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1、闽东国际城营销战略执行策划目 录2011-1前 言第一篇 武汉市房地产市场环境分析第二篇 区域房地产市场环境分析第三篇 项目分析第四篇 项目定位第五篇 项目策划第六篇 营销战略策划第七篇 营销推广方案第八篇 销售执行方案第九篇 我们的承诺前 言我司与贵司经过初步沟通后，组织人员对武汉市房地产市场行情做了深入的市场调查，本报告是在市场调查的基础上，结合项目产品实际情况所作的营销战略及执行策划方案。报告分析了本项目所面临的市场环境和项目产品的优劣势；对项目产品作了较为细致的定位；在对市场把握的基础上作出了具体的切实可行的营销策划方案。如果有幸能与贵公司合作，我司将组织一支强有力的营销团队，力争将本
2、项目操作成为武汉市乃至全国房地产界的经典项目。当然本方案中有些措施需要开发商加以配合，希望双方在对项目操作的总体把握上达成一致，同时在具体操作执行中密切配合，实现双方优势资源整合，使项目营销工作能够取得圆满的成功。第一篇 武汉市房地产市场环境分析2003年武汉房地产在诸多政策的实施中悄然而过，从年初的停止别墅类用地到央行121号文件和国务院18号文件，从获取土地质优者得的原则到预售门槛提高；诸多政策的出台保障了全市房地产业的健康、有序地发展。从投资情况看，全市房地产投资保持27.92%的增长速度，施工面积增长15.7 %，竣工面积增长7.8 %，实际预销售面积增长10.07 %，房地产市场基本
3、实现了总量平衡、结构合理；在价格情况看，商品房价格上涨7.25，存量房价格上涨9.98%，基本上显示了房价稳步、合理上升的发展势态。本篇通过对2003年房地产市场发展基本情况的描述和分析，展望和预测未来一年房地产发展的趋势和前景。本篇由房地产市场运行情况、武房指数回顾、市场现状特征、市场影响因素和前景展望五个部分组成。第一部分 房地产市场运行情况一、房地产经济指标（一）开发投资再创新高2011年房地产总投资为169.5亿元，同比增长27.92，其中：住宅投资124.83亿元，同比增长25.6，占总投资的73.65；经济房开发投资14.42亿元，占住宅投资的11.56%；写字楼投资6.45亿元，
4、同比增长4%；商铺投资9.91亿元，同比增长7%。（二）施工面积稳步增长2003年施工总面积1955.49万平方米，同比增长15.7%。其中：住宅1620.42万平方米，占总施工面积的82.87%，同比增长16.8%;经济适用住房144.1万平方米，占住宅施工面积的8.89%;写字楼98.04万平方米,同比增长26.5%;商铺138.34万平方米,同比增长5.1%。2003年施工面积中的新开工面积为756.55万平方米，同比增长6.3%。其中：住宅新开工69.53万平方米，同比增长3.8%;经济房新开工78.79万平方米，占总新开工面积的10.41%;写字楼新开工22.68万平方米,同比增长1
5、03.8%;商铺新开工45.85万平方米,同比增长29.2%。（三）竣工面积略有上升2003年房地产竣工总面积682.62万平方米，同比增长7.8%。其中：住宅600.24万平方米，同比增长14.8%，占总竣工面积的87.9%;经济适用住房88.61万平方米，占住宅竣工面积的14.76%;营业用房56.19万平方米，占总竣工面积的8.23%；写字楼20.11万平方米，占总竣工面积的2.95%。（四）商品房消费需求旺盛2003年全市商品房销预售面积835.78万平方米，同比增长10.07%,其中：住宅销预售面积约占80%,中低档商品住宅约占住宅销预售面积的50%；总销售额为136.51亿元，同比
6、增长15.15%。购房自住约占99.2%,投资型购房占0.8%;本地居民购房约占90.5%,外地居民购房占9.5%。（五）存量房交易量增加较快存量房成交70244套，面积为636.52万平方米，分别同比上涨26.29%、交易额为55.61亿元。存量住房成交达30013套，同比增长13.67%，成交面积251.14万平方米（不含房改出售公房）,同比增长13.22%。（六）房屋租赁市场逐步攀升房屋租赁21177户，同比增长27.63%；租赁面积130.35万平方米，同比增长10.45%；租赁金额5.02亿元，同比增长2.24%。（七）土地供应量增长较快2003年全市土地有形市场投入资金58.9亿元
7、，储备土地16954亩；供应房地产开发土地35宗，面积2618亩，同比增长107；交易实现金额41.04亿元，同比增长137。 （八）人均居住面积逐步增加截止2003年底，全市实有住房建筑面积9046.87万平方米（不含空置住房），同比增加418.31万平方米;人均建筑面积已达23.92平方米，比2002年增长1.76平方米。（九）商品房空置面积逐年下降截止2003年底，全市空置一年以上的商品房为158.46万平方米，其中：商品房住宅79.8万平方米，营业用房44.93万平方米，写字楼33.73万平方米，大部分均属1998年以前建成的商品房。（十）旧城改造及拆迁力度加大1、全年旧城改造29片，
