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1、重庆雅怡大酒店设计概念规划案Chongqing Yayi Chongqing Yayi Hotel Hotel Design Concept Planning CaseDesign Concept Planning Case目录：CatalogueCatalogue一、背景概况篇 Background Overview ChapterBackground Overview Chapter二、竞争定位篇 Competition Analysis ChapterCompetition Analysis Chapter三、概念设计篇 Concept Design ChapterConcept Des
2、ign Chapter四、设计流程及控制篇 Design Process & Control ChapterDesign Process & Control Chapter背景概况篇 Background Overview ChapterBackground Overview Chapter地理位置分析 周边状况分析本项目金科酒店财富中心龙湖花园金科中华坊机场路项目名称：重庆雅怡大酒店（暂定名）建筑面积 ：4.6万平方米五星级酒店面积：2.2万平方米 5A级写字楼面积：2万平方米项目地址：重庆市渝北区新牌坊周边道路：机场高速、内环高速、金开大道等周边写字楼状况美源国际龙湖MOCO财富中心龙湖水
3、晶国际金开区星座写字楼系列周边住宅状况龙湖水晶丽城锦绣山庄龙湖香樟林周边住宅状况金科中华坊财富中心山顶道一号加洲花园周边政府机关状况重庆市政协重庆市高级法院重庆市公安局竞争定位篇 Planning Location ChapterPlanning Location Chapter同类项目分析 竞争酒店分析酒店经营定位 设计风格定位重庆喜来登国际中心总面积：16万平方米重庆喜来登酒店：5万平方米5A级写字楼：10万平方米售价：13500元/平方米重庆长江国际中心总面积：15万平方米丽笙世嘉酒店：5.5万平方米5A级写字楼：4.5万平方米公寓：5万平方米预计售价：13000元/平方米重庆协信中心总
4、面积：15万平方米锦江大酒店：2.7万平方米酒店式公寓：2.4万平方米6A写字楼：4.2万平方米售价：14000元/平方米本土案例上海环球金融中心总面积：38万平方米柏悦酒店：79-93层写字楼：6-78层总层数：101层国内案例上海金茂大厦总面积：29万平方米君悦酒店：53-87写字楼：3-50总层数：88层小结：通过对以上项目的对比，我们做出以下结论a、作为酒店写字楼复合体，本地无同质项目，而作为同时为酒店客房及写字楼配套的入户大堂、会议设施、餐饮娱乐设施将极大提升项目品质，也将为周边地区提供最有吸引力的配套服务。b、与本地同样综合体相比，本项目规模较小，因此预计投资回报期较快，同时应注意
5、，酒店设计应以精致化方式进行，以扬长避短。c、根据国内相近项目开发经验，酒店与写字楼分部应以楼层进行区分，同时电梯营运以高低梯方式进行区别。d、在本项目位置区域，可辐射重庆两北地区并与多条城市快速干道相连，因此具备自身区位优势，同时与本地综合体项目进行比较具有一定价格弹性优势。e、本地综合体项目酒店竣工至少在两年以后，因此本项目在开业后进入一段相应的市场空白期。重庆酒店行业现状：a、随着重庆经济前景看好及国内经济接底反弹，酒店行业呈上升趋势。目前，仅国内旅游市场这版块每年高达10亿人次，同时商务应酬市场年支出达到100亿美元以上，并持续以20%的惊人速度增长。b、未来数年重庆五星级数量将呈大幅
