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1、区域价区域价值值挖掘挖掘专题专题分享分享我我们经们经常碰到的常碰到的项项目会位于目会位于这样这样的区域：的区域：远远郊，陌生区，未被定郊，陌生区，未被定义义；形象老旧，在市民心目中已形象老旧，在市民心目中已经经没落；没落；新城区，新城区，刚刚发刚刚发展起来，尚未得到大家的展起来，尚未得到大家的认认同；同；热热点片区，却位于点片区，却位于边缘边缘化的地化的地带带；大家都公大家都公认认的好区域，所有人都知道它有价的好区域，所有人都知道它有价值值；我我们们常常会面常常会面临这样临这样的的问题问题：这这个区域的价个区域的价值值是什么？怎是什么？怎样为样为它找一个它找一个说说法？法？怎怎样样重新塑造区域
2、的形象，改重新塑造区域的形象，改变变公众公众对对它的它的认认知？知？这这么多的么多的热热点片区，我点片区，我们这们这个区域怎个区域怎样样脱脱颖颖而出？而出？项项目的价格目目的价格目标远标远高于周高于周边边，如何突破区域价，如何突破区域价值值？如何看待如何看待项项目的区域价目的区域价值值？2从星河丹堤的从星河丹堤的西西银银湖原生湖原生别别墅群，墅群，到北京永到北京永顺镇项顺镇项目的目的去通州化；去通州化；再从再从长长沙尖山沙尖山项项目的目的新城市中心，新城市中心，到武到武汉汉复地复地项项目的目的品味品味东东湖，最湖，最华丽华丽的一英里的一英里从成都今日蜀州城的从成都今日蜀州城的都市休都市休闲闲区
3、，区，到沈阳到沈阳长长白白岛项岛项目目富人区富人区的的说说法；法；区域价区域价值值的挖掘，不的挖掘，不仅仅需要灵光一需要灵光一闪闪的的创创意，意，更需要系更需要系统统化的，化的，结结构化的分析方法。构化的分析方法。我我们发现们发现：3本报告是严格保密的。本次分享的主本次分享的主题题：区域价：区域价值值挖掘的方法挖掘的方法论论 通通过对过对公司公司20052005年至年至20072007年近百份年近百份报报告的整理，我告的整理，我们总结们总结了挖掘区域价了挖掘区域价值值的四种最主要方法：的四种最主要方法：资资源禀源禀赋赋分析法分析法案例案例类类比法比法区域价区域价值值A AB B城市功能解析法城
4、市功能解析法D D价价值值嫁接法嫁接法CCp海口海甸溪北岸改造海口海甸溪北岸改造项项目目p长长沙南湖新城沙南湖新城项项目目p成都今日蜀州城成都今日蜀州城项项目目pp淄博孝淄博孝妇妇河河项项目目p北京北京鲁鲁能幸福一村能幸福一村项项目目p河南怡丰置河南怡丰置业郑业郑州州项项目目p西安新西安新鸿鸿基曲江基曲江项项目目p福州三盛南香湖福州三盛南香湖项项目目pp复地武复地武汉汉武重武重项项目目p天津泰达七里海天津泰达七里海项项目目p大大连连正达大山村正达大山村项项目目p 地地业业西西丽龙丽龙井村城市井村城市更新更新项项目目pp通州永通州永顺镇项顺镇项目目p圣莫圣莫丽丽斯斯p星河丹堤星河丹堤p金地香蜜山
5、金地香蜜山p4本报告是严格保密的。方法一：方法一：资资源禀源禀赋赋分析法分析法5本报告是严格保密的。资资源禀源禀赋赋分析法分析法定定义义及适用范及适用范围围认为认为区域区域资资源决定区域价源决定区域价值值，以，以资资源源盘盘点、点、资资源源评评估挖掘区域价估挖掘区域价值值的方法的方法定定义义项项目所在区域具有目所在区域具有较较多的多的优势资优势资源或具源或具备备某一种某一种突出突出资资源。往往是源。往往是“幸福的幸福的烦恼烦恼”，或是，或是“被被遗遗忘的忘的角落角落”.适用范适用范围围相关相关报报告告武武汉汉复地武重复地武重项项目目地地业业西西丽龙丽龙井村城市更新井村城市更新项项目目6本报告是
