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1、 城市综合体介绍城市综合体介绍（一）（一）2013/08/302013/08/301目录一，城市综合体的定义二，城市综合体的特征三，城市综合体的本质/意义/产生的条件四，城市综合体的演变五，综合体的五个价值六，城市综合体的分类七，华润和万达城市综合体的模式八，开发综合体面临的困难九，综合体实例 上海龙之梦 上海大宁国际 上海陆家嘴IFC 常州新北万达广场 上海五角场万达广场 深圳华润万象城等十，城市综合体的风险-广州西城都荟十一，雨润城市综合体的方案2一，城市综合体的二个定义定义A：HOPSCA。其中: H：HOTEL（酒店）； O：OFFICE（办公）； P：PARK（公园）； S：SHOP
2、PING（购物）； C：CULUTRE（文化）； A：APARTMENT（公寓） 将商业商业/酒店酒店/办公办公/居住居住 /文娱文娱/休憩休憩 集合为一体的多功能复型，相互作用，互为价值链的高度集约式复合建筑群。定义B：将办公办公/居住居住/办公办公/酒店酒店/展览展览/会议会议/餐饮餐饮/文娱文娱/交通交通（九大城市活动功能）中三项以上的城市功能活动空间进行组合，在各部分之间建立一种互依互助的能动关系，形成一个多功能/高效率的城市综合体。 简单讲,MALL是在毗邻的建筑群/一个大建筑物中，设许多商店和餐馆，与以前的购物中心相比，规模大/功能多/商品和服务全3二，城市综合体的特征1，城市综合
3、体的典型特征A，超大空间尺度。B，通道树形交通体系：将建筑群的地下/地上的交通和公共空间的交通自 成一体，同时又与城市街道/地铁/停车场/市内公 树干和树枝 共交通设施有机联系，组成一套完善的“通道型” 体系，形成丰富多变的街道空间（内街/外街/广场）C，现代城市景观设计D，高科技集成设施E，功能的复合性F，高可达性G，整体的统一性H，土地使用的均衡性J，空间的连续性,对内/对外交通联系的完整性K，巨大的社会效应和升值潜力L，投资巨大，建设周期长。4三，城市综合体的本质 /意义/产生条件本质：以建筑组群为载体，将城市活动九大功能进行组合,达 成组 群内建筑 ,互为价值链，克服单一建筑功能的局限
4、性，达到 建筑组群高质量的整体功能和个体建筑功能的优化和聚集， 获取更大的商业性升值意义: A, 提升城市价值和形象 B , 动区域经济增长，创造社会就业岗位 C , 成为当下地方政府推动城市化进程的商业模型，将政府 行变为企业行为，产生条件 ：A,城市经济GDP高增长/产业集聚 B, 人口的高密度及流动性 C, 城市的高地价/中心区地价飚升而导致土地的集约 化利用（资金高投入/建筑高容量/效益高回报）5四，城市综合体的演变A，国外的综合体： 1，罗马卡拉卡拉浴场 2，美国洛克菲勒中心/法国拉德芳斯 3，日本东京六本木（历经17年建成）B，国内的综合体： 1, 解放前，北京的东安市场 2，自2
5、000年后，深圳深圳中信城市广场/华润万象城等；上海上海 新天地/浦东嘉里中心/国金中心/大宁国际/五角场万达广场等；北京北京华贸中心/东方广场等；常州常州-新北万达广场等；泰州泰州 华润万象城；无锡无锡-华润万象城等 3，杭州市政府提出“要建100个城市综合体” 4，城市化的推进，掀起综合体建设的热潮 C，不同历史期的“MALL”有不同的形态，现代的“MALL” 是商业竞争进入经济垄断、资本高聚集的产物，属顶级商业形态，具备高附加值的效应， Mall在欧美的成功引为样版，成为国内发展商投资商业地产的主流模式，6五，现代城市综合体的五个价值1，可售住宅/公寓/写字楼项目，实现短期现金回报2，酒
