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1、 初探规范房地产项目成本管理的措施 Summary：房地产开发项目是房地产经营活动中最基本、最主要的土地开发和房屋建设行为，房地产项目的成本管理则是企业经营决策的重要依据，它直接影响产品的市场竞争力，并最终决定项目开发的成败和企业的经济效益。本文主要对房地产项目成本管理的内容、对象，存在问题进行了分析探讨，并提出了规范房地产项目成本管理的措施。Keys：房地产项目；成本管理；内含；问题；措施前言：成本管理作为企业现代化管理的产物，对节约成本并提升企业经济效益有着重要的意义，由于房地产企业具有投资数额较高，周期长且整体的风险性较大的特点，更是需要借助成本管理来严格控制建设项目各个环节中的金额，从
2、而达到约束和监管的作用，在规避潜在经营风险的基础上，为房地产企业在市场经济中的良性发展献力。1房地产项目成本管理的概念和对象项目的成本管理，指根据项目的具体要求和总体目标，采用一定方法对项目形成过程中所产生的成本费用进行有效地计划、分析、组织、实施、控制的过程，是有关项目成本和项目价值的管理，为保障以最小的成本实现最大的项目价值而开展的项目专项工作，以求达到良好的经济效益。房地产项目的成本管理，是在项目的决策、设计、招标、施工等阶段，根据项目的进度和品质目标，通过组织、经济、技术等手段，对项目开发过程中发生的费用实施管理，以实现房地产项目的经济效益和社会效益的管理工作。与其他项目的成本管理工作
3、相比，房地产项目因其耗资巨大、建设周期长、涉及的因素多，因而显得更为复杂，需要更高的管理能力。表1建设项目投资的构成房地产项目完整意义上的成本管理的对象，是项目开发过程中发生的全部费用，主要包括土地费用、前期费用、工程费用、期间费用、各项税金等，本文讨论的主要是房地产项目的工程建设成本，通常也称为造价，主要包括建安工程费、基础设施建设费、配套设施建设费等，其主要部分建安工程费又由表1所示的各个部分组成。2房地产项目成本管理的任务和内容项目成本管理的任务，是在项目批准的预算内，尽可能好的完成项目，或以尽可能小的成本实现预定的项目目标。房地产项目成本管理的任务，是根据项目拟定的进度目标和质量标准，
4、对房地产项目开发过程中决策、阶段、招标、施工、竣工验收等各个阶段影响成本的各个要素进行分析和管理，并采取必要措施，其目标，是实现项目的价值最大化，即以最低的成本，实现项目定位要求的功能。项目成本管理的内容包括成本预测、成本计划、成本控制、成本核算、成本分析、成本审核等。房地产项目成本管理的内容，包括选择成本水平合适的产品类型；根据产品定位判断产品的成本水平并形成目标成本；在项目的设计阶段、招投标阶段、施工阶段采取各种措施和方法将成本控制在合理的范围；通过估算、概算、预算、结算等手段核算成本并对成本进行检测；对成本的变动进行分析；在竣工决算阶段对成本管理进行总结和评价等。3房地产建设项目开发全过
5、程成本管理存在的问题首先，当前房地产建设项目没有实行严格的预算管理，主要体现在很多房地产建设项目管理者和负责人都将更多的重视程度转向追求经济效益等方面上，却忽略了内部预算管理，所制定的预算管理体制不够完善，甚至一些企业内部的预算管理流于形式，无法对成本管理起到有效的促进作用。其次，当前很多房地产建设项目忽视了投资目标决策阶段的管理控制，造成了成本支出失控，体现在很多企业的管理者对决策方面的成本管理意识不足，再加上房地产项目前期的投资金额巨大，缺乏内部控制，也没有建立成熟合理的内部控制指标评价体系，致使经济活动运行和决策出现失误，会在无形中为企业的良性发展带来了巨大的阻碍，这也是当前房地产建设项
6、目运营中最为薄弱的部分。最后，当前房地产建设项目并没有加强竣工方面的成本控制，并忽视了动态地造价管理，仅仅对事前的控制、事中的控制，却没有采取有效的措施方案，更是缺乏项目直到竣工完成并验收的全过程造价控制管理。4规范房地产开发项目成本管理的措施4.1加强管理人员成本管理的意识，实行全员项目成本控制成本管理的全员控制，是指建立以项目经理为核心的成本控制体系，按照成本管理责任制进行职责分工，将成本目标分解落实到部门、班组及个人，防止成本控制人人有责而人人不管。成本全员控制主要应建立项目经理、技术主管、施工员、预算员、财务及成本人员、材料员、机械管理人员、行政管理人员和其他人员的成本控制责任等。面对
