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1、第三章 房地产开发企业稽查案例3-1某房地产公司隐瞒收入偷税案本案特点： 本案税务稽查人员采取了多种方法， 证据， 对房地产行业收入的真实性进行了详细检查， 虑周全，对行业检查具有一定的指导作用。一、案件背景情况从多个环节和部门收集相关 检查方法运用合理， 问题考（一）案件来源2006 年 3 月，某市地方税务局稽查局（以下简称稽查局）接到群众举报，反映某房地产开发有限公司在开发 A 花园和 B 宾馆项目中， 拖欠税款 60 多万元，隐瞒收入偷税 100 多万元。（二）纳税人基本情况某房地产开发有限公司 2000 年 12 月登记注册， 注册资本 618 万元， 。2000 年 1 月至 20
2、05 年 12 月期间 ,该公司共开发 A 花园、 B 宾馆、 C 大厦三个房产项 目，并且三个项目都已完成施工。该公司企业所得税实行核定应税所得率征收方式征收； 土地增值税实行先预 征、后清算管理办法。 到 2005 年 12 月 31 日止，该公司未进行土地增值税的清 算。二、检查过程与检查方法（一）检查预案稽查局接到举报案件后， 检查人员围绕纳税人的涉税情况开展调查： 一是到 主管税务机关了解税收管理情况。 该公司开业以来， 所开发的三个工程项目均已完成施工， 共申报地方各税 102 万元， 缴纳 57 万元， 尚欠缴 45 万元。 2003 年、2004 年和 2005 年近三个纳税年
3、度，各只有一次申报税款记录，其他申报都是 零申报，且其开发的 B 宾馆项目，从未申报缴纳税款。二是到房产管理部门了解销售登记情况。 发现该公司开发的三个项目基本已销售， 但多数未办理产权登 记相关手续。 检查人员初步认为该公司有偷税现象， 迅速成立专案组， 全面负责 本案的查处。（二）检查具体方法1.账面检查，发现疑点检查人员在履行了相关的法定程序后， 对纳税人的有关账簿和凭证进行了检 查。通过检查发现，该公司会计科目设计不全、会计账簿登记不实、账表勾稽关系不平、会计凭证装订不齐。针对这种情况，专案组决定抓住时机，报经市局局长批准后，实施调账检查。 2006 年 3 月 28 日，专案组调取了
4、该公司 2000 年 6 月至 2005 年 12 月的记账凭证、会计账簿以及部分售房合同等资料。检查人员按工作内容分成两个小组， 一组负责账面收入、 预收款凭据记账联 的金额、号码和售房合同中的面积、单价、金额等资料电脑录入，并进行对比分 析； 另一组负责到产权登记部门、 购房对象等进行项目销售情况和房源情况的外 围调查。通过对账面收入、收款凭据的分析和房产项目的销售、收款、合同的比 较， 发现三个疑点： 一是入账的收款凭据记账联缺号； 二是收款凭据记账联金额 与售房合同中的金额有差异； 三是部分实际已售房但未发现销售合同， 并且这部 分销售房屋在账簿中没有收入记录。2.询问调查，外围取证根
5、据三个疑点， 专案组初步认为举报人的举报内容基本属实。 经过研究， 专案组决定对该公司财务人员、法定代表人分别进行询问。检查人员首先对该公司会计人员进行询问，请她解释账上的三个疑点问题。会计人员反映： 公司自开业以来， 已换了两任会计， 第一任会计已在一年多前辞职， 现不知去向， 以前会计上如何进行账务处理她不清楚。 公司按揭销售的房屋有两种情况，一种是真实的销售，取得银行按揭款会计上做“预收账款”处理；另 一种是借亲友、 及公司员工的名义销售， 实际并没有真正实现销售， 取得的银行按揭款会计上做“长期借款”处理。现会计上账务处理是出纳给多少发票会计做多少账， 向税务机关申报纳税时听从法人代表
6、的安排， 其他的情况就不知道。 检查人员通过第一次对会计人员的询问后发现， 要取得案件突破， 关键是要突破法人代表。当检查人员找公司法人代表进行询问时，法人首先将责任推到前任会计身上。 但经过检查人员的摆事实、 讲道理， 耐心宣传， 最后在事实面前， 法人交待，公司另有一本代收水电费账， 记录了部分售房尾款收入。 索后， 及时调取了该公司收款票据存根和代收水电费账簿，期提供所有售房合同。专案组获得这一重要线 同时， 责成该公司限专案组将调取的收款凭据存根联号码、 金额和代收水电费账簿中收款凭据记账联号码、 金额电脑录入后， 与录入的该公司账面情况合并进行对比分析， 发现凭据存根、账面收入、售房