6、店/自持商业的长期租金回报3，城市化对建筑群组的资产价值的倍增4，资本价值的倍增，通过基金/上市/债卷等其它资本通道，实现乘数的变现5，商业附加值，成功的综合体，不但使自身地块的价值提高，还带动整个周边土地和建筑的价值和价格大幅提高， 商业附加值商业附加值的提升，是通过以下要素而实现： A， 好的项目策划好的项目策划/商业策划商业策划 B，优秀的项目建筑规划，优秀的项目建筑规划/建筑设计建筑设计/室内设计室内设计/景观、灯光设计景观、灯光设计 C，好的运营管理，好的运营管理 D，时间成本沉淀，时间成本沉淀7六，城市综合体的种类城市综合体可按性能/地块/品味进行以下分类A,按性能分：商务综合体商
7、务综合体没有住宅的纯综合体 生活综合体生活综合体住宅比例大于30% 单一综合体单一综合体没有住宅/公寓等居住型的净综合体/一个集 合了三种功能的超高层建筑， 泛综合体集群泛综合体集群一个以上的综合体或都市商圈B,按地段分：都市中心型综合体都市中心型综合体 副中心（区域和新城）型综合体副中心（区域和新城）型综合体C,按品味分：高端奢侈型综合体高端奢侈型综合体常指一线城市的都市中心型综合体,以 五星酒店/五A写字楼和国际一线奢侈 品牌为主的高端商业中心为代表 中档生活型综合体中档生活型综合体-常指二/三线城市/一线城市区域商业中 心， 以三星酒店/较小体量的写字楼/ 以大卖场为主力店的的商业8七，
8、华润和万达综合体开发的模式华润万象城：首座深圳万象城， 目前在杭州/沈阳/南宁/成都/郑 州无锡/常州/青岛/重庆/合肥/ 泰州/上海等落户商业模式：主力店+半主力店+次主力店+专卖店特点：A,汇集众多顶级品牌 B,业态组合丰富 C,垂直同步停车楼+中庭+哑铃型动线发展新战略：自2008年，华润提出全新的综合体商业模式 “住宅+ 商业+增值服务”三位一体模式9万达的城市综合体自2001年至今，经历三个模式第一代：2001年 规模：5.0万平米， 建筑形式 单体盒子 业态： 超市+家电+影院（购物功能组合） 选址：城市核心商圈 回款：单店/小商铺的销售 纯商业产品纯商业产品 第二代：200220
9、04年 规模：15.0万平米， 建筑形式 盒子+街区+高层组合（住宅+写字楼） 业态：超市+家电+影院+建材（增强购物功能组合） 选址：城市核心商圈 回款：单店/小商铺的销售 纯商业产品纯商业产品第三代：2006年 规模 40-80万平米 建筑形式 盒子+街区+高层组合（写字楼+酒店+住宅公寓） 业态：超市+家电+影院+百货+美食 回款：住宅/小型商业/写字楼的销售 选址：城市副中心/城市新区/新区CBD 城市综合体城市综合体第三代模式的特点：街坊式（街区布局）/市民广场/地标式建筑10八，开发综合体面临的困难-不等同于传统地产开发不等同于传统地产开发1，定位难（商业定位/酒店品牌的谈判/写字
10、楼容量的定位） 相吸和相斥定律2，融资难：要实现项目自身的造血机制，开发顺序很重要3，招商难上海中山公园龙之梦，开业二年，招商不满一半，租金收不 齐，运营困难，后转移50%股权，100%经营权，改由凯德经 营，招商和运营 大为改善4，设计难:体现在各种动线转换，人流/物流/车流/避免交叉等（交通组织）/ 结构超限设计/ 机电系统复杂/消防审批难/建筑整体设计难 外部动线系统：将分散的街区有序整合，避免外部动线系统：将分散的街区有序整合，避免“三流三流交叉，在一个大型交叉，在一个大型的基地上以城市公共交通为中心，辅以出租车的基地上以城市公共交通为中心，辅以出租车/私家车和出入综合体的私家车和出入
11、综合体的“三流三流”完整衔接完整衔接 内部动线系统：整合不同功能建筑的内部交通，运用垂直内部动线系统：整合不同功能建筑的内部交通，运用垂直/水平管道快水平管道快速速/方便的输送方便的输送“三流三流”抵达，避免不同的流线交叉，注意多种交通工具抵达，避免不同的流线交叉，注意多种交通工具换乘的效率，为客群节约交通距离和时间换乘的效率，为客群节约交通距离和时间5，运营管理难11九，综合体实例A，上海中山公园龙之梦1213141516A，公交站，公交站B，轻轨站，轻轨站C，地铁站，地铁站大型商业（付中心级）大型商业（付中心级）/酒店（丽晶）酒店（丽晶）/写字楼写字楼17建筑形态：广场/大空间/天光中庭/
