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1、商业地产行业分析商业地产行业分析 商业地产事业部商业地产事业部1 1商业地产概况商业地产概况2 2宏观及行业环境宏观及行业环境3 3行业竞争环境行业竞争环境4 4运营模式运营模式5 5商业地产发展趋势商业地产发展趋势6 6商业地产业态分析商业地产业态分析总目录总目录总目录总目录1 1商业地产概况商业地产概况n行业的界定与分类行业的界定与分类n行业的发展历程行业的发展历程商业地产的概念 所谓商业地产，是房地产类别中按照用途划分用于商业用途的房地产品，也就是说这类房地产品的开发目的不是用于居住或其他，而是供商业活动使用。商业地产的概念有广义和狭义之分n n行业的界定与分类行业的界定与分类从从广广义
2、义概概念念上上讲讲，商商业业地地产产是是指指各各种种非非生生产产性性、非非住住宅宅型型物物业业，包括写字楼、酒店、会议中心及商业服务经营场所等。包括写字楼、酒店、会议中心及商业服务经营场所等。狭狭义义的的商商业业物物业业是是专专指指用用于于商商业业（即即组组织织消消费费的的流流通通行行业业）经经营用途的物业形式，比如商铺、酒店、商业街等营用途的物业形式，比如商铺、酒店、商业街等。商商业业房房地地产产的的典典型型形形态态是是越越来来越越被被中中国国人人所所熟熟识识的的shopping shopping mallmall购购物物中中心心。根根据据美美国国购购物物中中心心协协会会的的定定义义，购购物
3、物中中心心系系由由开开发发商商规规划划、建建设设、统统一一管管理理的的商商业业设设施施，拥拥有有大大型型的的主主力店、多元化商品街和宽广的停车场，能满足消费者购买需求和日常活动的商业场所。力店、多元化商品街和宽广的停车场，能满足消费者购买需求和日常活动的商业场所。广义商业广义商业地产地产狭义的商业物业狭义的商业物业商业地产与住宅房地产的区别住宅房地产住宅房地产商业地产商业地产发发展展商商大大多多数数采采取取开开发发销销售售的的模模式式，其其资资金回收模式相对简单金回收模式相对简单 商商业业地地产产项项目目是是只只租租不不售售、或或只只销销售售部部分分的面积，靠企业长期持有的面积，靠企业长期持有
4、 大大多多数数的的住住宅宅类类产产品品的的购购买买者者在在购购买买住住宅宅类产品时，主要是买来自住的类产品时，主要是买来自住的 大大多多数数购购买买者者购购买买商商业业地地产产类类产产品品是是作作为为一一种种稳稳定定型型、投投资资回回报报率率较较高高的的一一种种投投资资工具，买来作为投资用的工具，买来作为投资用的 发发展展商商只只要要将将房房子子卖卖出出去去，将将社社区区的的物物业业管理做好，就基本算是大功告成管理做好，就基本算是大功告成 发发展展商商考考虑虑的的不不仅仅仅仅是是如如何何将将商商铺铺卖卖出出去去，而而且且还还要要将将后后期期的的经经营营、推推广广作作为为第第一一等等大事来对待大
5、事来对待n n行业的界定与分类行业的界定与分类行业的界定与分类行业的界定与分类中国中国商业商业房地产房地产按照功能按照功能划分主要划分主要有以下有以下1212种种形式形式n n行业的界定与分类行业的界定与分类行业的界定与分类行业的界定与分类种类种类特点特点 种类种类特点特点 百货类百货类多采用多层建筑，但很少超过六层各类各类商品市场商品市场如电子市场、电器市场、家具城等超市类超市类通常采用两层单层建筑形式。空间管理和电梯布置有明显的个性化娱乐类娱乐类各种娱乐场所：电影院、游乐场、娱乐城、广场、俱乐部等家居家居建材建材自行自行组装类组装类如宜家、百安居等。在建筑设计上有专业化要求餐饮类餐饮类各种
