初步分析,对规划调整给出意见：1、根据开发商要求,在最大化项目开发价值的前提下,探讨项目地块的规划突破方向；2、对项目地块及周边环境、市场竞争环境的分析,完成项目定位分析；3、对本案调整过后的规划,进行初步的经济测算；1物业发展建议2项目地块开发条件分析3项目四至 项目北起西大街,南至拦江路.西临鹦鹉大道,东达#市第三中学,具有较高的居住商业价值.4项目开发指标分析优势：地块整体较为规整,利于快速启动开发劣
2、势：项目整体规划受到诸多规划条件制约,致使开发强度加大,另外,地块内拆迁量较大,开发成本较高地块ABCD合计用地面积（万平方米）3.11.92.12.19.2用地性质商业性质商住综合商住综合商住综合/容积率0.92.24.44.22/建筑密度42%28.1%28.1%25%/建筑面积（万平方米）2.84.39.08.826.3特殊要求建筑立面需规划设计为明清风格，建筑限高15米商业面积不超过地块建筑面积的7%轨道交通影响线需退距，商业面积不超过地块建筑面积的60%商业面积不超过住宅面积的7%/商业面积（万平方米）2.80.35.40.69.1备注/Bc地块并宗考虑规划指标后，商业面积约9万方，
3、住宅产品面积约4.3万方/5项目地块开发分析A地块：商业开发潜力较大A地块良好的临街面；深厚的历史文化底蕴；地块较为规整；周边商业氛围较为成熟；是本案商业价值仅次于C地块的区域,开发潜力巨大.A地块历史风貌区的改造规划,使其具备区别与#所有商业的个性化元素,有利于本案商业亮点和独特价值的挖掘.6项目地块开发分析B地块 :较高的连接价值与商业价值B地块该地块连接了A、C地块,具有较高的连接价值,并延伸了A、C地块的商业纵深,具有较高的商业价值7项目地块开发分析C地块：轨道交通控制线削弱其商业价值C地块临近轨道交通4号线二期拦江路站点；两条城市主干道交汇位置；良好的商业临街面,昭示性强；是本案商业
4、价值最高的地块.但是受轨道交通控制线的影响,退距后的地块用地面积明显减少,给后期产品规划带来了较大难度,减小了其商业发展可能性.8项目地块开发分析D地块 : 适合住宅产品开发D地块地块整体较为完整；周边生活配套完善；拥有成熟的居住氛围；便捷的交通体系；适合于住宅产品的开发.9地块开发价值分析小结123可以看出,地块内有三个点商业价值最高点1：两条城市主要公路交汇处,商业价值为最高点2：临城市主干道,紧邻商圈内商业中心区域,商业价值次之点3：位于城市主干线拦江路上,距离规划中地铁站出入口仅150M,商业价值较好10项目前期规划分析11前期规划方案一bc地块商业单体规划难以体现销售价值该方案整体规
5、划为两座塔楼+商业单体,中间通过天桥连接互动的模式.这种模式缺失了B、C地块与A地块的商业联动,且商业单体的设置使地块价值大幅缩水.与商业街区相比,这种模式难以体现销售价值12前期规划方案二bc地块规划应最大化街区面积该方案规划为商业单体+街区的模式,这种模式下B地块商业街虽然能与A地块风貌街对接互动,但底层街区商业面积过小,应先满足底层商业面积,增加土地利用率,获取更大收益13开发商困惑和解决方向建议14开发商困惑本案规划难点及矛盾点较高的开发强度合理的物业平面布局较高的开发成本较高预期开发投资收益提高项目开发价值调整目标的可实现程度矛盾15问题解决思路分析保证商业存活的前提下,最大化商业物
6、业价值,实现开发商开发收益目标.增加高价值商业面积调整商业物业形态增加项目附加价值最大化提高销售及运营收益,实现项目开发目标16向上发展：受建筑形式、开发指标、物业 价值等诸多方面判断,物业规划向上突破的空间较小；平面发展：受整体开发密度、动线设计要求、产品品质要求等方面影响,物业规划平面突破的空间较小；向下发展：商业向地下布局和突破,虽然使开发成本有一定提升,但是为本案商业提供了一种新的发展可能；问题解决思路阐释增加商业规划/可销售面积增加高价值商业面积地面一层17问题解决思路阐释改变物业规划形态/提高商业坪效调整商业物业形态坪效超市休闲娱乐餐饮功能配套零售提升空间在商业形态中,零售业态的租
