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1、旧城改造区建设项目可行性研究报告目 录第一章 总 论5 一、项目概况5 八、主要技术经济指标6二、建设单位概况6 三、项目提出的理由与过程7 四、项目建设的必要性8 五、项目可行性研究报告编制原则与依据8 第二章 市场需求分析与建设规模9 一、*市房地产市场现状9二、 *市房地产市场供需预测12 三、建设规模14 第三章 项目建设地点及建设条件14 一、项目选址14二、建设条件15第四章 项目建设方案20一、编制依据20二、规划设计主题20三、规划设计方案21四、建筑方案22第五章 配套工程建设方案27一、电力工程27三、给水排水工程35四、 采暖、通风与空气调节44五、燃气48第六章 环境保
2、护49一、环境现状49二、项目建设与运营对环境影响49三、环境保护措施51四、环境影响评价结论54第七章 劳动安全、卫生防护55一、劳动安全55二、卫生防护措施56、第八章 消防57一、 编制原则57二、编制依据57三、消防措施57第九章 节能节水65一、节能措施与能耗指标分析65二、节水措施与水环境系统的建设目标67第十章 组织机构与人力资源配置69一、 组织机构69二、人力资源配置71第十一章 招投标要求及内容72一、 编制依据72二、招标方案72第十二章 项目实施计划74第十三章 投资估算与资金筹措76一、固定资产投资估算76二、新增投资估算说明78三、新增资金来源与筹措78四、流动资金
3、估算及资金来源78第十四章 财务评价79一、项目运营计划79二、总成本测算79三、销售收入、销售税金及附加、利润及其分配80四、项目盈利能力80五、经济效益分析81第十五章 风险分析82一、盈亏平衡分析82二、敏感性分析82第十六章 结论及建议84一、结论84二、建议84第一章 总 论一、项目概况;（一）. 项目名称：*旧城改造区项目。（二）. 项目建设单位：*城市投资公司。（三）. 项目建设地点：*镇温家圪堵。（四）. 项目法人：*。（五）. 项目负责人：*。（六）. 建设内容、规模及建设期.1 建设内容; 本项目建设内容包括住宅楼及配套设施。2 建设期：2年;3 建设规模：*旧城改造区项目
4、工程总用地面积59689.34平方米，净用地面积48806，14平方米。建筑面积83266.1平方米，其中住宅建筑面积73305.7平方米，商业建筑面积7243.4平方米。（七）. 投资总额及资金来源.总投资25538.78万元，其中银行贷款16500万元，企业自筹资金9038.78万元。八、主要技术经济指标;序号指标名称单位指标备注一建设规模1总建筑面积m283266.12容积率%1.63绿化率%35二项目总占地面积平方米59193.6三建设期年2四项目总投资万元25538.78五资金筹措万元25538.781申请银行贷款万元2建设单位自筹万元25538.78六主要经济指标1投资利润率%10
5、.532投资回收期年4.493内部收益率%28.27二、建设单位概况*市容大房地产开发有限责任公司成立于2006年6月，注册资金800万元。公司拥有4级资质等级。公司具有独立法人资格,依法实行自主经营、自负盈亏、独立核算。公司内设四个行政职能部门：综合人事部、财务资产部、企管项目部、经营销售部，另设五个工程建设部。公司主要从事房地产开发、市政基础设施建设同时，公司按照市场化运作方式和现代企业管理模式，积极拓展经营范围，壮大实体经济，做实做大做强企业，进而筹集更多的资金用于城市的建设、经营和发展。三、项目提出的理由与过程;本项目位于*镇温家圪堵。近年来，伊金霍洛旗经济发展水平居自治区前列，实力雄
6、厚，势头强劲，与首府呼和浩特的新城区、包头昆都仑区以及我市准格尔旗、东胜区一起成为内蒙古县域经济前五强。“十五”以来，伊旗利用资源优势和区位优势，充分构筑煤炭、煤化工、建材、林沙为主的工业体系，呈现出经济建设持续快速发展、社会事业整体推进、机构调整更加合理、城市功能日趋完善、生态建设成效显著、人与自然和谐相处的可持续发展态势，经济实力始终保持在自治区101个旗县（区）前列，2008年财政总收入完成508999万元（包括上划自治区和上划中央收入，不含社会保障基金），完成年初预算的121.2%，同比增加207160万元，同比增长68.6%，总量位居全市各旗区第三位。地方财政收入完成204777万元
7、，完成年度预算的124.5%，同比增加86841万元，同比增长73.6%。由于经济总量迅速增长，带动了城市居民收入的增长，促进当地形成了大量的高收入人群，为市民未来购房置业打下经济基础。诸多经济社会利好因素的合成，特别是城市化进程的不断推进，旧城改造已经成为伊金霍洛旗目前城市建设的重要任务，温家圪堵位于享有“内蒙第一经济强镇”乌兰木伦镇南部，属乌木伦镇经济核心地，原有规划十分拥挤，为此启动温家圪堵假城改造，建设高标准商住小区，满足人们商住需求十分迫切。四、项目建设的必要性;1*旧城改造区项目的建设符合伊金霍洛旗总体发展规划的要求，与乌兰木伦城市发展程度相适应，建成后将为乌兰木伦镇居民提供一处具