6、严格保密的。区域区域资资源源盘盘点点资资源价源价值评值评估估是否具是否具备绝备绝对对核心核心资资源源升升华优势资华优势资源源区域价区域价值值提提炼炼是是整合各整合各类资类资源源否否资资源禀源禀赋赋分析法分析法分析框架分析框架步步步步骤骤骤骤一：一：一：一：步步步步骤骤骤骤二：二：二：二：步步步步骤骤骤骤三：三：三：三：步步步步骤骤骤骤四：四：四：四：u分析框架是思考的方分析框架是思考的方法法论论，而不是，而不是报报告撰写告撰写的目的目录录！7本报告是严格保密的。资资源禀源禀赋赋分析法分析法实实例：例：“幸福的幸福的烦恼烦恼”武武汉汉复地武重复地武重项项目目区域区域资资源源盘盘点点资资源价源价值
7、评值评估估是否具是否具备绝备绝对对核心核心资资源源升升华优势资华优势资源源区域价区域价值值提提炼炼是是哪个哪个资资源源赋赋予区域最大价予区域最大价值值？沙湖大学东湖风景区历史文脉企事业单位商业区水果湖古树 政府机构体育馆8本报告是严格保密的。u思考的关思考的关键键点点1 1：如何：如何MECEMECE资资源？源？步步骤骤1 1：盘盘点区域点区域资资源源区域区域资资源源盘盘点模型点模型区域区域资资源源自然自然资资源源配套配套资资源源人文人文资源源生活配套景观配套交通配套历史的沉淀传统的认知山水湖泊海、岛植被附件：西安复地附件：西安复地项项目配套列表目配套列表u思考的关思考的关键键点点2 2：分：
8、分类类的意的意义义何在？何在？能否能否能否能否对对对对各各各各类资类资类资类资源源源源进进进进行行行行对对对对比、比、比、比、评评评评估估估估9本报告是严格保密的。步步骤骤2 2：资资源价源价值评值评估估u资源的归类并非简单罗列，而是有效地集成；u一般而言，各类资源之间不具备直接的可比性，应在城市视角下，与其他区域进行对比，判断其所附加的区域竞争力。识别资识别资源价源价值值的三个的三个视视角：角：u基于区域竞争；u基于领先案例；u基于市场认知。基于区域基于区域竞竞争争评评估估资资源源价价值值10本报告是严格保密的。步步骤骤2 2：资资源价源价值评值评估估u通过借鉴前卫市场案例，对所归纳各类资源
9、的价值进行排序；u确认区域存在绝对领先的核心的优势资源。问题问题：u如何将此资源发挥至极致，如何通过此资源最大化区域价值？基于基于领领先案先案例例评评估估资资源源价价值值研判：本区研判：本区域具域具备绝对备绝对核心的核心的资资源源立足于房地立足于房地立足于房地立足于房地产产产产市市市市场场场场的价的价的价的价值值值值体系！体系！体系！体系！11本报告是严格保密的。步步骤骤3 3：对优势资对优势资源的升源的升华华空空间间延伸：延伸：基于全国、全球基于全国、全球视视角的例角的例证证12本报告是严格保密的。步步骤骤3 3：对优势资对优势资源的升源的升华华时间时间延伸：延伸：基于基于历历史史积积淀与未
10、来淀与未来发发展的展的视视角角13本报告是严格保密的。步步骤骤4 4：区域价：区域价值值提提炼炼创创意的跳意的跳跃跃区域价区域价值值的表述：的表述：u可能是一句话，可能是一个短语，也可能是若干关键词：精炼地表达区域最突出的气质。品味品味东东湖，最湖，最华丽华丽的一英里的一英里14本报告是严格保密的。复地武复地武汉汉武重武重项项目区域价目区域价值值挖掘的思路挖掘的思路背景背景区域：区域：位于武汉三镇之一的武昌区城市中心地带，兼备自然、人文资源项项目：目：建面约107万，以住宅开发为主；南北向主干道通达良好，东西向贯通不足，配套齐，内部有植被结论结论思路思路主要主要观观点点资源价值评估区域价区域价
11、值值重新界定重新界定品味品味东东湖，最湖，最华丽华丽的一英里的一英里资源集成归类基于区域竞争评估基于前卫案例评估政政务务区、文教区和区、文教区和东东湖湖风风景区是最突出的区域价景区是最突出的区域价值值东湖湖景景区区的的价价值应高高于于政政务区区和和文文教教区区，它它带给区区域域房房地地产的价的价值更大更大湖区湖区应应承担城市名片功能，形成地承担城市名片功能，形成地产产价价值值峰峰值值区；区；湖区逐湖区逐渐渐由旅游地由旅游地转转向城市的主要功能区；向城市的主要功能区；从从对对自然自然资资源的挖掘利用逐源的挖掘利用逐渐渐引入城市人文引入城市人文资资源源优势资源升华从空间延伸的角度从时间延伸的角度东
