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1、项目初步沟通报告项目初步沟通报告2010年年10月月2目目录录TABLE OF CONTENTSTABLE OF CONTENTS 一一 市场研究市场研究 二二 项目定位项目定位 三三 产品建议产品建议 四四 经济测算经济测算3目目录录TABLE OF CONTENTSTABLE OF CONTENTS 一一 市场研究市场研究 二二 项目定位项目定位 三三 产品建议产品建议 四四 经济测算经济测算4时间：时间：2009.12.09 2009.12.09 个人住房转让营业税免征时限由个人住房转让营业税免征时限由2 2年恢复到年恢复到5 5年年 时间：时间：2009.12.14 2009.12.1
2、4 国务院总理温家宝明确提出国务院总理温家宝明确提出,加强市场监管加强市场监管, ,稳稳定市场预期定市场预期, ,遏制部分城市遏制部分城市 房价过快上涨的势头房价过快上涨的势头. .中央经济工作会议中央经济工作会议时间：时间：2009.12.05 2009.12.05 地产支柱产业地位淡出地产支柱产业地位淡出抑制抑制投机性购房投机性购房 进一步加强土地出让收支管理的通知进一步加强土地出让收支管理的通知国务院常务会议国务院常务会议时间：时间：2009.12.17 2009.12.17 分期缴纳土地出让价款原则上不超过一年分期缴纳土地出让价款原则上不超过一年, ,首次首次缴款不低于缴款不低于50%
3、.50%.抑制抑制遏制遏制出拳出拳近年政策环境回顾近年政策环境回顾房产税、限购令房产税、限购令时间：时间：2010.9.29 2010.9.29 财政部、国税总局、住房和城乡建设部在财政部、国税总局、住房和城乡建设部在 十一十一 后联合启动对房地产税会签的相关程序后联合启动对房地产税会签的相关程序. .时间：时间：2010.10.18 2010.10.18 北京、北京、#、#、#、#、#、#、#、#等等1212个城市相继出台限购令个城市相继出台限购令, ,以家庭为单位购买以家庭为单位购买第三套房合同无效第三套房合同无效. .宏观市场分析政策5p 2009年#商品房销售面积出现跳跃式增长,年销售
4、量达到1580万平米,商品住宅年销售量也达到了近1480万平米,增幅达到近20%,远远超越07年水平.p 2010年#商品房价格不包含郊县市为5588元/平米,同比增幅近30%#房地产市场一直处于一种相对独立的市场行情之下房地产市场一直处于一种相对独立的市场行情之下, ,而而20102010年会出现如此幅度的增长年会出现如此幅度的增长, ,主主要有两个方面的原因：要有两个方面的原因： 08 08年受金融危机影响年受金融危机影响, ,很多刚需客户都持币观望很多刚需客户都持币观望, ,使得这部分客户在使得这部分客户在0909年集中爆发性购买；年集中爆发性购买； 当前全国物价飞涨当前全国物价飞涨,
5、,居民通胀预期攀升居民通胀预期攀升, ,客户将房地产作为投资保值的首要方向！客户将房地产作为投资保值的首要方向！宏观市场分析供求6城市战略价值：城市战略价值： 国家将构国家将构筑一个包括筑一个包括#东部五盟东部五盟市在内的东市在内的东北经济圈北经济圈, ,使使其成为继长其成为继长三角、珠三三角、珠三角及环渤海角及环渤海经济圈之后经济圈之后的第四个中的第四个中国经济增长国经济增长极极. .珠三角珠三角长三角长三角环渤海环渤海第第四四极极#是东北最大的城市是东北最大的城市, ,也是唯一同时坐拥东北与环渤海双经济圈的省会城市也是唯一同时坐拥东北与环渤海双经济圈的省会城市, ,具有突出的区位优势和战略