7、金水平将远远高于超市、休闲娱乐、餐饮等业态,通过提高租金水平,也可以有效地促进商业物业销售价格的提高.因此,商业坪效的调整与变化,也可以提高商业开发的收益.18问题解决思路阐释增加商业物业附加价值增加项目附加价值物业价格构成物业现时市场价值整体规划概念商业物业设计商业主题概念市场主流预期物业开发模式 在商业物业销售价格的构成中,基础价格为物业的市场价值.但是 ,在此基础上,诸多的增加值因素将左右商业物业的销售价格.通过更多的赋予项目附加价值,也可以提升本案开发收益.19通过对本案突破方向的选择,我司建议本案在项目商业物业的规划上,从对地下商业面积的重新考量,来作为本案整体开发收益提升的突破口；
8、在增加商业附加价值上,主要体现在后期营销执行和整体主题概念打造上；报告将通过对项目的整体定位和市场竞争环境分析,来尝试落实并优化项目规划调整后的商业物业功能、建筑设计、业态分布等诸多细节；20项目整体定位21项目资源环境分析22地块区位：游离于商圈核心区域,地处两条主要公路交汇处本案位于#市汉阳区钟家村十字路口以南,鹦鹉大道与拦江路交汇处东北面.项目虽处于钟家村商圈辐射范围内,但距离商圈内商业集中区域尚有一定距离,其周边商业层次较低,氛围较弱.BADC商业集中区域23地块资源周边资源：完善的资源配套,利好项目开发鹦鹉大道拦 江 路汉 阳 大 道本案周边商业主要集中在项目北面钟家村十字路口处,以
9、购物为主,休闲娱乐等业态较为匮乏.其他资源以功能服务最为丰富,教育资源与医疗资源为汉阳区最好,但在#市整体层次一般.其生活、商业配套,教育、医疗、购物等资源聚集,为本案的开发带来了丰富的外部资源.本案24地块道路 : 可到达性强,第八座长江大桥的规划,将本案纳入内环线以内公路系统：主要由50米宽汉阳区东西向重要干道汉阳大道,40米宽城市主干道鹦鹉大道、 30M宽主要交通线拦江路组成.另外,规划为双向8车道的鹦鹉洲长江大桥将于2015年前建成通车.虽然本案置身内环线内,但其周边公路系统多为城市快速过境道路,不利于零售业态存活汉 阳鹦鹉大道拦 江 路鹦鹉洲长江大桥大 道内环线25地块交通公共交通B
10、ADC公交系统：项目周边的公交系统主要由钟家村西大街、腰路堤站、南城巷站、钟家村站、汉阳公园站组成,共计30余条公交线路连通了#三镇及本案26地块交通轨道交通轨道交通4号线二期工程是连接武昌、汉阳的重要客运交通走廊,也是轨道交通环线建设的重要骨干线路,途经武昌首义文化区、汉阳商业中心、#新区等地,将有效带动武昌首义文化区旧城改造,促进#新区的建设与发展.工程起于汉阳黄金口工业园,经孟家铺、永安堂后,沿汉阳大道直行,经钟家村,在汉阳拦江路下穿长江到达武昌,经复兴路、首义路,延伸至武昌火车站与一期工程相接.线路全长1686公里,设站13座,设永安堂站、玫瑰苑站、王家湾站、十里铺站、七里庙站、五里墩
11、站、汉阳火车站站、钟家村站、拦江路站、复兴路站、首义路站等11座地下站；计划2014年建成通车.已开工建设的轨道交通线路,是本案重要的配套资源,在未来的城市发展中,将对城市格局的改变,产生极大影响27地块区域发展规划旅游规划：旅游规划给本案商业开发带来有利条件历经10多年的山水园林城市建设,汉阳受益匪浅.原有的知名旅游景点不断翻修并得到良好维护,知名度和经营状况均有极大的提高,特别是归元寺、古琴台等古迹,更是成为#城市名片.汉江旅游带,2009年规划,以中古琴台、晴川阁、南岸嘴、汉阳兵工厂等为代表,打造一带三区旅游概念.分别为汉江创意旅游带、现代创意旅游区、文化创意旅游区和生态创意旅游区.从空
