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1、房地产开发项目会计核算与税收筹划房地产开发项目会计核算与税收筹划实务解析实务解析 2主要内容主要内容第一节第一节 房地产开发项目结算及会计核算实务房地产开发项目结算及会计核算实务 第二节第二节 开发项目土地增值税清算实务解析开发项目土地增值税清算实务解析 第三节第三节 企业所得税与土地增值税比较企业所得税与土地增值税比较第四节第四节 企业主要税收筹划方法实务案例解析企业主要税收筹划方法实务案例解析3第一节第一节 房地产开发项目结算及会计核算实务房地产开发项目结算及会计核算实务 一、项目开发三个阶段一、项目开发三个阶段 二、项目开发结算四个程序二、项目开发结算四个程序 三、开发成本的归集范围及会
2、计核算账户设置、三、开发成本的归集范围及会计核算账户设置、程序、方法程序、方法 四、开发间接费用四、开发间接费用1010大内容大内容 五、房屋开发成本核算五、房屋开发成本核算 六、企业所得税开发成本与会计成本六、企业所得税开发成本与会计成本5 5大不同点大不同点 七、土地增值税开发成本与会计成本七、土地增值税开发成本与会计成本3 3大不同点大不同点4 一、项目开发的三个阶段一、项目开发的三个阶段 准备阶段、行政审批阶段和权属初始登记阶准备阶段、行政审批阶段和权属初始登记阶段。段。 （一）准备阶段（一）准备阶段 房地产开发公司的准备工作在报行政机关审房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，
3、应办理好土地出让手续，委托有资质的批之前，应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。够的开发资金。5 取得国有土地使用权的最主要途径：取得国有土地使用权的最主要途径： 1 1、出让方式、出让方式 2 2、划拨方式、划拨方式 3 3、转让方式、转让方式 4 4、参加竞拍取得开发项目、参加竞拍取得开发项目 5 5、合作开发取得土地或项目、合作开发取得土地或项目 6 6、收购房地产项目、收购房地产项目 7 7、收购目标公司股权获
4、得土地或在建项目、收购目标公司股权获得土地或在建项目 8 8、收购债权将债务人抵债的在建项目或土地、收购债权将债务人抵债的在建项目或土地通过司法程序过户的方式获得房地产项目通过司法程序过户的方式获得房地产项目 9 9、改制重组置换方式取得土地或项目、改制重组置换方式取得土地或项目6 （二）行政审批阶段（二）行政审批阶段 房地产建设项目的行政许可程序一般共分六房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个步骤：选址定点；规划总图审查及确定规划设个步骤：选址定点；规划总图审查及确定规划设计条件；初步设计及施工图审查；规划报建图审计条件；初步设计及施工图审查；规划报建图审查；施工报建；建设工程竣工综合验收
5、备案。查；施工报建；建设工程竣工综合验收备案。 1 1、选址定点、选址定点 计委立项、国土资源局规划和土地审查、建计委立项、国土资源局规划和土地审查、建委建设条件意见、环保局意见、文化局、地震局、委建设条件意见、环保局意见、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关审查园林局、水利局对建设工程相关审查 、规划部门、规划部门办理项目选址意见书办理项目选址意见书 。 7 2 2、规划总图审查及确定规划设计条件、规划总图审查及确定规划设计条件 人防工程建设审查、土地预审、公安消防支人防工程建设审查、土地预审、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、队、公安交警支队、教育局、水利局、城管
6、局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查、规划部门核发容和范围进行审查、规划部门核发建设用地规建设用地规划许可证划许可证。 3 3、初步设计和施工图设计审查、初步设计和施工图设计审查 规划审查、消防设计审查、交警支队的交通规划审查、消防设计审查、交警支队的交通条件审查、人防设计审查、用地预审、市政部门、条件审查、人防设计审查、用地预审、市政部门、环保局、卫生局、地震局等专业审查、建委制发环保局、卫生局、地震局等专业审查、建委制发初步设计批复并核发技术性审查委托通知单，同初步设计批复并核发技术性审查委托通知单，同时发放时发放建设工程
7、施工图设计文件审查批准书建设工程施工图设计文件审查批准书。 8 4 4、规划报建图审查阶段、规划报建图审查阶段 消防设计审查、人防设施审查、建委、市政消防设计审查、人防设施审查、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局对相关专业内容部门、园林局、环保局、卫生局对相关专业内容和范围审查、规划部门对变更部分的规划设计补和范围审查、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发后，核发建设工程规划许可证建设工程规划许可证（副本）。（副本）。 5 5、施工报建阶段、施工报建阶段 建设单位办理施工报建登记、工程发包、建建设单位办理
8、施工报建登记、工程发包、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证。9 6 6、建设工程竣工综合验收备案阶段、建设工程竣工综合验收备案阶段 建筑工程质量监督站竣工验收报告备案审查、建筑工程质量监督站竣工验收报告备案审查、财政部门对行政事业性收费和基金核实验收、规财政部门对行政事业性收费和基金核实验收、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、消防支队、园林局以及其他需要参加验卫生局、消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门按有关规定验收、规划部门核发收的部门按有