6、度增长，因此，竞争将日趋激烈，未来对市场的细分及精致定位将成为主流。c、在已有五星级酒店竞争中，国际品牌酒店与本土酒店呈五五分态势，相对投入产出比而言，本土酒店更占优势，如重庆金科酒店营业额达到惊人的1.5亿元，其中餐饮娱乐收入就达到5千万以上，高居重庆酒店榜首位，这符合国内二线城市共同趋势，由于房价本身远较一线城市为低，已挤压投资方及国际级酒店管理公司的收入空间。最近南京希尔顿及香格里拉酒店管理公司的退出，已为这一趋势做出最新的应证。a、重庆作为多主团中心城市，分区域市场进行消费特点明显，本项目位于渝北区与江北区交界位置，交通便利，使重庆消费高地，周边有多个高档小区、高档商务楼及政府机关。相
7、信随着两江新区及重庆保税港的建设，该区域潜力会越来越大。b、同区域市场中，目前已存在金科酒店、金源酒店、戴斯酒店、君豪酒店四家五星级酒店，但就目前情况而言，戴斯与君豪酒店位置偏僻，档次不高；而金源酒店虽处于观音桥核心商圈，但装修设施较为陈旧，环境嘈杂，同时交通及停车多有不便；而本酒店的真正竞争对手，是直线距离5百米左右的金科酒店。c、江北区域规划中的凯悦酒店、锦江酒店都位于观音桥商圈范围内，不构成直接区位竞争，同时以上项目都处于规划阶段，短期内不会构成与本项目的威胁。d、两北地区商务消费发展迅速，商务会议市场及商务宴请市场高速增长，呈现极大潜力。本区域酒店行业背景： 酒店名称 功能大堂及大堂吧
8、中餐西餐特色餐饮宴会会议及商务客房SPA健身及泳池其他配套服务重庆雅怡酒店共735m(不含写字楼大堂)其中大堂510m大堂吧225m大堂300m（含6间小包）独立包房15间29m-46m/每间大堂吧225m兼有西餐及自助餐功能200m韩式烧烤屋390m多功能厅宴会用可容纳200人，配有前厅及休息区390m多功能厅会议用可容纳328人，另配有1间中会议室77m，4间37m小会议室及2间贵宾休息室共189间客房，普通客房173间28m-40m套房16间57m-308m(含1间总统套房)SPA区 共327m,8间包房。 健身区278m，泳池及配套共530m其中更衣室180m(与健身区共用)泳池净面积
9、105m设有夜总会，商务中心，行政酒廊精品店等重庆金科酒店共1065m其中大堂735m大堂吧330m大堂230m包房30间34m-89m/每间，含1间3桌包657m设有散坐，卡座，兼并自助餐功能无450m可容纳240人一间大会议室380m容纳180人，一间中会议室145m容纳90人，两间小会议室每间容纳20人，一间贵宾室共203间客房，普通客房87间37m-40m套房116间40m-240m(含1间总统套房2间跃层套房)桑拿9间室外游泳池(使用率较低)设有茶楼，商务中心，咖啡厅，精品店等重庆洲际酒店共500m共1000m(不含后勤部分)其中大厅180m,包房14间25m-120m/每间480m
10、设有散坐，卡座，3间包房及1间独立红酒屋420m的亚洲风情餐厅与230m的咖啡/茶吧相连，还配有一间70m的儿童娱乐室660m多功能厅，宴会用可容纳500人，可隔成3间独立小厅。配有前厅及休息区660m多功能厅，会议用可容纳800人，可隔成3间独立小厅。另配有两间小会议室及1间贵宾休息室共338间客房，普通客房43-48m 套房 62-339m (含总统套房)SPA区 共490m,11间包房。 健身区300m，泳池及配套共1050m其中更衣室300m(与健身区共用)泳池净面积250m精品店等重庆豪生酒店共400m共1290m(不含后勤部分)14间包房40m-150m其中4间为2桌连包，1间带会
11、议豪包西餐与亚洲各国特色餐点，酒吧，自助餐相连共1050m(不含后勤部分)，共两间包房880m多功能厅，宴会用可容纳480人，可隔成2间独立小厅。配有前厅及休息区880m多功能厅，会议用可容纳780人,可隔成2间独立小厅。另配有两间小会议室及1间贵宾休息室,1间150m商务中心共445间客房，普通客房40-46m 套房 70-280m (含总统套房)外租SPA（贝黎诗）健身区380m，泳池及配套共580m其中更衣室150m(与健身区共用)泳池净面积165m设有夜总会，茶楼，商务中心，咖啡厅，行政酒廊精品店等雅怡酒店与金科酒店各项指标对比表 酒店名称 功能重庆雅怡酒店重庆金科酒店大堂510m73