12、步行街/环型动线/无死角商业业态：主力店（百货/超市）/半主力店（旗舰店）/次主 力店/专卖店/影院1819202122B，上海大宁国际广场项目占地：5.5万平米总建筑面积：25万平米其中地上：20万平米/地下5万平米业态：酒店/商业/美食/影院/办公 教育/公寓/生活配套等街坊式综合体街坊式综合体街区街区式布局，适应城市副式布局，适应城市副中心及三、四线城市中心及三、四线城市的商业综合体模式的商业综合体模式此项目设此项目设11个大小广个大小广场和庭院，场和庭院，2km室外步室外步行街，行街，1300个车位个车位232425C,上海陆家嘴国金中心购物中心购物中心/酒店酒店/写字楼写字楼/公寓公
13、寓26都市中心型城市综合体都市中心型城市综合体/高端奢侈型城市综合体高端奢侈型城市综合体总高度;260M/250M占地2.5万平米总建面：40万平米其中酒店：10万平米 写字楼：21万平米商业/公寓：9万平米容积率：6.21写字楼：汇丰银行酒店：利兹卡尔顿设计公司：西萨佩里投资：80亿港元工期：34个月土地集约化利用范例土地集约化利用范例272829A,国际流行时尚国际流行时尚 B,优质购物空间优质购物空间 C,商品丰富独特商品丰富独特 D,服务机能聚集服务机能聚集,E,文化艺术联文化艺术联 动动 F,活动丰富多样（结合节日举办主题活动）活动丰富多样（结合节日举办主题活动）G,交通便利通达交通
14、便利通达 H, 购物停车方便购物停车方便30D，常州新北万达广场项目占地：7.44万平米，总建面：38.11万平米（地上29.81万平米/地下8.3万平米）容积率：4 大型商业建面：10.74万平米（酒店/办公/卖场/商业/公寓/住宅）31街坊式城市综合体A，设内街和外街，设内街和外街形成外铺和内铺形成外铺和内铺B，通过小商铺的销，通过小商铺的销售，实现资金快速变售，实现资金快速变现现C,设二条消防环设二条消防环道道D，设二个人流，设二个人流集散广场集散广场32没有大的中庭，有狭长没有大的中庭，有狭长天井和天窗天井和天窗设众多小商铺与大空间设众多小商铺与大空间百货百货/超市超市/卖场相结合卖场
15、相结合楼层四层，按楼层四层，按10000平米防火平米防火分区容易满足商分区容易满足商业功能的需求业功能的需求5000平米防火分平米防火分区易满足商业空区易满足商业空间的布局间的布局33影院设于五层，可设直影院设于五层，可设直达一层的疏散楼梯达一层的疏散楼梯可进行屋面疏散可进行屋面疏散高层部分：设高层部分：设4000平米防平米防火分区，可用于百货火分区，可用于百货/购物购物中心中心/大型超市大型超市-自持商自持商业物业持续回报业物业持续回报设三个高层办公塔楼，租设三个高层办公塔楼，租/售大量的办公面积，调售大量的办公面积，调控资金短期控资金短期/长期回报长期回报34E,上海五角场万达广场商业商业
16、+办公办公+影城影城的城市综合体的城市综合体 /属万达定单式商业综合体属万达定单式商业综合体区位属上海市副中心区位属上海市副中心/市级商业中心市级商业中心/第二大商圈第二大商圈/覆盖周边覆盖周边200多万人口多万人口项目占地：项目占地：6.012万平米万平米/总建面：总建面：33.47万平米万平米 商业：商业：21万平米容积率万平米容积率:5.56/800多个停车位多个停车位35第一食品5F/2.1万平米；巴黎春天百货7F/4.万平米；和乐家居5F/3.3万平米；沃尔玛4F/2.8万平米3637F,华润深圳万象城深圳万象城以优异的地理位置/项目设计/招商运营保证了项目良好的经营，成为华南/全国商业地产学习和借鉴的对象公共交通：二个地铁站 /五个公交站，距罗湖口岸/黄冈空岸都很近（最远六站抵达）38-1F1F业态：百货业态：百货/超市超市/ 影院影院/写字楼写字楼/酒店酒店392F3F404F5F41G,南京河西汇金中心项目总用地：项目总用地：132,916.8平米平米总建筑面积：总建筑面积：1117,454平米平米地下建筑：地下建筑：340,868平米平米地上建筑：地上建筑：776,5