6、地具有突出的区位优势和战略地位位. .城市宏观发展情况7#有东方鲁尔的美称.#是#省的省会,中国的第四大城市,是东北亚地区的国际中心,是中国装备制造业基地,是东北军区所在地. #市总面积13308平方公里,市区面积3830平方公里.总人口720.4万人,市区人口506.6万人.截至2009年,#市辖10个市辖区、3个县,代管1个县级市. 2009年#的GDP为3000亿元,拉进了与一线城市之间的距离.城市宏观发展情况8p城市中心区城市中心区：建设现代服务业建设现代服务业聚集区和大都市聚集区和大都市形象展示区；形象展示区；金廊金廊银带银带大浑南地区大浑南地区大浑南地区大浑南地区沈沈沈沈西西西西工
7、工工工业业业业走走走走廊廊廊廊沈北农产品和食品加沈北农产品和食品加沈北农产品和食品加沈北农产品和食品加工区工区工区工区东部现代旅游休闲东部现代旅游休闲东部现代旅游休闲东部现代旅游休闲度假区度假区度假区度假区p西部：装备制西部：装备制造核心区、化学造核心区、化学工业区工业区 、钢铁、钢铁深加工及有色金深加工及有色金属加工业区属加工业区p北部北部：东北农业科技成果研发中心、现代农产品物流中心和国家级农产品加工基地东北农业科技成果研发中心、现代农产品物流中心和国家级农产品加工基地p南部南部：民用航空整机制造及维修产业基地、现代化的文体中心、会展中心、高新技术产业研制出口基地民用航空整机制造及维修产业
8、基地、现代化的文体中心、会展中心、高新技术产业研制出口基地p东部：依托棋东部：依托棋盘山国际风景旅盘山国际风景旅游区游区, ,建成国内建成国内外知名的旅游度外知名的旅游度假区假区宏观市场分析城市功能规划9随着城市化进程的快速发展随着城市化进程的快速发展, ,目前已形成了以目前已形成了以#为核心的卫星城为核心的卫星城镇镇, ,都市群效应已初步显现都市群效应已初步显现, ,这为这为#房地产市场的发展提供了充足房地产市场的发展提供了充足的外围客户资源的外围客户资源#成交客群中成交客群中, ,有近有近32%32%的客户来源于外阜的客户来源于外阜, ,外来人口的购买力得到了充分的释放外来人口的购买力得到
9、了充分的释放, ,且购买比例有进一步激增且购买比例有进一步激增的势头的势头, ,这对我们未来的媒介宣传上这对我们未来的媒介宣传上, ,亦起到了一定的借鉴作用亦起到了一定的借鉴作用. .中心中心1.1.单中心单中心2.2.多极化多极化4.4.都市群都市群3.3.大都市化大都市化中心中心极极 浑南浑南新区新区极极极极中中心心中中心心中中心心中中心心浑南新区浑南新区沈北新区沈北新区大连丹东锦州其他城市沈阳沈阳阜新抚顺铁岭城市发展走势城市发展走势宏观市场分析城市发展10客户群体分析客户群体分析购房仍以刚性需求为主购房仍以刚性需求为主, ,选婚房和首次置业选婚房和首次置业者居多者居多, ,改善型其次改善
10、型其次70-9070-90平米面积段最受欢迎平米面积段最受欢迎, ,主要为新结主要为新结婚的两口或三口之家婚的两口或三口之家, ,更注重产品性能和更注重产品性能和附加值附加值#市场行情相对独立市场行情相对独立, ,市场阶段性震荡对于高单价产品影响相对较大市场阶段性震荡对于高单价产品影响相对较大, ,而对于而对于#以刚需为主的市场则影响不大以刚需为主的市场则影响不大. .可以预见可以预见, ,未来市中心地段、高性价比、多元化的产品将成为主流！未来市中心地段、高性价比、多元化的产品将成为主流！宏观市场分析客群11#市与铁西区供应量与去化量市与铁西区供应量与去化量 铁西区从铁西区从 东方鲁尔东方鲁尔
11、 到到 最宜人居最宜人居 完成了一个华丽的转身完成了一个华丽的转身, ,现已成为人口现已成为人口密度最大密度最大, ,房地产项目最多房地产项目最多, ,繁华程度相对较高的现代化人居城区繁华程度相对较高的现代化人居城区. .同时也是房同时也是房地产最热点区域地产最热点区域, ,随着地铁的开通随着地铁的开通, ,星摩尔及宜家大品牌的进驻星摩尔及宜家大品牌的进驻, ,城市中心的西城市中心的西移移, ,使得铁西区将成为使得铁西区将成为#市重要核心区域市重要核心区域, ,为房地产的发展奠定了坚实基础！为房地产的发展奠定了坚实基础！2007年-2010年#商品房供销量2007年-2010年铁西区商品房供销
