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1、 浅析二手房交易的法律保护 郑婷 李真Summary：作为生活之刚需以及投资的选择，二手房交易市场一直热度不减，随之出现的是二手房房屋买卖交易纠纷。二手房一般已使用一定年限，并存在装饰、装修等现状，也使得二手房交易中出现区别与一般商品房买卖的风险。在房屋质量问题中，房屋的外观瑕疵，因可以肉眼觀察，交易双方一般可在交易时发现从而纳入交易衡量范围，而对于二手房屋中的存在的房屋隐蔽瑕疵，因其隐蔽性，如若出卖人未予以告知，买受人在交易时一般未予以衡量考虑，交易达成后极易产生诉讼纠纷。Key：二手房;交易;风险规避一、二手房交易中主体问题的探究在二手房买卖中，卖方的不诚信常常给交易带来巨大的风险，实践中
2、，通常会出现卖方无权处分和违约三种方式。在无权处分中1，最为典型的是“夫妻一方卖房”。夫妻婚后取得的房子属于共同共有，对共有财产进行处分必须经全体共有人同意，否则视为无权处分。这种共有关系以事实存在而非仅以登记簿为准。此时的房屋买卖合同效力待定，只有经过共同共有人追认才发生合同效力。很多房主正是了解到了法律这样的规定，在看到房价上涨之后，便利用“无权处分”来抗辩，请求法院将合同判定为无效。但是我们知道能够以无权处分为由进行抗辩的应该是真正权利人，而不是“无权处分人”。从逻辑上讲，无权处分人明知自己是无权处分还对房屋进行处分在主观上这明显是恶意的。所以在实践中，对于无权处分人以此抗辩的，人民法院
3、一般不予认可。那么如果作为真正权利人的夫妻另一方出现，并要求宣告合同无效，这种情况的风险又该如何避免？夫妻一方的行为是否构成代理关系？根据婚姻法司法解释（一）规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”2。可见，对于夫妻一方的行为，如果第三人有理由相信行为是夫妻共同的意思表示的，此时以房屋无权处分为由不能对抗善意第三人。但何以认定夫妻共同意思表示呢？对此法律没有明文规定，但是从日常习惯中可知，在正常情况下如果在签订合同时夫妻双方均在场，协助合同的签订、过户
4、，或是对于卖房一事未表示过反对，都应视为“夫妻共同的意思表示”。在签订合同之后要尽快督促卖方协助过户。二、交付后二手房隐蔽瑕疵问题权利救济方式对于房屋交付后，以房屋存在隐蔽瑕疵为由提起诉讼的案例，经笔者搜索中国裁判文书网，买受人提出的权利救济方式主要分为以下两种：第一种是以出卖人故意隐瞒房屋状况，使买受人在非真实意思表示的情况下达成交易，行使撤销权，请求法院撤销出卖人与买受人之间签订的房屋买卖合同;第二种是请求法院判令出卖人承担违约责任，请求出卖人进行房屋瑕疵维修修复或承担房屋瑕疵的维修费用。（一）对于第一种权利救济方式，法律依据为中华人民共和国民法总则第一百四十八条“一方以欺诈手段，使对方在
5、违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”及中华人民共和国合同法第五十四条第二款“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”对于该种权利救济方式，笔者经搜集此类型的裁判文书，除出卖人与买受人所签合同中明确约定此种情况下可以解除合同外，法院一般慎重解除，认定标准较高，会结合中华人民共和国合同法第一百四十八条“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担
6、。4”予以认定，审查房屋的隐蔽瑕疵是否足以导致买受人的合同目的不能实现，构成根本违约，达到解除合同的条件，而对于可修复性非严重性的瑕疵，基于对保护交易稳定性的考量，对于买受人解除合同的请求一般不予支持。（二）对于第二种权利救济方式即请求出卖人承担瑕疵担保责任，是目前大多数买受人会主张的一种权利救济方式，法律依据为中华人民共和国民法总则第一百五十三条“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。”第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定
7、的，受损害方根据标的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”从以上判例可以看出，目前在诉讼领域，对于二手房的隐蔽瑕疵与外观瑕疵已进行了明确区分，因房屋质量问题引起的诉讼也主要集中在二手房的隐蔽瑕疵问题上，在司法判例中，出卖人未履行二手房隐蔽瑕疵的告知义务，出卖人应承担瑕疵担保责任，反之，如出卖人在交易前如实告知除双方约定承担的由出卖人承担的，一般可免除瑕疵担保责任。三、二手房买卖风险的规避目前我国的二手房交易市场还不够规范，风险较大，这要求买卖双方在签订二手房买卖合同时一定要谨镇。其实规避风险的最佳方法就是依法、诚实履行合同，切勿要小聪
8、明。此外，建议在二手房买卖时，把握四个“要点”5。（一）确认房主真实身份。买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件。在签订房产买卖合同时，房主要全部到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其签章。（二）确认房主拥有出售房屋的合法完全产权。必要时到房处管理登记部门查询该房屋的相关登记情况，保证房屋不存在任何物权瑕疵。（三）明确双方权利义务及违约责任。因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。为了能避免以后出现扯皮现象，需要在签署合
9、同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间。（四）及时办理房屋过户手续。购房者千万不能为了节省过户费用，采取所谓避税方式，给买卖双方都带来极大的法律风险、市场风险和政策风险。四、结束语二手房买卖中纠纷出现的原因各有不同，故在买房过程中应该有针对的进行防范。在此我们总结出以下几个纠纷规避的方法：（一）不论是否通过中介公司开展交易，买方都应合理审查，询问房屋的权属情况并保留证据;合同中明确约定过户时间，尽快办理过户。（二）完善法律之规定，使因新出现的交易类型而引起的纠纷解决有法可依，及时填补法律之空白。（三）签定合同是必不可少的交易步骤，熟人之间明办事。（四）合同中应明确代理费（居间合同），违约责任等事项，若原合同约定不明，双方都应学会使用补充协议完善合同内容。（五）买方需与出卖方确定真实交易价格再交易，以遏制中介公司“吃差价”的歪风邪气。（六）登记机关提高业务水平，尽到相应程度的审查义务，建立部门间相互协调的工作机制Reference：1王利明.论无权处分.中国法学.2001（3）.2刘贵祥.论无权处分和善意取得的冲突和协调以私卖夫妻共有房屋时买受人的保护为中心.2011（5）.3王利明.不动产善意取得的构成要件研究.政治与法律.2001（10）.4赵娟.论房屋买卖居间人的如实告知义务.网络出版年期内.中国政法大学.2011（9）. -全文完-