9、关规定验收、规划部门核发建设建设工程规划许可证工程规划许可证（正本）、建委综合各部门验（正本）、建委综合各部门验收、审查意见，出具建设工程项目竣工综合验收收、审查意见，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明。备案证明。10 （三）权属初始登记（三）权属初始登记 房管局核准新建商品房所有权初始（大产权房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。开发商应提交材料：证）登记。开发商应提交材料： 1 1、申请书；、申请书； 2 2、企业营业执照；、企业营业执照； 3 3、用地证明文件或者土地使用权证；、用地证明文件或者土地使用权证； 4 4、建设用地规划许可证；、建设用地规划许可证； 5 5、建设工
10、程规划许可证；、建设工程规划许可证； 6 6、施工许可证；、施工许可证； 7 7、房屋竣工验收资料；、房屋竣工验收资料； 8 8、房屋测绘成果；、房屋测绘成果； 9 9、其他文件。、其他文件。 11 二、项目开发结算四个程序二、项目开发结算四个程序 （一）工程预算（一）工程预算 企业根据拟建建筑工程的设计图纸、建筑工企业根据拟建建筑工程的设计图纸、建筑工程预算定额、费用定额、建筑材料预算价格以及程预算定额、费用定额、建筑材料预算价格以及与其配套使用的有关规定等，预先计算和确定每与其配套使用的有关规定等，预先计算和确定每个建设项目所需全部费用的技术经济文件，称为个建设项目所需全部费用的技术经济文
11、件，称为建筑工程预算。建筑工程预算。 按专业划分为土建工程、给排水工程、采暖按专业划分为土建工程、给排水工程、采暖工程和电气工程预算。按费用内容划分为单位工工程和电气工程预算。按费用内容划分为单位工程、单项工程和总概预算。程、单项工程和总概预算。12 （二）工程结算（二）工程结算 是指施工企业按照承包合同（含补充协议）是指施工企业按照承包合同（含补充协议）和已完工程量向建设单位（如房地产开发企业）和已完工程量向建设单位（如房地产开发企业）办理工程价结（清算）的文件。主要方式：办理工程价结（清算）的文件。主要方式： 1 1、按月结算。实行旬末或月中预支，月终结、按月结算。实行旬末或月中预支，月终
12、结算，竣工后清算的方法。算，竣工后清算的方法。 2 2、竣工后一次结算、竣工后一次结算 3 3、分段结算（按形象进度）、分段结算（按形象进度） 4 4、目标（控制界面）结算、目标（控制界面）结算 5 5、其他结算方式、其他结算方式 13 （三）竣工结算（三）竣工结算 是指施工企业按照合同规定，在一个单位工是指施工企业按照合同规定，在一个单位工程或单项建筑安装工程完工、验收、点交后，向程或单项建筑安装工程完工、验收、点交后，向建设单位（业主）办理最后工程价款清算的经济建设单位（业主）办理最后工程价款清算的经济技术文件。经审查的工程竣工结算是核定建设工技术文件。经审查的工程竣工结算是核定建设工程造
13、价的依据。程造价的依据。 竣工决算工程款竣工决算工程款=预算（或概算）或合同价预算（或概算）或合同价款款+ +施工过程中预算或合同价款调整数额预付及施工过程中预算或合同价款调整数额预付及已结算工程价款保修金已结算工程价款保修金14 1 1、预算结算方式。施工图预算加签证结算。、预算结算方式。施工图预算加签证结算。 2 2、承包总价结算方式。这种方式的工程承包、承包总价结算方式。这种方式的工程承包合同为总价承包合同。工程竣工后，暂扣合同价合同为总价承包合同。工程竣工后，暂扣合同价的的2%2%5%5%作为维修金，其余工程价款一次结清。作为维修金，其余工程价款一次结清。 3 3、平方米造价包干方式。
14、、平方米造价包干方式。 4 4、工程量清单结算方式。采用清单招标时，、工程量清单结算方式。采用清单招标时，中标人填报的清单分项工程单价是承包合同的组中标人填报的清单分项工程单价是承包合同的组成部分，结算时按实际完成的工程量，以合同中成部分，结算时按实际完成的工程量，以合同中的工程单价为依据计算结算价款。的工程单价为依据计算结算价款。 工程竣工验收合格签署工程竣工验收报告。工程竣工验收合格签署工程竣工验收报告。15 （四）竣工决算（四）竣工决算 竣工决算是由建设单位编制的反映建设项目竣工决算是由建设单位编制的反映建设项目实际造价和投资效果的文件，是项目法人核定各实际造价和投资效果的文件，是项目法
15、人核定各类新增资产价值，办理其交付使用的依据。通过类新增资产价值，办理其交付使用的依据。通过竣工决算，反映建设工程的实际造价和投资结果；竣工决算，反映建设工程的实际造价和投资结果；通过竣工决算与概算、预算的对比分析，考核投通过竣工决算与概算、预算的对比分析，考核投资控制的工作成效。资控制的工作成效。 竣工决算的内容应包括从项目策划到竣工投竣工决算的内容应包括从项目策划到竣工投产全过程的全部实际费用，包括竣工财务决算说产全过程的全部实际费用，包括竣工财务决算说明书、竣工财务决算报表、工程竣工图和工程造明书、竣工财务决算报表、工程竣工图和工程造价对比分析四个部分。价对比分析四个部分。 16 三、开
16、发成本的归集范围及会计核算账户设三、开发成本的归集范围及会计核算账户设置、程序、方法置、程序、方法 （一）开发成本组成内容（一）开发成本组成内容 房地产企业开发产品成本是指房地产开发企房地产企业开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本可分为四类：土地开发成本、房屋开发成品成本可分为四类：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、代建工程开发成本。本、配套设施开发成本、代建工程开发成本。 会计核算将其费用分为六个成本项目：土地会计核算将其费用分为六个成本项目：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费。建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费。 17 1 1、土地征用及拆迁补偿费。是指因开发房地、土地征用及拆迁补偿费。是指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费。安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费。 2 2、前期工程费。是指土地、房屋开发前发生