12、东湖湖拥拥有独一无二的自然有独一无二的自然资资源源优势优势城市融合速度加快，武昌的城市融合速度加快，武昌的东东湖将成湖将成为为武武汉汉的的东东湖湖本区域本区域为为整个整个东东湖景区集城市属性、自然属性于一体的最湖景区集城市属性、自然属性于一体的最高价高价值值区，具区，具备备重塑区域价重塑区域价值值的条件的条件资资源源罗罗列：丰富的城市列：丰富的城市资资源及人文景源及人文景观资观资源源区域价值提炼盘点区域资源基于城市功能分区的角度区分各基于城市功能分区的角度区分各类资类资源源15本报告是严格保密的。资资源禀源禀赋赋分析法分析法实实例例2 2：“被被遗遗忘的角落忘的角落”地地业业西西丽龙丽龙井村城
13、市更新井村城市更新项项目目区域区域资资源源盘盘点点资资源价源价值评值评估估是否具是否具备绝备绝对对核心核心资资源源整合各整合各类资类资源源区域价区域价值值提提炼炼否否产业园+大学城丰富的土地资源有山有水的自然环境龙龙井村作井村作为龙为龙珠片区最后的开珠片区最后的开发发之地，承担之地，承担了片区了片区发发展展为综为综合配套区域的使命和合配套区域的使命和责责任任结论结论结论结论：区域背景区域背景位于深圳市地理中心，但经济相对落后，知名度相对较弱；龙珠片区配套较成熟16本报告是严格保密的。地地业业西西丽龙丽龙井村井村项项目区域价目区域价值值的分析思路的分析思路区域区域资资源的源的盘盘点点整合整合资资
14、源，提升源，提升区域价区域价值值西西丽丽的前世的前世西西丽丽的今生的今生西西丽丽的未来的未来西西丽过丽过去属于被去属于被遗遗忘的角落，被忘的角落，被认为认为是深圳关外是深圳关外有限的交通有限的交通资资源将西源将西丽丽与城市阻隔，片区内割裂与城市阻隔，片区内割裂发发展展大量下游制造大量下游制造业业工厂、无序的城中村和低端人口工厂、无序的城中村和低端人口政府要将其政府要将其发发展成展成为为深圳的深圳的“北硅谷北硅谷”大学城的建大学城的建设设使西使西丽丽成成为为深圳深圳“海淀海淀”西西丽丽成成为为政府投政府投资资建建设设的重点区域的重点区域欧洲城落欧洲城落户户西西丽丽，将会极大改，将会极大改变变片区
15、形象片区形象环环境的稀缺和保境的稀缺和保护护，提升了西，提升了西丽丽板板块块的价的价值值借助深港西部通道，打通借助深港西部通道，打通“深港深港创创意走廊意走廊”西西丽丽和市区逐和市区逐渐渐融合，成融合，成为为城市的一部分城市的一部分西西丽丽必将形成深圳的人才必将形成深圳的人才“高地高地”和和“洼地洼地”西西丽丽将成将成为为南山区的增南山区的增长长极，承担深圳未来极，承担深圳未来经济经济的的领领导导者者责责任任17本报告是严格保密的。提出提出问题问题基基础础条件良好，价条件良好，价值值未被未被发现发现但西但西丽丽缺失在城市缺失在城市发发展中的展中的话语权话语权，缺乏集体信心缺乏集体信心u提出问题
16、，有利于引起关注，聚焦分析18本报告是严格保密的。追溯追溯过过去去分析分析“被被遗遗忘忘”的原因的原因19本报告是严格保密的。解析解析现现状状归纳归纳提出片区提出片区发发展的各种利好展的各种利好发发展投入展投入政府投建的重点区域区域的利好区域的利好因素因素城市城市扩张扩张将成为城市的一部分深港深港联联系系“深港创意走廊”自然自然资资源源城市自然资源日益稀缺重大重大设设施施欧洲城的建设落户人力支持人力支持大学城的建设规规划地位划地位深圳“北硅谷”并不具并不具并不具并不具备绝对领备绝对领备绝对领备绝对领先的先的先的先的优势资优势资优势资优势资源！源！源！源！20本报告是严格保密的。展望未来展望未来整合整合资资源，提源，提炼炼区域价区域价值值为项为项目目应应承承担的功能地担的功能地位埋下伏笔位埋下伏笔从城市地位从城市地位的角度提的角度提炼炼区域价区域价值值21本报告是严格保密的。区域区域资资源源盘盘点点资资源价源价值评值评估估是否具是否具备绝备绝对对核心核心资资源源升升华优势资华优势资源源区域价区域价值值提提炼炼是是整合各整合各类资类资源源否否资资源禀源禀赋赋分析法分析法思路回思路回顾顾步步
