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1、田禾房地产投资有限公司前期物业管理方案编写： 李绍斌 目 录1.0 田禾塞纳入伙前的事情 . 32.0田禾塞纳河边担当验收 63.0田禾塞纳入伙时的事情 104.0物业治理整体设想 135.0治理机制、治理架构人员及配备 16田禾塞纳河边入伙前的事情 分目录10 物业入伙前的事情11创建项目物业治理处： 新的物业治理处应于已定的入伙日期前三个月创建，并开始运作，凭据实际需要，接纳人员分步到位的步伐，到入伙时，按定编人数配齐治理处种种人员。（详细见物业治理架构图）治理处种种人员按以下步伐，时间集结和分段进入验收现场，但可凭据现场条件和实际情况进行调解：（1） 入伙前100天，组成新的治理处筹建班
2、子，并凭据物业治理事情方案立即投入实质性准备事情。（2）入伙前三个月，治理处应提前派出部份工程技能人员进驻现场，与土地的建立事情人员一起，加入楼宇竣工收尾的监理事情，主要是加入机电设备的安装调试，了解整个楼宇内所装备的设备设施，熟悉种种设备的结构，性能，产地，熟悉水，电，气管道线路的位置及走向等，并提供各项公道发起和整改意见，为入伙后治理，维修养护打下底子。并确保物业在交付时，遗留工程能减至最低，以便日后的物业治理事情中能收到事半功倍的效果，确保业主得到最好的办事。具体事情包罗：对设备的容量评估、设备对周围情况的有无影响、设备有无宁静隐患、隐蔽管线填埋前的查抄等事情。（3）入伙前一个月治理员全
3、部配齐，经培训后治理处正式实行挂牌办公制度，将企业营业执照，物业治理办事收费尺度等，悬挂于办工室，治理事情人员应挂事情牌上岗，担当业主监督。（4）入伙前30天，保护队经10天培训后，卖力对所接物业的制品守卫事情。（5）入伙前20天，情况治理部组建，开始对已吸收的物业进行全面清洁“开荒”事情。（6）入伙前20天，工程维修部正式创建，人员配齐就位。12治理处进驻小区前的事情（1） 由公司为新治理处提供临时办公场合，治理处凭据实际需要，拟制办公用品，设施，东西以及治理处员工生活必须品的采购筹划，报经公司审批后购买。（2） 在公司的指导下，编写印制收楼，入伙所必须的文件资料和表格，如客户办事指南，临时
4、治理规约；收楼指南，衡宇装修申请表，前期物业治理办事协议等。（3） 联系东莞市电信局，东莞市有线电视公司商议治理电话报装及有线电视开通手续。（4） 联系燃气公司对小区业主装修时燃气管道改管签订增补协议和商议燃气开通相关事宜。（5） 筹谋，制作，安装小区门牌，用户信报箱、及其它标识系统。（6） 协助装修公司跟进治理处治理用房装修工程的进度，质量。（7） 在待接物业经市建委，消防等主管部分分项查抄验收及格后，治理处实时进驻小区，担当物业。田禾塞纳河边物业担当验收 分目录2.2大众部位担当验收20物业担当验收事情物业担当验收它是在竣工验收底子上，以主体结构宁静和满足使用功效为主要内容的再查验。主要包
5、罗工程技能资料和大众部分，室内部分的担当验收.具体可参照建立部ZBP30001-90衡宇担当验收尺度执行并到达业主公道要求。21工程技能资料：（1） 东莞市修建工程竣工验收及格证书或竣工验收存案表。（2） 东莞市修建工程消防验收及格证书。（3） 东莞市修建工程验收质量包管书。（4） 东莞市修建工程配套设施综合验收及格证书。（包罗屋面避雷系统验收）（5） 水、电、有线电视、电话、安防系统、电梯等设备的安装查验及格证书；供水、燃气管道的试压陈诉及供电系统查验及格证。（6） 竣工图包罗小区建立总平面图、单栋修建、设施设备、隶属工程及隐蔽管线的全套图纸；（以备工程维修及小区达标使用）。（7） 电梯使用
6、及格证。（8） 机电设备使用说明书。大众部分担当验收包罗楼宇本体，大众配套设施，机电设备的担当验收。其项目和尺度如下：第一 楼宇本体:一外墙应平整、无渗漏水、无墙砖脱落、无污渍；空调机预留位安装位置统一，排列有序。二屋面应有隔热、防水步伐；屋面避雷系统切合设计要求；屋面排水流通、无积水、无渗漏；排水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、无滴漏。三楼地面：面层与下层粘结牢固，不空鼓，整体面层平整，无裂缝，无脱，起砂；块料面层（如瓷砖）外貌平整，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，对缝砂浆饱满，色泽均匀一致，无明显色差。四内墙面、项棚抹灰面：抹灰面平整、面层涂料均匀、无漏刷、无面层剥落、无裂缝、无空兴起泡、无
7、污渍。五 门窗：（1）门：应安装平整牢固、开启自如、无翘面变形、零配件装配齐全、门缝严密、门锁安装牢固、无污渍。（2）窗：玻璃安装牢固、胶封密实、无明显刮花陈迹、无损伤、油漆均匀，色泽光明新鲜完整；无渗漏水、无污渍。六 楼梯扶手：（1）钢木楼梯扶手安装牢固无锈蚀弯曲、油漆完好色泽均匀、外貌平滑。2 不锈钢楼梯扶手安装牢固、无变形损伤。七大众照明：灯具安装牢固、完好无损、部件齐全、打仗良好、位置正确、发光正常；开关反响灵敏。八水表、电表、燃气表安装牢固，读数正常、无损伤。九卫生洁具：安装牢固、配件齐全，无污渍和刮花，接口密实、无渗漏现象，无堵塞、排水通畅。十给水设施：安装牢固、接口密实，阀门、管