8、有有良好居住环境、有完善基础设施的文明卫生的示范小区，提供多样化、可选择的、适应性强的经济型住宅，满足入住居民居住生活环境和条件的安逸性、舒适性和安全性的要求。2*旧城改造区项目整体规划不仅体现生态性、经济性和文化性,还坚决贯彻可持续发展的战略要求,为人们提供舒适、环保、清新自然并充满生机和活力的居住空间和居住环境，随着本项目的实施，极大地促进了旧城区的改造建设力度。3. *旧城改造区项目的建设将带动本地段发展，拉动人民群众消费，为当地政府财政部门增加税收，对当地的经济发展产生积极的影响。在项目的具体实施和运作中，可为当地失业或待业人群提供就业和再就业的机会。4. *旧城改造区项目以整体规划空
9、间层次多样，组团空间亲切宜人、疏密有致的特点,创造了自然、休闲、高层次的社区居住环境，引领市场方向，更好地满足市场快速增长的需求，必将会获得市场的认可。项目的建设在实现舒适健康的居住生活的同时，也必将为开发企业带来良好的经济、社会效益。五、项目可行性研究报告编制原则与依据;（一）编制原则;1符合国家、内蒙古以及*市有关法律、法规及规范，贯彻国家、自治区有关房地产及住宅建设的规定，按城市总体规划进行布局。2结合当地社会经济发展水平，方案设计坚持合理适用原则，合理确定建设规模及标准。3建设集居住、生活配套为一体的大型生态生活园区，吸收优秀的地方居住规划特点，创造具有本市特色的满足居住生活需要的环境
10、功能，努力创造一个开放的，与城市生活密不可分的有机结合综合体。（二）编制依据;1国家发展改革委员会投资项目可行性研究报告指南（试用版）2国家发展改革委员会、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）3国家和地方有关规程、规范、政策及条例等。4伊金霍洛旗城市总体规划。5建设单位提供的其它有关资料及数据。第二章 市场需求分析与建设规模一、*市房地产市场现状“十五”期间，*市城镇人口增加20万人。“九五”期末*市城镇建成面积为68.8平方公里，到“十五”末为142平方公里。随着*生活水平的不断提高和城市化进程的加快，大量的农业人口转为非农业人口，来*务工经商的人员增多，将产生大量的住宅需求。（二）房
11、地产市场消费基础的分析1人口增加导致的刚性需求乌兰木伦镇与陕西省神木县大柳塔镇隔河相望，是神华集团神东煤田的主采区。目前，全镇常住人口6万多人，共有煤炭生产企业23家，年原煤生产能力达4500多万吨，神东煤炭分公司的两座现代化矿井补连塔煤矿和上湾煤矿以及神华煤液化项目均在该镇境内，随着企业的不断壮大，外来人口势必不断增加，由于人口增加导致的住宅需求空间还很巨大。随着乌兰木伦城市化进程的加快，城市扩容的步伐稳步前进，地产市场短期内供求关系失衡的局面不会有太大调整，仍然处于相对繁荣的阶段。2城市化对地产市场的影响目前，乌兰木伦人口急剧增加，住房消费结构的变动和升级，为房地产业的快速发展提供了巨大的
12、潜在市场需求。但另外需要引起我们足够重视的是，城市化进程也是左右地产市场发展的一个重要的因素。3流动人口对地产市场的影响发达地区和经济增长较快地区势必会提高城市对人口和资源的聚集能力。由于近年来乌兰木伦经济的飞速发展，人口的集中度高，流动人口多，外来人口大量购房，为乌兰木伦房价的持续走高提供了有力的支持。4以改善现有居住条件为目的的消费需求经济的发展使城市居民手中的可支配收入越来越多，对现有居住条件的不满造成了大量的社会闲散资金流向房地产市场。并且随着住房制度的改革，相当一部分群体采取售旧换新、售小换大的方式来改善自己的住房条件，相当程度上扩大了住房需求。同时，与国外情况有所不同的是，传统“安
13、居乐业”的心理导致居民尽其所有收入购房意愿强烈。往往是集中父母和孩子甚至是三代人的收入购房。5非理性消费需求对于房地产市场的影响土地资源的稀缺和地价的自然趋升，使得社会对地价和房价上涨的预期成为一种认同，同时，由于上述几方面原因造成的地产市场供不应求及房价的快速上升，进一步强化了这种认识。再加上目前市场的管理工作严重滞后，买卖双方获取信息的渠道不对等因素，配合了开发商对于市场走势的引导。在这种市场氛围下，非理性的消费心理促使住房需求不断释放。目前，乌兰木伦的房地产市场是稳定的、繁荣的，目前的市场需求是在多方面的因素促使下形成的，有切实的有效需求，自用型消费还是市场中的主要力量。而且，根据现在乌
14、兰木伦的即定发展战略，目前的市场格局还将在未来几年中继续持续一段时间，此外从温家圪堵方向的房地产建设日益繁荣。（三）目前市场的开发结构2008年，*市房地产业开发量达到450万平方米，与包头市基本持平，是呼和浩特市的70%。其中普通商品房开发占总开发量的70%左右，经济适用房占20%左右，廉租房仅占总开发量0.5%。80平方米以下住宅仅占住宅总供应量的1.6%，80120平方米的住宅占住宅供应量的63.5%，120平方米以上的住宅占住宅供应量的34.9%。在预售方面， 80平方米以下的住宅预售率为100%，80120平方米的住宅预售率达到80.5%，120平方米以上住宅预售率达到55.5%。以上数据表明，目前的房地产市场发展不均衡。表现在：1产品类型发展不均衡。即：非住宅类产品与住宅类产品开发比例失调，住宅类产品中商品住房与福利性住房的开发比例出现了严重失调；2户型配比不合理。从现有可售商品住宅看，80平方米以上户型占绝对主力。从预售效果看，虽然市场对这类产品认可程度比较高，消化能力也比较强，但在市场上大部分的开发产品集中在同一个区间后，除同类产品的竞争压力会相应增大、销售周期会相应拉长、销售利润会相应压缩外，也会留下市场的空白，产生产品的真空地带。我们虽然不能得出80平