6、用于餐饮的房地产，形式多样名品名品折扣折扣专卖店专卖店类类在中国刚刚出现。经营商品主要是品牌服装，对服务品质要求较高购物中心购物中心属于国内较新的形式，一般规模大、业态种类多商业街类商业街类在国内发展历史较长，经营特定类别商品的商业街成功率较高底商底商一般位于写字楼、住宅的底层，市场风险低，销售良好商品批发类商品批发类主要用于商品批发经营，通常低价租用工业厂房或建造简易房商务楼商务楼/ /写字楼写字楼酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间n n行业的界定与分类行业的界定与分类行业的界定与分类行业的界定与分类商业地产运营的基本特征多样的经营模式多样的经营模式对
7、对于于规规模模庞庞大大的的商商业业房房地地产产，其其经经营营多多采采用用开开发发商商整整体体开开发发，项项目目统统一一经经营营管管理理，以以收收取取租租金金为为投投资资回回报报形形式式的的模模式式；对对于于规规模模较较小小的的商商业业房房地地产产，很很多多小小规规模模商商业业房房地地产产中中住住宅宅、公公寓寓、写写字字楼楼等等项项目目则则采采用用商商铺铺出出售售，零零散经营的模式。散经营的模式。复杂的使用功能复杂的使用功能从从商商业业房房地地产产的的功功能能特特点点来来看看，零零售售、餐餐饮饮、娱娱乐乐、健健身身服服务务、休休闲闲等等，有有的的项项目目采采取取各各种种功功能能复复合合经经营营的
8、的方方式式，有有的的项项目目采采取取部部分分功功能能组组合合的的经经营营方方式，当然也有些商业房地产项目则采取某种功能单一经营的方式。式，当然也有些商业房地产项目则采取某种功能单一经营的方式。动态的运营方式动态的运营方式鉴于商业房地产公共服务的特点和项目长期经营的市场需求，商业房地产的经营在项目整个的经营过程中，必须以动态的方式运营，不像普通住宅、公寓、写字楼、别墅等建设完成、销售完毕就意味着开发过程的结束。n n行业的界定与分类行业的界定与分类行业的界定与分类行业的界定与分类商业地产开发的主要特点可供选址少住宅开发可选地块范围广，不同的地块适宜开发不同类型的住宅；商业开发选址局限于城市商贸中
9、心和主要街道的沿街地段，地块供给量较小，可选择的范围窄。 客户结构多样商业地产的目标市场面临至少二级类型的客户，因此进行商业规划时，不仅要考虑投资（投资经营者）的需求特性，更要考虑终端消费者的消费行为和心理特征。 规划难度高商业面对客户需求个性化特点更加鲜明，各种业态对铺面的要求不具有统一性及替代性。商铺投资受宏观经济、消费者行为的影响非常突出，对于商业地产开发而言，其难度远比开发住宅大。 开发流程复杂商业地产开发更强调项目概念设计以及后续的商业计划书、招商、营运及管理工作，这是商业开发特有的工作内容。因此总体上商业地产开发的流程比住宅开发更复杂，协调的难度也更大。 资金模式迥异 商业地产融资
10、形式包括预售、预租、股权融资、债务等方式；在不得以的情况下采取股权合作的形式。 地域细分地域细分地域细分地域细分低端高端郊区居住区商业中心区价格细分价格细分中端商商业业房房地地产产相相对对处处于于一一个个高高价价及及位位于于商商业业中中心心区区的的位位置置，并并有向郊区扩张的趋势有向郊区扩张的趋势图例： 商业房地产 写字楼 住宅写写字字楼楼所所主主要要处处于于商商业业中中心心，属属于于高高端端价价位位。并并有有部分写字楼处于郊区部分写字楼处于郊区住住宅宅处处于于中中低低价价位位，并并且且主主要要在在居居住住区区和郊区之间和郊区之间别墅群体：别墅群体：高价位，郊区高价位，郊区商业地产在房地产行业
11、中的定位n n行业的界定与分类行业的界定与分类行业的界定与分类行业的界定与分类7070年代末年代末8080年代中期年代中期萌芽期（线性商铺） 发展期（商办办公楼） 广州、深圳改造临街地段90年代中后期年代中后期呈直线型布局，功能单一，较低端呈块状布局，商业和办公两种功能的集合体呈综合立体布局，集商业、酒店、旅游、会展、文化等多种功能于一体 成熟期（城市综合体） 我国商业地产发展历程西单国际大厦时代广场商业批发市场旧厂房改造北京SOHO大悦城n n行业行业的发展历程的发展历程广州万国电器广场二、宏观及行业环境n宏观经济环境n行业发展环境n行业投资环境宏观经济环境通货膨胀社会消费品零售总额消费者信