12、情况宏观市场分析房地产12滑翔板块滑翔板块卫工板块卫工板块项目处于卫工街与北二路交接处项目处于卫工街与北二路交接处, ,临近卫工板块临近卫工板块, ,并与建设大路向并与建设大路向东沿线以东区域相结合东沿线以东区域相结合, ,本方案将参照以下竞争区域展开分析本方案将参照以下竞争区域展开分析. .竞品板块划分竞品板块划分宏观市场分析竞品卫工板块内卫工明渠穿区而过,随着近年政府启动卫工明渠改造工程,该区域的生活环境进一步优化,区域内香江大市场进一步提升了该区域内商业价值.该区域内房地产项目以住宅为主. 铁百板块是铁西区的传统商业区,也是铁西区的中心地带,其商业氛围浓厚,由于受供应土地及土地价格限制,
13、该区域产品主要呈现以下特点：建筑形式以高层为主,户型面积以中小户型为主,产品形式以公寓、写字楼等商住产品为主,价格增幅不大.由于在近年铁西十字金廊的建设,铁百板块建设大路沿线必将重新成为置业的热点.铁西滑翔位于铁西区的东南部,一直以来就是一个成熟的生活区,该地区近三年来开发楼盘十几座,但其中大部分已售磬.该地区受到多家大房地产开发商的重视,如万科、城建、宏发等. 随着汽配城、服装城、图书城等先后加盟,新湖、鑫丰、保利等实力开发商的进入,兴工板块已成为近年#最具看点的区域之一.目前该版块内楼盘构成以中高档楼盘为主,产品品质和品位在铁西区各板块中处于领先地位,吸引了大量的市区居民在该板块购房兴工板
14、块兴工板块铁百板块铁百板块13第一城第一城项目地块项目地块美好愿景美好愿景其仕郡其仕郡金地名京金地名京爵士汇爵士汇鑫丰御景华庭鑫丰御景华庭千缘爱在城千缘爱在城恒润御林湾恒润御林湾景星花园景星花园恒大华府恒大华府未售未售在售在售竞品项目分布图竞品项目分布图宏观市场分析竞品14第一城第一城项目地址：铁西建设大路项目地址：铁西建设大路1818号号开发商：新恒基开发商：新恒基置业置业#楼层状况：小高层、高层楼层状况：小高层、高层物业类别：住宅物业类别：住宅交通：交通：240240、239239、266266、135135、264264、288288、 新区一线新区一线 .占地面积：占地面积：40000
15、0 400000 建筑面积：建筑面积：1200000 1200000 面积区间：面积区间：40-10540-105容积率：容积率：3 3绿化率：绿化率： 60% 60%物业费：物业费：1.21.2元元/ / 月月开盘时间：开盘时间：2006.9.162006.9.16入住时间：入住时间：2007.12.312007.12.31六期六期2011.102011.10均价：小高层均价：小高层70007000元元/ /、高层、高层63006300元元/ /网点情况：面积：网点情况：面积：140-300140-300 套数：套数：200200套套 价格：价格：1800018000元元/ / 销售率：销售
16、率：80%80%15景星花园景星花园项目地址：铁西北一中路项目地址：铁西北一中路1919号北一路与号北一路与 齐贤街交汇齐贤街交汇 处处开发商：开发商：#国际纺织服装城开发有限公国际纺织服装城开发有限公 司司楼层状况：高层楼层状况：高层物业类别：住宅物业类别：住宅交通：交通： 205 205、288288、277277、205205、242242、147147、 283 283、208208、141141占地面积：占地面积：51000 51000 建筑面积：建筑面积：190000 190000 面积区间：面积区间：40-11040-110容积率：容积率：3 3绿化率：绿化率：32%32%物业费：物业费：1 1元元/ / 月月开盘时间：开盘时间：2009.11.12009.11.1入住时间：入住时间：2010.122010.12均价：高层均价：高层61006100元元/ /16美好愿景美好愿景项目地址：铁西肇工北街与北四路交汇处项目地址：铁西肇工北街与北四路交汇处开发商：开发商：#宝立房产开发宝立房产开发#公司公司楼层状况：小高层、高层楼层状况：小高层、高层物业类别：住宅物业类别：住宅交