12、间上将汉江沿岸区域划分提炼成水文化、知音文化、近代工业、现代创意等六大旅游产品开发商业谱系.本案汉江旅游带传统旅游景区28地块区域发展规划四新新区规划辐射生产服务中心：重点打造华中地区最大的综合性博览中心-#国际博览中心；培育企业总部、金融、商贸、商务、科研、培训、信息交流、专业服务等生功能；发展行政办公、商业服务、文教卫体等综能,形成功能完善、设施齐全市级城市生活配套服务中心；生态居住新城：充分利用四新地区湖泊水网景观,实现城市水系、景观、生态与经济的统一协调,建设高品质居住社区,吸引周边地区疏散的人口,形成代表#滨水景观特色的生态居住新城四新组团规划为生心和生态居住新城,将为本案提供发展商
13、业、商务、生活配套产品的有利条件.29项目区域分析小结城市内环线内,人口稠密,配套完善的居民聚集区；文化底蕴深厚,具有丰富人文景观的旅游规划区；交通发达、道路辐射性强的城市衔接区；30市场竞争环境分析31钟家村商圈区位钟家村商圈钟家村商圈位于#市汉阳区,以汉阳大道与鹦鹉大道交汇形成的十字路口向四周发散,为#市重点建设的三大市级商圈之一.#四大上市集团之一的汉商集团雄居在此几十年,新世界百货、闽东中天国际城等商业项目分布四周.32钟家村商圈商业分布拦 江 路西大街汉 阳 大 道显正街本案拦 江 路钟家村商圈内商业单体主要集中在鹦鹉大道与汉阳大道交汇十字路口处,商圈内沿街店铺较多,鹦鹉大道上主要以
14、功能服务为主,拦江路以服饰、餐饮为主,汉阳大道沿线为商圈内配套最完善,单体最为集中的区域鹦鹉大道33钟家村商圈业态分析随着家乐福超市的开业和未来沃尔玛超市的引入,区域内超市体量增大,竞争激烈；在其他业态中,传统的服装零售、餐饮、服务类占比较大,但是体量相对不足；时尚购物业态和场所均比较缺乏.新世界百货钟家村店,在业态规划、品牌设置、日常经营等各层面,也没有明显特色可言.汉商人信银座项目,在一定程度上弥补休闲娱乐比例较小的现状,但其体量有限.区域内商业在经历了多轮调整后,从整体来看,零售类商业发展一直以来是各业态发展中最薄弱一环,由此不难发现该商圈中缺乏零售在业态发展必备条件.34钟家村商圈本案
15、周边商业分布本案35钟家村商圈本案周边商业业态分析 ？本案周边商业分布混乱,层次较低,主要是自然形成的以满足周边居民日常生活的低端商业为主36王家湾商圈：截留西面客群王家湾商圈商业体量达80万方,商业业态齐全,市场已进入白热化竞争阶段.王家湾商圈内已有、在建和规划中的大中型商业单体的总体量已达80万方.商圈东接汉阳大道,西联蔡甸,南临沌口,北至汉口水厂片,集中了顶琇广场、大洋百货、#摩尔城、汉商二十一世纪购物中心,业态齐全,配套完善.37江汉路商圈：距离本案6KM,乘车20分钟可到达江汉路商圈位于汉口核心区域,东起#路,西至六渡桥,南临沿江大道,北达京汉大道.体量约60万平方米,是#市最早形成
16、的商业核心之一,主要消费人群为年轻时尚群体及旅游人群,人流量极大.商圈内以商业步行街、时尚百货、品牌超市、多元化餐饮娱乐、专业市场等商业形态组成.随着和记黄埔等有实力的商业地产开发企业进驻,将为商圈带来最新的商业形态及优质的商家资源,并将带动整个商圈的品牌和档次的升级.38武广商圈：距离本案4KM,乘车15分钟可到达武广商圈约40万方：位于解放大道中段,解放大道与武胜路交汇处,汇聚了以新世界、世贸大厦、#广场、SOGO为代表的众多高品质商业广场,是#目前最大、最繁华的商业区之一. 武广商圈主要由一些大型商业单体构成武广商圈已日趋成熟,#商业标杆地位无可取带,5年内区域中购物、休闲、餐饮、娱乐等商业体量可达百万方.39市场竞争环境分析小结与本案同样置身内环线内的各商圈发展相对成熟,多数正处于对自身提档升级,快速发展时期,无论从体量、业态、配套、辐射能力等方面均强于本案所在商圈；本案所在钟家村商圈体量较小,业态单一,休闲娱乐等业态匮乏,整体发展受到较大制约；本案周边商业主要以功能配套与餐饮等自发型功能业态为主,服务周边密集居住人群；在未来的商业发展中,区域内形