8、道无跑、冒、滴、漏，无锈迹、流水通畅，标识清楚、有足够压力。十一排水管道：安装牢固配件齐全、接口密实，无渗漏现象、无堵塞，排水通畅，完好无损。十二. 其他配电设施要求齐全、完好，型号与设计相符，事情正常。第二 大众配套设施:一. 散水坡无下陷、断裂，与墙体分散；坡度适宜，平整。二. 路灯、装饰灯安装牢固，完好无损，事情正常；灯柱安装牢固顺直，油漆完好。三.绿化切合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水管结构公道，阀门开关灵活，安装稳固。四.门路：（1）路面平整流通、无起砂、断裂;有交通标识线，订有交通治理制度，路牌清楚完好（2）路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；（3）块料面层拼
9、砌整齐，平整牢固，无明显裂缝，缺棱掉角；五消防系统：（1）消防设施配件齐全，完好无损，可随时起用；消防箱、消防栓标识清楚。（2）消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，无渗漏水，水压富足。六楼宇门牌、楼栋号牌、信报箱安装牢固、公道，标识清楚。七保安岗亭、保安道闸安装牢固，配件齐全，标识清晰，完好无损。八停车园地面平整、照明富足、标识清楚，宁静设施良好，排水设施良好；单车，摩托车棚安装牢固，照明富足，标识清楚，宁静防护和排水设施良好。九 沟、暗沟排水流通，不积水、无断裂，沟盖板安装牢固，平稳；沉沙井、查抄井、化粪池排水流通，池壁无裂缝，池内无杂物。十护坡，档土墙泄水通畅，砌筑牢固；台阶，踏步砌筑平实
10、，牢固，无裂缝。十一.雕塑、小品牢固，完好，宁静;招牌，告白牌安装牢固，宁静，外貌平整光洁。2.3 机电设备:一. 电梯:设备型号、数量与移交清单相符、运行平稳，安装切合范例；有电梯运行准运证。机房设置公道，情况整洁，无杂物、尘土、无鼠，无渗漏水、配件及宁静防护装置齐全，标识清楚，设备外貌洁净，明亮。二. 变配电设备型号，数量与移交清单相符，事情状态良好，宁静防护装置齐全，标识清楚，机房配置齐全，通风，采光良好，设备外貌油漆完好，无损伤。二.发电机、风机型号与移交清单相符,事情状态良好、配件齐全、标识清楚,设备外貌油漆完好无损伤、设备安装牢固、机房隔音、通风、采光良好。防护设置完好。三消防监控
11、设备、给水加压设备型号数量与移交清单相符，事情性能良好、反响敏捷、标识清楚、外貌完好无损，设备安装牢固、机房干燥、通风、采光良好。四保安监控设备；同消防监控设备。五、经对所担当设施设备查验后创建相应的物业设施、设备台帐。（1）入户门门底部与地面间应预留有足够的铺砖位。卫生间，阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏。各排水管流通，无渗漏现象。（2）电源箱安装牢固，电源线切合“左零右火”划定。绝缘良好。（3）有线电视、电话线、网络及可视对讲线已穿通至户内。（4）室内卫生间、厨房防水性能良好。（5）燃气管道、纯净水管安装公道，无渗漏现象。（6）地脚线洁净，预埋线位正确、齐全。（8
12、） 土建部分验收同楼宇本体部分验收相同。田禾塞纳河边物业入伙时的事情 分目录31 需向生长商收集的资料32治理处应发给业主的资料33 担当问题的处置惩罚34 入伙事情流程图3.0 物业入伙时的事情31 需向生长商收集的资料（1） 为了尽快了解用户的根本情况，需要销售部分提供的业主姓名、地点、联系电话、修建面积清单。（2）参入建立该小区的设计，工程监理及施工步队（含分包步队）等单元的名称、卖力人、联系人、联系电话清单（对外包工程在担当时遗留问题的处置惩罚使用）。32在业主治理入伙手续同时，治理处应发给业主的资料：（1）客户办事指南；（2） 衡宇装修申请表；（3） 临时治理规约；（4） 前期物业治
13、理办事协议；（5） 衡宇验收交代单；（6） 衡宇质量包管书；（7） 住宅使用说明书（8） 室内管线漫衍图（含电、气、给排水平面图）；33 担当问题的处置惩罚（1） 对资料验收中发明的问题；如资料不全、不真实等问题，担当验收小组应当将问题逐项记载在担当验收资料遗留问题记载表，并交生长商相关人员签字确认。担当验收小组积极同生长商联系补齐，须要时请公司总经理协助解决。（2） 对物业硬件设施，担当验收中发明的问题；担当验收小组应当将问题逐项记载在担当验收设施设备遗留问题记载表，并交生长商相关人员签字确认。小修问题担当验收小组应当积极要求生长商在一周内解决；中修问题担当验收小组应当积极要求生长商在一个月内解决；大修问题担当验收小组应当积极要求生长商在两个月内解决。须要时请公司总经理协助进行。（3） 对付在同业主收楼历程中发明的遗留问题，治理处将凭据住宅质量包管书划定的内容积极联系返修。（对部特别包工程将联系原施工单元保修）。（4） 对付恒久未能解决问题，势必影响物业治理日常运作，物业治理公司将以备忘录的形式将问题登记后交生长商进行存案。或对恒久未能按要求整改的问题，由物业治理公司按实际维修所产生的用度找生长商收取。凭售楼处收楼通知书34 入伙事情流程图查抄衡宇质量并填写物业交代表衡宇交代记载预收物业管理费3个月文件存档衡宇钥匙交代治理装
