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1、8 8 房地产法律制度房地产法律制度8 房地产法律制度8.1 房地产法规概述房地产法规概述8.2 房屋拆迁房屋拆迁8.3 房地产市场管理房地产市场管理8.4 产权产籍管理产权产籍管理8.5 物业管理物业管理8.1 房地产法规概述8.1.1房地产与房地产法的概念房地产与房地产法的概念1房地产的概念房地产的概念房地产是房产与地产的合称。房产是指固定房地产是房产与地产的合称。房产是指固定于土地上的具有独立使用功能并且有一定于土地上的具有独立使用功能并且有一定经济意义的房屋及其附属建筑物和构筑物。经济意义的房屋及其附属建筑物和构筑物。地产是指作为土地所有权或土地使用权的具地产是指作为土地所有权或土地使
2、用权的具有一定经济意义的土地。有一定经济意义的土地。8.1 房地产法规概述8.1.1房地产与房地产法的概念房地产与房地产法的概念1房地产的概念房地产的概念1房地产是房产与地产的有机结合；房地产是房产与地产的有机结合；2房地产是财产和财产权利的有机结合；房地产是财产和财产权利的有机结合；3房地产作为房产与地产的统一体，以地房地产作为房产与地产的统一体，以地产为主，地产是核心。产为主，地产是核心。4 房地产既有其财产属性，又有其商品、房地产既有其财产属性，又有其商品、经营属性。经营属性。8.1 房地产法规概述8.1.1房地产与房地产法的概念房地产与房地产法的概念2房地产法房地产法1概念：房地产法是
3、调整房地产关系的法概念：房地产法是调整房地产关系的法律标准的总称。律标准的总称。 房地产法有广义与狭义之分，狭义是指房地产法有广义与狭义之分，狭义是指94年年7月月5日全国人大常委会通过的日全国人大常委会通过的?中华人民中华人民共和国城市房地产管理法共和国城市房地产管理法?。8.1 房地产法规概述8.1.1房地产与房地产法的概念房地产与房地产法的概念2房地产法房地产法2房地产法调整对象的内容房地产法调整对象的内容土地、房屋财产关系土地、房屋财产关系土地利用和管理关系土地利用和管理关系城市房地产开发经营关系城市房地产开发经营关系城市房地产管理关系城市房地产管理关系城市物业管理关系城市物业管理关系
4、 8.1 房地产法规概述8.1.18.1.1房地产与房地产法的概念房地产与房地产法的概念房地产与房地产法的概念房地产与房地产法的概念2 2房地产法房地产法房地产法房地产法3 3房地产法的根本原那么房地产法的根本原那么房地产法的根本原那么房地产法的根本原那么 土地公有原那么土地公有原那么土地公有原那么土地公有原那么 土地有偿使用原那么土地有偿使用原那么土地有偿使用原那么土地有偿使用原那么 十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原那么十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原那么十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原那么十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原那么 房地产综合开发原那么房地产综合开
5、发原那么房地产综合开发原那么房地产综合开发原那么: :房地产开发经营应当按照经济房地产开发经营应当按照经济房地产开发经营应当按照经济房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原那么，实行效益、社会效益、环境效益相统一的原那么，实行效益、社会效益、环境效益相统一的原那么，实行效益、社会效益、环境效益相统一的原那么，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。 城镇住房商品化原那么城镇住房商品化原那么城镇住房商品化原那么城镇住房商品化原那么 宏观调控与市场调节相结