12、心指数GDP城镇固定资产投资通货膨胀社会消费品零售总额消费者信心指数城镇固定资产投资GDPn宏观经济环境 2012年国内生产总值519322亿元，比上年增长7.8%，增速比上年回落1.4个百分点。农业生产稳定增长，工业生产缓中趋稳，固定资产投资较快增长，市场销售稳定增长，进出口增速回落，居民消费价格涨幅回落。年份200120022003200420052006200720082009201020112012GDP（亿元）109655120333135823159878183868210871257306300670335353397983471564519322GDP增长率8.30%9.10%
13、10.00%10.10%10.40%11.60%13.00%8.90%9.10%10.30%9.20%7.8%数据来源：国家统计局20012002200320042005200620072008200920102011201201000002000003000004000005000006000000.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%GDP（亿元）GDP增长率年份2001-2012年全国GDP总量及增速通货膨胀社会消费品零售总额消费者信心指数GDP城镇固定资产投资n宏观经济环境09-309-609-909-1210-310-610-910-12
14、11-311-611-911-1212-312-612-912-1213-3CPI-1.2%-1.7%-0.08%1.90%2.40%2.90%3.60%4.60%5.40%6.40%6.10%4.10%3.60%2.2%1.9%2.5%2.1%PPI-6.0%-7.8%-7.0%1.70%5.90%6.40%4.30%5.90%7.30%7.10%6.50%1.70%-0.3%-2.1%-3.6%-1.9%-1.9% 2010年受经济复苏政策的影响，CPI开始攀升，2010年CPI超过年度3%的控制目标，2011年继续保持增长势头，在2011年底增幅开始回落，2012年之后CPI、PPI控制
15、在合理范围内，物价趋于稳定。数据来源：国家统计局10-310-610-910-1211-311-611-911-1212-312-612-912-1213-30.00%2.00%4.00%6.00%8.00%-2.00%-4.00%-6.00%CPIPPI2009年第一季度至2013年第一季度通货膨胀指数表现情况通货膨胀社会消费品零售总额消费者信心指数GDP城镇固定资产投资n宏观经济环境月份10-110-410-710-1011-111-411-711-1012-112-412-712-10当月（亿元）1271811510122531428516101.11364914408165461774
16、0176001631518934同比增长率14.00%18.50%17.90%18.60%26.60%17.10%17.2%17.20%18.10%12.8%13.1%14.5%环比增长率0.90%1.70%-0.60%5.50%5.03%0.45%1.05%4.29%9.99%0.93%1.03%1.15% 社会消费品零售总额是指批发和零售业、住宿和餐饮业以及其他行业直接售给城乡居民和社会集团的消费品零售额。2012年10月全年社会消费品零售总额18934亿元，同比上年增长14.5%；消费对经济增长发挥了重要作用。数据来源：国家统计局10-110-410-710-1011-111-411-711-1012-112-412-712-10020004000600080001000012000140001600018000200000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%当月（亿元）环比增长率同比增长率2010年至2012年全社会消费品消费情况通货膨胀社会消费品零售总额消费者信心指数GDP城镇固定资产投资n宏观经济环境 消费者信心指数是反