7、合同三者还多处不一致，与其房屋销售广告、房屋平 面图上标示的房源相比，还有部分店面销售合同、收入未如实提供。专案组在进行询问、 实地核查的同时， 展开了外围详细调查。 到城建规划部 门调取了房屋规划许可证和验收合格证；到购房户了解购房付款和付款票据取得情况； 到房管部门查阅了该公司销售房产办理产权证的情况等， 发现该公司 A 花园“五号楼1 个店铺已办理了产权证，取得售房款 93 万元，而在该公司账簿上没有记录。专案组再次对公司财务人员和法定代表人进行询问。 通过讲事实、 政策攻心，公司法人代表又交代了一些事情：公司开发的 C 大厦其中一部分房屋销售款由另一合作股东直接收取， 没有进入公司账，
8、 但房产证由公司统一办理； 除了部分 自用店面外， 还有一部分已办理了银行按揭销售。 财务人员交待： 部分借用他人 身份证办的假按揭销售房产，实际并未销售，所以取得银行按揭款记入“长期借 款”和“其他应付款”科目，未作“销售收入”处理。专案组立即到办理按揭的银行进行调查， 通过按揭银行的贷款记录， 获取了该公司账外更多的收入。 同时， 通过对该公司办公室人员的调查， 获取了该公司最后的售房明细表和全部售房合同，并再一次对该公司法定代表人进行了询问，最后， 专案组又查获了 9 本收款凭据。 在收集大量证据的基础上， 将另一合作股 东自售房合同、收款收据进行归集统计，查清了该公司偷税的全部事实。稽
9、查局对该公司涉税一案研究后， 认为此案事实清楚， 涉案金额较大， 并且纳税人有主观故意行为，应提交税务案件审理委员会审理。（三）检查中遇到的困难和阻力及相关证据的认定1检查取证难由于该公司设有二套账， 有主观偷税行为， 在接受税务检查过程中， 存在严重的抵触情绪，不如实提供房产销售已开具发票、预收款收据、收款凭据、转让 合同等有关资料， 导致专案组在办案过程中经常处于进展缓慢的境地。 检查人员 从分析账簿原始凭证和售房合同入手， 结合外围调查取证、 现场检查， 抽丝剥茧， 并耐心细致地宣传解释，该公司在事实面前才不得不提供第二套账，并且像“挤 牙膏”一样逐步提供有关资料，最后才得以查清该公司全
10、部的偷税事实，2文书送达难该公司法人代表面对税务部门的询问三缄其口， 在检查人员掌握其偷税证据后， 不得不如实交待两套账， 但由于其还存在侥幸心理， 对检查人员的取证处处 不予配合， 使得案件的查处十分艰难。 最后一次通知法人代表接受询问， 法人代 表也以种种理由拒不到场，后来对税务文书送达回证也拒绝签收。为此，稽查局提请公安机关提前介入，争取了公安机关的支持配合。公安机关及时派出 2 名干警协助调查， 公安人员负责传唤被询问人员， 并协助收集有关证据； 在税务 文书 送达回证 拒绝签收的情况下， 公安人员请其他人作为见证人证明文书已 送达，迫使公司法人代表接受税务文书，保证了案件的顺利结案。
11、3核实收入难虽然该公司开发了三个房产项目，但由于都是分别销售，如 B 宾馆属于产权式宾馆，按间销售，因此，核对工作量十分巨大。专案组对每次获取的售房信息进行录入核对， 其结果对案件的查处都有重要影响， 再加上涉及税额较大， 认 定实现收入工作客观上延长了查处时间。 检查人员采取查实一笔请该公司财务人员和法人代表核对一笔的办法， 及时固定证据。 与此同时， 为提高查处质量和效 率，检查人员请审理人员提前对稽查底稿进行审核，加快了案件的查处和审 理进度。三、违法事实及定性处理（一）违法事实和作案手段通过近四个月的内查外调， 专案组彻底查清了该公司开发的三个房产项目从 2000 年到 2005 年度
12、收入情况及隐瞒收入少缴税收情况。其中：采用虚假纳税申报手段，少申报账面销售不动产应税收入（含预收售房款） 979.2 万元；设立账外账少列收入（含预收售房款、银行按揭、售房现款） 1257.5 万元，未进行纳税申报；在账簿上少列售房收入（取得银行按揭款挂“长期借款”账户 553.5 万元、挂“其它应付款”账户91.8 万元） 645.3 万元；签订销售不动产合 同 170 份，金额 2845.7 万元，启用账簿 12 本 ,应缴印花税 0.8 万元，已申报缴 纳印花税 0.2 万元。根据税收政策规定计算以上问题， 该公司共少缴地方税费 267.9 万元。 其中 少缴营业税 146.3 万元、城市维护建设税 10.2 万元、教育费附加 4.4 万元、企 业所得税 77.9 万元、土地增值税 28.5 万元、印花税 0.6 万元。（二）处理结果1根据中华人民共和国营业税暂行条例第一条、第二条第一款、第四 条、 中华人民共和国城市维护建设税暂行条例 第二条、 第三条、 第四条、 征 收教育费附加的暂行规定第二条、第三条、 国务院关于教育费附加征收问题 的紧急通知 第一条、 中华人民共和国企业所得税暂行条例 第一条、 第二条、 第三条、第五条、 中华人民共和国土地增值税暂行条例第二条及其实施细 则第二条、第五条、第六条、第十六条、中华人民共和国印花税暂行条例第一条、第二条、第三条、第七