6、合的原那么宏观调控与市场调节相结合的原那么宏观调控与市场调节相结合的原那么宏观调控与市场调节相结合的原那么 8.1 房地产法规概述8.1.2房地产法律关系房地产法律关系1房地产法律关系的概念：房地产法律标准房地产法律关系的概念：房地产法律标准在调整人们行为的过程中所形成的特殊和在调整人们行为的过程中所形成的特殊和具体的社会关系，即具有法律关系上的权具体的社会关系，即具有法律关系上的权利和义务关系。利和义务关系。8.1 房地产法规概述8.1.2房地产法律关系房地产法律关系2房地产法律关系的构成：房地产法律关系的构成：1房地产法律关系主体房地产法律关系主体主体即参加房地产法律关系的当事人。主体即参
7、加房地产法律关系的当事人。它既是权利的享受者，又是义务的承担者。它既是权利的享受者，又是义务的承担者。 主要有以下几类：国家机关、企业、主要有以下几类：国家机关、企业、事业单位和社会团体、公民个人。事业单位和社会团体、公民个人。 8.1 房地产法规概述8.1.2房地产法律关系房地产法律关系2房地产法律关系的构成：房地产法律关系的构成：2房地产法律关系客体房地产法律关系客体客体即房地产法律关系主体的权利义客体即房地产法律关系主体的权利义务所共同指向的对象。客体分为土地和房务所共同指向的对象。客体分为土地和房屋，它们属于不动产。屋，它们属于不动产。8.1 房地产法规概述8.1.2房地产法律关系房地
8、产法律关系2房地产法律关系的构成：房地产法律关系的构成：3房地产法律关系内容房地产法律关系内容内容即房地产法律关系主体享有的权内容即房地产法律关系主体享有的权利和承担的义务。利和承担的义务。 8.1 房地产法规概述8.1.2房地产法律关系房地产法律关系3房地产法的任务和作用房地产法的任务和作用1调整房地产经济关系调整房地产经济关系2建立和完善房地产市场建立和完善房地产市场3加强房地产市场的管理加强房地产市场的管理4促进房地产业开展促进房地产业开展8.1 房地产法规概述8.1.38.1.3房地产法的体系房地产法的体系房地产法的体系房地产法的体系 我国的房地产法律体系按其内容分布划分，我国的房地产
9、法律体系按其内容分布划分，我国的房地产法律体系按其内容分布划分，我国的房地产法律体系按其内容分布划分，应由三局部立法组成：应由三局部立法组成：应由三局部立法组成：应由三局部立法组成：一是综合的法，如一是综合的法，如一是综合的法，如一是综合的法，如? ?宪法宪法宪法宪法? ?、? ?民法通那么民法通那么民法通那么民法通那么? ?等法律中等法律中等法律中等法律中的有关规定。的有关规定。的有关规定。的有关规定。二是专门的法，如二是专门的法，如二是专门的法，如二是专门的法，如? ?城市规划法城市规划法城市规划法城市规划法? ?、? ?土地管理法土地管理法土地管理法土地管理法? ?、? ?城市房地产管理
10、法城市房地产管理法城市房地产管理法城市房地产管理法? ?、? ?建筑法建筑法建筑法建筑法? ?、以及它们的实、以及它们的实、以及它们的实、以及它们的实施条例、细那么、方法之类。施条例、细那么、方法之类。施条例、细那么、方法之类。施条例、细那么、方法之类。三是相关的法，如三是相关的法，如三是相关的法，如三是相关的法，如? ?森林法森林法森林法森林法? ?、? ?环境保护法环境保护法环境保护法环境保护法? ?、? ?合合合合同法同法同法同法? ?、? ?担保法担保法担保法担保法? ?、? ?婚姻法婚姻法婚姻法婚姻法? ?、? ?继承法继承法继承法继承法? ?等法律等法律等法律等法律中的有关规定。中
11、的有关规定。中的有关规定。中的有关规定。 返回返回8.1 房地产法规概述8.1 房地产法规概述8.1 房地产法规概述1调整房地产经济关系确定参与房地产经济活动的主体资格：公确定参与房地产经济活动的主体资格：公民、法人及社会组织参与房地产经济活动，民、法人及社会组织参与房地产经济活动，必须符合房地产法的规定。必须符合房地产法的规定。确定主体参与房地产活动的方式；确定主体参与房地产活动的方式；调整房地产经济活动的对象。调整房地产经济活动的对象。返回返回2建立和完善房地产市场 确定市场范围：确定市场范围：确定主体资格；确定主体资格；确定确定哪些土地和房屋可以进入市场。哪些土地和房屋可以进入市场。 确