7、当前激烈的市场竞争，房地产企业的每一位员工和管理者应尽快树立起成本管理意识，从思想上认识到成本管理的重要性和迫切性，真正树立起全员成本控制的观念。4.2完善成本管理体系成本管理体系主要包括组织系统、信息系统、实施系统等。企业成本管理过程是根据企业成本预算目标和成本管理目标实施的。但是每一个项目都包括很多个阶段，每个阶段都需要进行成本管理，成本管理需要根据项目阶段进行体系规划，每一个阶段编写详细的成本控制方案，针对不同环节、不同内容确认成本管理的标准。完善成本管理体系是实施房地产开发项目成本管理的重要保障，企业进行成本管理控制即有章可循，具体的成本管理办法可以确切实施。完善的成本管理体系可以促进
8、成本管理的系统化，防止各个阶段的成本控制“各为其政”，这可以实现项目全过程的成本管理。完善成本管理体系直接关系到企业对于项目成本管理的水平和企业的收益。因此，企业实施成本管理需要进行成本管理体系的完善。4.3严格控制设计阶段成本控制初步设计完成后，房地产开发公司技术人员要认真审查方案，比对分析，不宜过分依赖于设计方。这一阶段十分重要，着重应审查的是设计方案是否达到所要求的各项技术经济指标，整个设计思路是否经济合理。一是布局是否合理，比如户型，是否充分考虑最大程度上满足现代人们的日常生活居住的需要；再如环境配套设施，是否从“以人为本”作考虑。这两点都是影响房屋销售的主要因素，因为现在大部分购房者
9、对户型和居住环境很看重，甚至超过了对价格的关注。二是经济性是否合理，比如建筑设计时可将功能分区相对集中，尽量避免不必要的装饰及过多的悬挑，建筑尺寸尽量采用经济尺寸；另外在环境配套上要做到经济实用、美观舒适，不求奢华但求新颖。在全面审查后，针对各项技术经济指标对设计方案提出合理化的更正及修改，尽可能做到详尽周到，避免设计返工；其次，对修改后的设计方案要重新进行成本预算并再与目标成本进行对照，这样做的目的是避免超预算设计。4.4严格控制材料、设备价格材料设备费在工程的建安造价中约占70%，工程材料成本控制是项目开发过程的重要内容，对一些主要材料和设备一般采用甲方供应或限价的方式。房地产企业要建立价
10、格信息网络，及时准确地了解市场上最新的材料设备的价格信息。要注意各项材料、设备的定位与楼盘的品位是否一致、是否经济合理等。大宗材料设备订货，应货比三家，也可采用招投标方式采购，在满足施工的前提下，把握好订货的时机。同样的材料设备，由于产地档次不同，价格会有差异，就是同样品牌的设备由于销售代理级别不同，价格也会有差异。要树立成本意识，形成控制成本机制。4.5加强竣工阶段的成本控制竣工验收的依据作为项目总体成本核算的基础，需要包括初步设计、施工图、施工技术验收规范等，并需要有关部门的审批调整和修改，在加强这一阶段的成本控制首先需要做到严格的检查工程的竣工结算，其中包括竣工文件的审查、合同条款的核对
11、以及落实设计变更签证等，还需要根据图纸来具体的核实工程的数量以及单价，特别是要引进当前先进的计算方式计算手段，转变以往传统的人工计算方式，并尽可能的减少误差的产生，提升竣工结算的精准度。5结语综合上述，做好房地产企业的项目成本管理工作具有重要意义，不仅需要在设计、施工、验收阶段的成本管理，还要加强管理人员成本管理的意识、完善成本管理体系，以及控制材料、设备价格等。只有有效控制了开发成本，房地产企业的效益才会有保障。Reference：1浅谈房地产开发项目全过程成本管理的重要性J.徐正源.房地产导刊，2017（2）.2目标成本在房地产开发项目全过程管理中的重要性J.葛敏.上海房地，2017（6）：21-23.3浅谈房地产企业项目的成本管理J.何佩.现代经济信息，2015.4浅谈房地产项目开发全过程成本控制J.蔡东明.广东科技.2015（14）.5论房地产项目施工阶段的成本控制J.何雄.中外建筑.2010（08） -全文完-
