土地估价实务：划拨土地使用权的价格评估2、价值内涵及标准划拨土地使用权是一种不完全的使用权形式，其使用权价值与出让或转让的市场方式取得的土地使用价格相比，主要差异在于是否包含土地出让金因此，划拨土地使用权的本钱价内涵主要包括土地的取得费用和使用中间的持续投入费用（开发费），以及取决于是否担当的土地使用权出让金、土地使用费（场地使用费）等3、估价方法：（1）市场比拟法依据其它同类型划拨土地成交实例作为比拟案例，采纳比拟法评估适用于划拨土地作价入股、作为合作条件等案例较多的城市2）本钱法主要本钱费用包括：征地费、动拆迁费、市政配套费、土地使用费等，其中土地使用权出让金、土地使用费等需以支付者的年支付额的贴现和计，实际上应以有关法规规定的出让金标准计以划拨土地作价投资时，或以土地作为合作条件组成合资企业，由于土地使用费（相当于土地租金）可能由合资企业中的外方或由合资企业缴纳，估价时要视情处理3）剩余法在以土地作为合作条件，士地使用权全部者不担当土地使用费的状况下，可假设评估对象具有完整的使用权，以同类型土地的市场交易实例（包括出让、转让或其它市场化方式取得的土地使用权）作为比拟实例，采纳市场比拟法求得评估对象在具有完整使用权条件下的公开市场价格，然后视情扣减同类型出让土地的出让金，剩余的即为评估对象在划拨土地使用权条件下的价格。
4、留意事项划拨土地使用权转让涉及到国有土地收益的安排，国家法律、法规对此有比拟严格的限制划拨土地使用权转让一般须经土地治理部门批准，并须补交土地出让金或以土地收益折抵因此，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时其转让价格评估应当另外给出转让价格所含的土地收益值，并且留意国家对土地收益的处理的规定划拨土地使用权估价由于房屋权利与士地权利不配套会使土地使用权的处理和估价问题比拟简单例如房改出售的房地产，目前各地状况不全都（如上海市规定房改房在转让时收1％的土地收益金，估价中扣除1％），要依据详细状况打算，并应在估价报告中说明状况。