12、定房地产市场行为标准：市场行为原那确定房地产市场行为标准：市场行为原那么是：公平竞争原那么；等价交换原那么；么是：公平竞争原那么；等价交换原那么；老实信用原那么；主体地位平等的原那么；老实信用原那么；主体地位平等的原那么；国家和集体利益优先的原那么。国家和集体利益优先的原那么。 明确了进入市场的程序。明确了进入市场的程序。返回返回3加强对房地产市场的管理对房地产交易活动的管理：对房地产交易活动的管理：城镇房地产交易活动包括各种所有制的房屋城镇房地产交易活动包括各种所有制的房屋买卖、租赁、转让、抵押，城市土地使用买卖、租赁、转让、抵押，城市土地使用权转让等其他活动。权转让等其他活动。所有这些活动
13、都要通过房地产交易所进行。所有这些活动都要通过房地产交易所进行。但凡进行房地产交易的单位和个人，都必须但凡进行房地产交易的单位和个人，都必须持有关证件到当地房地产管理部门办理登持有关证件到当地房地产管理部门办理登记、签证、评估、立契过户手续，并且按记、签证、评估、立契过户手续，并且按规定缴纳税费。规定缴纳税费。3加强对房地产市场的管理对房地产价格的管理：房地产价格管理对房地产价格的管理：房地产价格管理是房地产市场管理中的重要问题。是房地产市场管理中的重要问题。对建筑承包活动的管理对建筑承包活动的管理对房地产经营单位的管理对房地产经营单位的管理返回返回4促进房地产业开展房地产立法的根本目的。房地
14、产立法的根本目的。房地产业的重要地位：房地产业的重要地位：房地产业的开展起到协调、平衡社会总需房地产业的开展起到协调、平衡社会总需求和总供给的作用；求和总供给的作用；房地产业是政府收入的重要来源房地产业是政府收入的重要来源房地产法能够不断调整房地产经济关系，房地产法能够不断调整房地产经济关系，促进房地产业健康开展。促进房地产业健康开展。返回返回南宁市南宁市 盛世盛世联邦广场建设联邦广场建设脱啟英诉北京市东城区房屋土地管理局城市房屋拆迁纠纷案原告：脱啟英，男，原告：脱啟英，男，80岁，北京市人，北京岁，北京市人，北京市天坛家具公司退休工人，市天坛家具公司退休工人， 被告：北京市东城区房屋土地管理
15、局。被告：北京市东城区房屋土地管理局。第三人：北京市天创房地产开发公司。第三人：北京市天创房地产开发公司。 案情脱啟英共有私房脱啟英共有私房8间，建筑面积间，建筑面积935平方平方米，位于本市东城区东四北大街米，位于本市东城区东四北大街273号、号、275号，属拆迁范围。其房产全部用于经号，属拆迁范围。其房产全部用于经营，该户在册户口为营，该户在册户口为9人人 。天创公司根据脱敞英对房产的使用情况及天创公司根据脱敞英对房产的使用情况及在册户口人数，对脱啟英共补在册户口人数，对脱啟英共补1130395元，脱啟英拒绝接受补偿，要求原地回迁，元，脱啟英拒绝接受补偿，要求原地回迁，故天创公司要求东城房
16、地局依法裁决。故天创公司要求东城房地局依法裁决。 案情第三人于第三人于2000年年3月月1日委托北京市东城日委托北京市东城区房地产价格评估所对原告所有的非住宅区房地产价格评估所对原告所有的非住宅房屋进行评估。共计补偿人民房屋进行评估。共计补偿人民1130395元。元。第三人天创公司依法领取了国有土地使用第三人天创公司依法领取了国有土地使用证、建设用地规划许可证和房屋拆迁许可证、建设用地规划许可证和房屋拆迁许可证后，对本市东城区魏家胡同、东四北大证后，对本市东城区魏家胡同、东四北大街街261-277号进行办公楼建设并委托昊海号进行办公楼建设并委托昊海拆迁效劳中心实施拆迁，天创公司办理的拆迁效劳中心实施拆迁，天创公司办理的上述拆迁手续齐全、合法有效。上述拆迁手续齐全、合法有效。案情被告认为，天创公司对脱啟英的拆迁补偿，符合被告认为，天创公司对脱啟英的拆迁补偿，符合被告认为，天创公司对脱啟英的拆迁补偿，符合被告认为，天创公司对脱啟英的拆迁补偿，符合? ?北京市城市房屋拆迁管理方法北京市城市房屋拆迁管理方法北京市城市房屋拆迁管理方法北京市城市房屋拆迁管理方法? ?的有关规定，脱啟的有关规定，脱
