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1、 泰湖山庄项目定位报告泰湖山庄项目定位报告谨呈：嘉诚地产谨呈：嘉诚地产广州世联泰湖山庄项目组广州世联泰湖山庄项目组2010.52010.52T1T1：保证一期别墅用地成功运作，并树立项目整体高端形象：保证一期别墅用地成功运作，并树立项目整体高端形象T2T2：整盘实现溢价销售：整盘实现溢价销售我们对发展商目标的理解：我们对发展商目标的理解：3项目位于花都区东部花东镇机场板块，距广州市项目位于花都区东部花东镇机场板块，距广州市区约区约4040公里，属城市远郊地带公里，属城市远郊地带属性一：城市远郊属性一：城市远郊本项目本项目广州市区广州市区花都城区花都城区距离各区距离：距离各区距离：距离广州市中心
2、约40公里；距离花都区政府约20公里；距离广州白云机场约10公里；区位区位l项目位于广州市北部花都区，地处花都区东部花东镇；l项目位于山前大道和S118省道之间，东临花东新区，南临省道S118，西至龙山，北靠山前旅游大道。项目项目认知认知地块区位地块区位4项目占地项目占地20002000余亩，总建面约余亩，总建面约200200万平米万平米属性二：大盘属性二：大盘l占地：占地：约2000亩，其中一期为别墅用地共714亩，含195亩湖面面积；l容积率：容积率：一期容积率0.32（净用地容积率0.45 ），二期2.0l建筑面积：建筑面积：约200万平米l二期地块范围及容积率暂定二期地块范围及容积率暂
3、定项目项目认知认知经济指标经济指标一期一期二期二期53 3项目靠山面湖，视野开阔，四面环山，原生山水项目靠山面湖，视野开阔，四面环山，原生山水景观优美景观优美属性三：生态环境优越属性三：生态环境优越一期用一期用地地B B3 3D D1 12 2A AE ECC1 12 2CCB BA AE ED D项目项目认知认知地块四至地块四至6距白云机场距白云机场1010公里，临近京珠高速、机场高速、公里，临近京珠高速、机场高速、105105国道、国道、118118省道，区域通达性好省道，区域通达性好中花路中花路机机场场高高速速机机场场大大道道S118S118山前大道山前大道广广清清高高速速GG1 10
4、05 5京京珠珠高高速速往往路线路线车程车程白云国际机场项目中花路机场大道10分钟广州市中心区域（天河北、珠江新城）项目现代大道机场高速项目S118京珠高速项目S118机场高速项目S118 G10530分钟佛山项目广州城西佛山1小时东莞项目京珠高速广深1.5小时深圳、香港项目京珠高速广深2.5小时从化线从化线（轨道（轨道1414号线）号线）本项目本项目三号线三号线九号线九号线属性四：交通便捷属性四：交通便捷本项目本项目项目项目认知认知地块交通地块交通7花都区配套集中于花都区府片区，项目周边配套花都区配套集中于花都区府片区，项目周边配套匮乏，是认知中的陌生区域匮乏，是认知中的陌生区域l本项目位于
5、花都区花东镇，花都商业配套集中于城区，花东镇配套落配套落后后，商业氛围不浓；l项目周边5km范围内仅有富力金港城一项目，周边人口稀少，缺乏人缺乏人气气，尚未形成良好的居住氛围；l项目所在片区为传统认知的陌生区域陌生区域属性五：陌生区域属性五：陌生区域本项目本项目花都城区花都城区项目项目认知认知项目配套项目配套8区域属性：竞争激烈区域属性：竞争激烈汽车城汽车城区政府区政府新新机机场场山前大道山前大道美林湖美林湖山清水秀山清水秀桃花源桃花源兰乔圣菲兰乔圣菲玖珑湖玖珑湖天湖峰境天湖峰境本项目本项目天马河天马河公馆公馆南航碧南航碧花园花园芙蓉绿茵芙蓉绿茵豪苑豪苑颐和山庄颐和山庄勤天一品勤天一品树苑树苑