8、8276亩，同比增长292.7%。2、全年拆迁260万平方米，同比增长34.72%;拆迁户数为24433户，较上一年增加11413户，拆迁购买存量房占六成。 二、房地产相关经济指标（一）房地产与国民经济比例协调2003年,全市固定资产投资为645.1亿元，同比增长13.1%；地区生产总值为1662.4亿元，同比增长12.1%;人均可支配收入为8524.5元，同比增长9%。2003年,我全房地产总投资额为169.5亿元,占全社会固定资产总投资的26.3%。（二）住房公积金归集逐年增加截至2003年全市住房公积金累计归集总额49.36亿元，其中：2003年归集11.7亿元，同比增长31.74%；发
9、放11.15亿元个人公积金住房贷款，同比增长36.14%。（三）房地产商业开发贷款增长较快截至2003年，全市房地产开发商业贷款余额为114.69亿元，同比增加52.2亿元。（四）个人住房贷款保持稳定增长幅度截至2003年，全市个人住房贷款余额 167.65亿元，同比增长66.52亿元。第二部分 武房指数回顾一、商品房价格稳步上涨（一）综合物业指数：18号文件的出台和商品房预售门槛的提高影响楼市价格上涨，直至10月1日的房交会后，楼市价格指数出现较强的攀升势头。全年综合物业价格为3311.2元/平方米，指数为1151.70点，各季度指数列表如下：季度住宅价格指数写字楼价格指数综合物业价格指数2
10、002年第四季度1136.631050.071115.722003年第一季度1146.751065.541129.912003年第二季度1159.611080.501144.682003年第三季度1176.771089.651156.852003年第四季度1219.061095.711175.35（二）分类物业价格1、由于加大旧城改造力度，城市中心土地供应量明显多于去年，中高档商品房项目层出不穷，加之原有的项目，在全市商品房开发总量中的比重逐渐加大，达65%，由此带动了全市商品房价格的上涨，市区中心地段的中档商品房均价已达2800元/平方米，涨幅为3.7。2、普通住宅全年各区均价入下图：均价最
11、高的江汉区为2685.63元/平方米，其次是武昌区2532.6元/平方米，这两个区域均属于老城区，土地价格过高；价格最低的区域为青山区1863.8元/平方米。全市住宅均价2353.4元/平方米，同比增长7.25；全年价格指数为1284.51点，同比增长82.43点。3、由于2003年市政府适度供应经济适用房，政府指导价格已达1812.83元/平方米，涨幅为6.64%。4、写字楼销售市场保持平稳的发展趋势。全年均价为4339.97元/平方米，涨幅为4.3%；指数为1082.85点，同比增长4.27。全年写字楼价格情况见下图：季度写字楼指数写字楼均价（元/）2002年第四季度1050.074208
12、.602003年第一季度1065.544270.602003年第二季度1080.504330.552003年第三季度1089.654367.212003年第四季度1095.714391.5（三）区域综合指数由于全市房地产市场在整顿中保持发展，各个区域的价格指数有涨有跌，但总体上呈现出平稳上涨的趋势。1、江岸区：区域全年住宅平均价格为2530.37元/平方米，同比增长3.25；指数为1046.63点，全年上涨了61.95点。各季度分别上涨5.81、26.98、30.89点。该区域属于开发热点区域，全年推出了不少新楼盘，小户型和节能住宅的出现促进了该区房产市场的活跃。2、江汉区：区域全年住宅平均价
13、格为2685.63元/平方米，同比增长2.58；指数为 1212.35点，全年上涨了30.51点。各季度分别为上涨15.75、19.01、23.28。该区域以高中档楼盘为主，品质、价位都引领武汉楼市，地段基本覆盖城市中心区。3、硚口区：区域全年住宅平均价格为2010.73元/平方米，同比增长0.62；指数为955.73点，全年上涨了9.81点。各季度上涨分别为-14.95、-9.53、37.99点。本区域价格波动较大，由于受非典影响，第二、三季度的市场以天顺园为主的中低档房，导致指数出现一定幅度的下滑。目前，楼盘走向已开始由低端向中高档楼盘靠近，区域热点集中在汉正街版块。4、汉阳区：区域全年住
14、宅平均价格为2144.83元/平方米，同比增长3.06；指数为1165.60点，全年上涨了34.72点。各季度分别上涨7.36、13.91、39.56点。由于在市政建设及拆迁重建工程方面取得新的进展，促使该区价格持续上升。5、武昌区：区域全年住宅平均价格为2532.60元/平方米，同比增长7.75；指数为1167.38点，全年上涨了83.94点。各季度分别上涨38.35、42.9、55.44点。相对2002年同期整体价格虽有所下降，但销售态势良好。尤其是徐东及中北路区片区楼盘的小户型销售火爆，解放桥片区新楼盘的涌现也对该区域整体楼市有一定影响。 6、洪山区：区域全年住宅平均价格为2454.64
15、元/平方米，同比增长5.54；指数为1407.52点。各季度分别上涨43.22、17.04、65.26点。受楼盘“盘整”影响，该区价格指数增长幅度不大，但身处光谷的地理优势，为该区域的房产均价和指数的上升提供了有利保障。7、青山区：区域全年住宅平均价格为1863.38元/平方米，同比增长1.98；指数为1547.53点，全年上涨了30.03点。各季度分别上涨3.77、-20.91、84.32点。本区域在二、三季度各季度上涨呈较大波动，主要是在新盘、旧盘的交替过程出现的，而整体发展态势基本平稳，区域热点主要集中在五青三干道周边地区。8、东西湖区：区域全年住宅平均价格为2028.59元/平方米，同比增长4.86；指数为1773.33点，全年上
