浅议房地产企业现金流管理的重要性和现金流的管理措施 摘要：简述现金流在房地产企业管理中的重要作用，在此基础上进一步探讨房地产企业现金流管理的具体措施关键词：房地产企业；现金流管理；重要性；管理措施：F27：A：1006-4311（2010）09-0012-011现金流在房地产企业管理中的重要作用房地产企业现金流量优越性主要表现在以下几个方面：1.1现金流量能更好的反映房地产企业的发展能力和偿债能力实践证明，大部分破产倒闭的企业都是盈利情况非常好的企业，这些企业虽然利润丰厚，拥有大量的流动资产，但现金支付能力却很差，甚至无力偿还到期债务，最后破产清算存货周转率是衡量现金流量的重要指标，房地产企业的存货由土地价款和开发成本（建安费、管理费、资本化利息等）构成，存货周转速度体现了，房地产开发企业资金循环速度的快慢，体现了由存货到可销售房屋这种产品的时间，这个时间越短，现金流动越快，相应的资金成本越低，企业可持续发展能力越强，企业的现金流稳定，偿债能力就越强预收帐款是监控现金流量的又一重要指标，《新企业会计准则》要求，房地产企业收入的确认以业主签字确认收房手续为依据，这就导致主要的收入指标对现金流量体现的滞后性，预收帐款是房屋销售时取得现金的最及时的记录指标，预收帐款的本期发生总量持续稳定且金额越大，说明房地产开发产品的销量和开发量稳定，体现了企业的持续经营能力、开发规模的变动情况，体现了房地产企业的强偿债能力。
1.2现金流量比利润更真实的反映房地产开发企业的收益质量收益质量是财务报告体现的收益与企业真实业绩之间的相关性，如果收益能如实反映企业的业绩，则认为收益质量好如果收益不能很好地反映企业的业绩，则认为收益的质量较差房地产开发行业的收入、成本确认有一定的滞后性，由于开发周期较长，从客户购买开发产品、企业取得销售回款，到房地产开发企业确认收入、成本少则需要一、二年时间，甚至存在滞后三、四年的情况，这样以权责发生制为基础的帐面利润资料实际上是以前年度企业经营的成果，滞后于实际情况，而以收付实现制为基础的现金流量所体现的收益质量较为及时准确资产负债表和利润分配表中利润指标可以在不同的年度间用适当的会计方法进行调节，而现金流量被人粉饰的可能性很小，关注现金流量指标，可以剔出利润指标中的“水分”，正确地考察企业现金流量情况，才能使投资者和债权人更充分、更全面的认识企业的财务状况，真实准确的现金流量情况能体现企业的盈利质量和价值创造能力1.3现金流量体现了房地产开发企业的财务弹性财务弹性是指企业适应经济环境和利用投资机会的能力，主要体现在企业现金流量和支付现金的需要的比较，企业现金流量超过现金支出的需要，有剩余现金时，企业的财务弹性就大，反之，如果出现现金支付量大于现金流入量的情形，企业的筹资能力、偿债能力就会变差，企业财务弹性就变小。
2房地产企业现金流管理措施现金流的管理目标是实现企业的价值创造，是为了价值创造的现金流的流向、流量、流程、结构、效益等的管理，具体又分为现金流的战略性管理和战术性管理两个方面：2.1现金流的战略性管理2.1.1企业战略与现金流管理相结合企业战略决定现金流流向，现金流管理与企业战略相结合，制定企业战略时应考虑现金流状况，同时现金流要服务于企业发展战略企业进行现金流向战略决策首先要进行环境影响因素分析和企业战略分析，现金流向要与环境变化相协调对以房地产为主的企业而言，在企业的发展过程中要根据自身的资金实力制定切实可行的企业发展战略，切忌盲目扩张，跟风发展；针对非房地产开发企业，要经得住房地产行业高回报外表的诱惑，不要盲目涉足房地产开发行业，切记高回报也意味着高风险2.1.2现金流管理与企业生命周期相结合在企业不同的发展阶段，企业关注的目标和重点会有所不同，现金流量循环也会呈现出不同的特点管理者必须能够准确分析和识别企业在生命周期不同阶段的特点及定位，并能够根据对现金流量的需要，提出合适的财务结构所以，战略性现金流量管理必须与各阶段的特点相匹配，要突出重点，不可一视同仁，等而视之同时，还要注意在不同发展阶段，经营活动、投资活动和筹资活动现金流之间的转化和配合。
2.1.3现金流量管理必须做好流动性、收益性和增长性动态平衡流动性是企业为偿付其债务所持有的现金数额或通过资产转化为现金的能力的描述收益性是企业通过经营使其获利的能力的表现增长性是企业自我积累和发展能力的表现2.1.4战略性现金流管理应追求现金流平衡房地产开发企业的业务由于回报期长，资金回流比较慢，而且因为资本投资巨大，容易出现资金周转不灵的风险最理想的是将不同投资回报期及不同现金回款方式的业务进行组合，以分散风险2.2现金流的战术性管理2.2.1现金流预算现金流总预算着重于规划和控制企业宏观的经营活动，保障企业战略目标的实现，日常现金流预算统管日常经营活动的现金安排，保证现金流有条不紊、永不停息，从而保障企业简单再生产或扩大再生产的进行，满足企业价值创造实现的条件房地产企业年初，应由财务部门编制资金总预算计划，它由资金预算收入、资金预算支出两大主体内容构成其中，资金收入预算最核心的内容是企业通过销售房屋产品和对外筹资带来的现金净增加额；支出预算最核心的内容是企业开发投资、支付税费所需资金支出2.2.2现金收入管理房地产开发企业的收入主要为销售其开发的房屋产品所产生的现金流入收入管理的重点为加快销售进度使企业具有较强的销售变现能力和催收应收账款两个部分。
2.2.3现金支付管理土地成本和建筑安装工程款构成了房地产产品成本的大部分，加强土地购置款和工程款的管理也是房地产企业现金流管理的重要组成部分2.2.4融资管理房地产企业应采取多渠道融资方式，以分散融资风险，降低融资成本，提高融资效率现金流自始至终贯穿于企业的各个经营环节之中，是企业的生命之流，现金流管理的概念在我国最近几年才出现，本文就房地产行业现金流管理的重要性和管理方法做了简单的论述，总之，在房地产开发过程中，尤其要注意对现金流的管理控制和分析，既要保证企业现金流的畅通，又要提高资金的使用效率，为房地产企业的稳定成长和持续赢利提供坚实的经济基础 -全文完-。