6、南华时南华时代城代城项目项目占地面积占地面积玖珑湖玖珑湖 约约120120万平方米万平方米桃花源桃花源 4444万平方米万平方米兰乔圣菲兰乔圣菲 5050万平方米万平方米天湖峰境天湖峰境 8080万平方米万平方米南航碧花园南航碧花园约约160160万平方米万平方米颐和山庄颐和山庄约约4040万平方米万平方米勤天一品勤天一品 树苑树苑8.58.5万平方米万平方米假日半岛假日半岛485485万平方米万平方米美林湖社区美林湖社区约约1.31.3万亩万亩金港城金港城5050万平方米万平方米天马河公馆天马河公馆4646万平方米万平方米南华时代城南华时代城2727万平方米万平方米花都为广州市商品房供应大户
7、，山前大道板块聚花都为广州市商品房供应大户，山前大道板块聚集了众多具有优势山水资源的大盘集了众多具有优势山水资源的大盘项目项目认知认知区域属性区域属性假日半岛假日半岛金港城金港城9项目界定：具有原生山水资源的远郊大盘；交通便捷项目界定：具有原生山水资源的远郊大盘；交通便捷 项目挑战：片区内供应量巨大，同质化竞争激烈；项目挑战：片区内供应量巨大，同质化竞争激烈； 陌生区域，人口稀少，居住氛围差陌生区域，人口稀少，居住氛围差我们对项目的理解：我们对项目的理解：10我们对发展商目标的理解：我们对发展商目标的理解：T1T1：保证一期别墅用地成功运作，并树立项目整体高端形象：保证一期别墅用地成功运作，并
8、树立项目整体高端形象T2T2：整盘实现溢价销售：整盘实现溢价销售我们对项目的理解：我们对项目的理解：项目界定：具有原生山水资源的郊区大盘项目界定：具有原生山水资源的郊区大盘项目挑战：片区内供应量巨大，同质化竞争激烈项目挑战：片区内供应量巨大，同质化竞争激烈核心问题核心问题1 1：如何保证泰湖山庄郊区大盘运作成功？：如何保证泰湖山庄郊区大盘运作成功？核心问题核心问题2 2：启动期如何起势确立整盘高度？：启动期如何起势确立整盘高度？111广州大盘之道。1 1、广州市场概况、广州市场概况2 2、广州别墅市场分析、广州别墅市场分析3 3、大盘概况及成功要素分析、大盘概况及成功要素分析土地市场呈现繁荣向
9、上的趋势，价格和供应量在土地市场呈现繁荣向上的趋势，价格和供应量在总体上逐年攀升总体上逐年攀升n土地市场至03年以来至09年，总体呈现向上趋势。用地面积由03年的30.69万平米上升到09年的404.37万平米，总建筑面积由85.66万平米上升到09年的1140.52万平米n土地的楼面地价由03年的2481元上升至09年的4028元，其中06-09年这4年间，楼面地价的价格起伏波动较大年度年度出出让让宗数宗数用地面用地面积积（万（万平米）平米）总总建筑面建筑面积积（万（万平米）平米）20031230.6985.662004911.3036.6820052840.89198.4320063823
10、3.48534.74200778390.89778.62200830194.05404.82200979404.371140.52010002000300040005000单位：元/-60%-40%-20%0%20%40%60%楼面地价2461236624022696417826304026同比增幅7.80%-3.90%1.50%12.20%55.00% -37.10%53.08%2003200420052006200720082009土地一级市场（不含工业）交易价格走势土地一级市场（不含工业）交易价格走势2002-20092002-2009年广州十区土地一级市场情况年广州十区土地一级市场情况
11、广州广州大势大势一级市场一级市场上半年推地较少，下半年土地竞争上半年推地较少，下半年土地竞争加剧，土地成交溢价幅度加大加剧，土地成交溢价幅度加大楼面地价随之攀升，成交地块楼面地价楼面地价随之攀升，成交地块楼面地价集中于集中于4000-80004000-8000元元/ /平方米平方米20092009年住宅用地平均溢价率年住宅用地平均溢价率5050广州广州大势大势一级市场一级市场开发商开发商宗数宗数建筑面积（万平方米）建筑面积（万平方米）比重比重雅居乐322820%保利518817%碧桂园216715%富力116014%其他1316615%城建10373%万达1282%嘉德丰1252%n雅居乐、碧