12、5m大堂吧大堂吧225m兼有西餐及自助餐功能330m宴会390m多功能厅宴会用可容纳200人，配有前厅及休息区450m可容纳240人会议390m多功能厅会议用可容纳328人，另配有1间中会议室77m容纳68人，4间37m小会议室每间容纳14人(可两间合并)及2间贵宾休息室一间大会议室380m容纳180人，一间中会议室145m容纳90人，两间小会议室每间容纳20人，一间贵宾室中餐大堂大堂300m（含6间小包）230m中餐包房共15间（不含大堂小包），其中30-38m(10人房)8间，34-48m(12人房)7间共30间，其中34-40m(8人房)14间，40-50m(10人房)5间，50-70m
13、(12人房) 6间，73-80m(16人房)4间， 89m(3桌房)1间西餐大堂吧225m兼有西餐及自助餐功能657m特色餐饮200m韩式烧烤屋无健身/游泳健身区278m，泳池及配套共530m其中更衣室180m(与健身区共用)泳池净面积105m室外游泳池(使用率较低)SPASPA区共327m,8间包房。桑拿9间娱乐1660m夜总会，酒吧及KTV包房（10间）KTV包房34间其他配套服务商务中心90m，行政酒廊116m茶楼(6间包房，22-36m/间)，商务中心135m，咖啡厅280m，行政酒廊36m标准间共173间28m-40m，其中标准双人房106间，标准大床房67间共87间37m-40m，
14、其中标准双人房29间，标准大床房58间套房套房16间57m-308m(含1间总统套房)共116间40m-240m(含1间总统套房2间跃层套房21间行政套房)雅怡大酒店SWOT相关分析优势：a、所处区域，具备进入重庆北部门户口岸形象。b、本区域高档社区云集，是消费高地，两江新区与保税港区，更是未来对接国际经济直接平台c、比对周边竞争关系，完全具备差异化空间，包括硬件与软件。d、本区域五星酒店消费需要饱和，供给不足。劣势： a、项目目前对周边开敞度不够（对比金科，金源），直接景观资源度也不够（君豪），交通组织的便利性不足。对主干道的直接开敞面没有，所以尤其要注重对于主干道的形象广告处理。 b、酒店
15、+写字楼，对于内陆城市和重庆习惯，混合的方式，导致酒店的私密性下降，因此客行动线分区需要强化。 c、原有建筑结构存在多处问题，与国家星级酒店评定规范及视觉效果产生冲突，因此需对空间重新规划调整。机会：a、金源较为老化，戴斯位置差，重庆的众多商务酒店特色不突出，缺乏对细分市场的把握。b、新的酒店，如协信锦江、富力凯悦等，距离开业还有时间相当长的时间，导致我方边际机会较大。c、国内多家二线城市国际五星的退出，以及重庆近年来本土酒店的优势化明显，反应出重庆酒店的一大趋势，符合本项目的经营模式。 d、两江新区的即将出台，带来本区域巨大的机会值。e、 本区域高档写字楼的严重不足，未来国际、同聚远景、红鼎
16、国际较为老化，北岸、水晶星座分零后品质较低，财富中心，线外并不具备本项目的位置优势，协信中心、嘉联华等都存在交通及停车困境。威胁：a、500米半径内，有目前盈利排名NO1的金科酒店，口碑及经营优势明显。b、新的酒店的定位会迅速跟进，差异化成本小，本项目必须在短时间内奠定此类酒店龙头地位。c、相对于其他写字楼项目，本项目面积较小且面临周边多个写字楼项目威胁。定位推演：寻找本项目的机会：a、市场不饱和的部分： 高档写字楼与商务型五星级酒店的稀缺。 周边高档小区及政府机关当下配套设施的欠缺。b、差异化的部分： 与金科酒店拉距离，强调综合性和商务酒店的特征。C、未来发展需求趋势： 强调酒店对写字楼配套的完善及品质提升，本地品牌酒店的竞争优势，本地化与国际化的结合。项目定位： 能充分满足国际标准及本地需求的综合性商务酒店。BUSINESSTRAVELESTIATRIOAMUSEMENTBUSINESSCONFERENCE四大核心项目：商务住宿（Business Travel）高级餐厅（Estiatrio）休闲娱乐（Amusement）商务会议（Business Conference）风格推演与定