12、桂园、富力联合体以255亿元拿下广州亚运城，总建筑面积411万平方米，此外保利、城建等本地企业拿地积极，并形成了琶洲-保利、大学城-城建的局部垄断格局。20092009年广州本土企业拿地表现强势年广州本土企业拿地表现强势广州广州大势大势一级市场一级市场广州商品房市场发展迅速，价格一路上扬，但新广州商品房市场发展迅速，价格一路上扬，但新货的供货量却一路下降货的供货量却一路下降n自02年以来，至09年，广州地产市场的商品房预售面积由原来的816万下降到09年的668万，呈逐年下降趋势，而成交面积呈现波动式起伏，除了02、07、08年外，商品房的成交面积均在900万平以上。n自03年以来，至09年，
13、广州地产市场的商品房均价由03年的3888元一路上扬至09年的9346元，均价几乎增长三倍0300600900120015000.00.40.81.21.6预售面积(万)816.29790.08753.72663.21694.45669.78792.7668.03成交面积(万)790.23909.16962.08918.92924.65801.57553.04978.3吸纳率96.8%115.1%127.6%138.6%133.1%119.7%69.8%02年03年04年05年06年07年08年09年146.4%0200040006000800010000元/-10%0%10%20%30%40
14、%成交均价41433888461851176315859993399346同比增幅-1.80%-6.15%18.78%10.81%23.41%36.17%8.61%0.07%02年03年04年05年06年07年08年09年02-0902-09广州地产市场预售面积与成交面积广州地产市场预售面积与成交面积02-0902-09广州地产市场商品房成交均价广州地产市场商品房成交均价广州广州大势大势二级市场二级市场n广州房地产市场重心较集中于番禺、花都、海珠、天河、白云五区，2009年商品房签约面积均在100万平米以上；而越秀、荔湾、黄埔、萝岗可开发资源较少，商品房供应量小，2009年商品房签约面积不到5
15、0万平米。n2009年荔湾、越秀两区成交面积占全市总成交面积不足10%。广州西部区域未来土地供应主要集中于广佛交界处的金沙洲板块和芳村-南海板块，随着广佛同城一体化进程的推进，广州西部板块的商业环境、居住氛围、配套、交通等将得到大幅提高。市场成交重心集中于广州近郊地区，花都成交量市场成交重心集中于广州近郊地区，花都成交量大，占十区总成交量的大，占十区总成交量的20%20%。广州广州大势大势二级市场二级市场广州市近广州市近3 3个月商品房销售总价在个月商品房销售总价在300300万以上的近万以上的近900900套，从整体上看，广州消费能力相对高套，从整体上看，广州消费能力相对高n广州市近3个月商
16、品房销售总价多数是300万以下，300万以上的单位约占全部的6.3%，约883套；n500万元/套以上的单位也比较多，约236套，占全部的1.7% 广州市广州市20102010年年2-42-4月商品房总价销售情况月商品房总价销售情况 广州广州大势大势二级市场二级市场18广州广州大势大势二级市场二级市场区域区域在售余在售余货货( (套套) )新增供新增供应货应货量量( (套套) )合合计计推推货货量量( (套套) )全新全新盘盘旧旧盘盘新推新推天河天河48304400130010530越秀越秀91313004002613荔湾荔湾2474280034008674海珠海珠3962240026008962白云白云1552380023007652黄埔黄埔3228004001522六区合六区合计计1405314053155001550010400104003995339953番禺番禺384068006800580058001644016440花都花都65003700460014800萝岗萝岗57410007002274南沙南沙299300300899十区合十区合计计2526625266273002
