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1、国有土地上房屋拆迁相关法国有土地上房屋拆迁相关法律知识讲解律知识讲解解读国有土地上房屋征收与补偿条例解读国有土地上房屋征收与补偿条例 一、一、 概概 述述国有土地上房屋征收与补偿条例已经于国有土地上房屋征收与补偿条例已经于20112011年年1 1月月1919日经国务院第日经国务院第141141次次常务会议通过并颁布实施。常务会议通过并颁布实施。（一）制定条例的目的意义（一）制定条例的目的意义（二）原则（二）原则（三）主要内容（三）主要内容（四）征收房屋后土地使用权（四）征收房屋后土地使用权的处理的处理 （一）制定目的和意义（一）制定目的和意义一是化解法律法规之间存在的矛盾。目一是化解法律法规
2、之间存在的矛盾。目前我国存在相关拆迁的法律法规之间前我国存在相关拆迁的法律法规之间不完全协调，全国各地相关拆迁的法不完全协调，全国各地相关拆迁的法规在城市之间不完全协调。规在城市之间不完全协调。二是规范国有土地上房屋征收与补偿活二是规范国有土地上房屋征收与补偿活动。随着我国计划经济向市场经济转动。随着我国计划经济向市场经济转变，居民拥有的不动产和财富不断增变，居民拥有的不动产和财富不断增加，维权意识加强，由于拆迁活动不加，维权意识加强，由于拆迁活动不规范，不透明的现象大量存在，导致规范，不透明的现象大量存在，导致 拆迁难度大，时间长，成本高，严重影拆迁难度大，时间长，成本高，严重影响到城市形态
3、再构，严重危及到社会响到城市形态再构，严重危及到社会稳定和社会和谐。稳定和社会和谐。三是缓解拆迁引发的社会矛盾和群体性三是缓解拆迁引发的社会矛盾和群体性事件。事件。四是为房地产长期稳定健康发展提供了四是为房地产长期稳定健康发展提供了良好的法治环境。良好的法治环境。（二）（二） 原原 则（则（4 4个原则）个原则）1 1、公平补偿原则（第二条）：具体体、公平补偿原则（第二条）：具体体现在补偿部分，方式是评估。现在补偿部分，方式是评估。2 2、决策民主、程序正当、结果公开的、决策民主、程序正当、结果公开的原则。原则。民主决策：体现在征收决定的制定过民主决策：体现在征收决定的制定过程。程。程序正当：
4、体现在整个征收和补偿的程序正当：体现在整个征收和补偿的过程。过程。结果公开：补偿结果公开、征收决定结果公开：补偿结果公开、征收决定公开、征收补偿费用管理和使用情况公开、征收补偿费用管理和使用情况审计情况公开审计情况公开3 3、保证改善居住生活水平不降原则。、保证改善居住生活水平不降原则。补偿不低于市场价；符合条件的，优补偿不低于市场价；符合条件的，优先购买保障住房；产权调换，可以就先购买保障住房；产权调换，可以就近调换。近调换。4 4、先补偿、后搬迁原则。达成协议的，、先补偿、后搬迁原则。达成协议的，先赔偿，然后按照补偿协议履行；未先赔偿，然后按照补偿协议履行；未达成补偿协议的，申请法院强制时
5、，达成补偿协议的，申请法院强制时，要提供补偿金额和专户存储账号、产要提供补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积权调换房屋和周转用房的地点和面积等证明已经补偿的材料。等证明已经补偿的材料。 （三）主要内容（三）主要内容征收的权限、条件、程序。征收的权限、条件、程序。补偿的内容、程序、标准。补偿的内容、程序、标准。（四）征收房屋后土地使用权的（四）征收房屋后土地使用权的处理处理房屋被依法征收的，国有土地使用权房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。同时收回。二、相关部门二、相关部门（一）征收和补偿主体（一）征收和补偿主体（二）具体实施部门（二）具体实施部门（三）受委托单位（三
6、）受委托单位（四）其他部门职责（四）其他部门职责（一）征收和补偿主体（一）征收和补偿主体市、县级人民政府以及各区政府应当作市、县级人民政府以及各区政府应当作为县级人民政府，享有征收主体资格。为县级人民政府，享有征收主体资格。 （二）具体实施部门（二）具体实施部门由于市、县政府不能直接进行房屋征收和由于市、县政府不能直接进行房屋征收和补偿工作，因此条例明确了由市、县级人民补偿工作，因此条例明确了由市、县级人民政府确定一个部门作为房屋征收的组织实施政府确定一个部门作为房屋征收的组织实施部门。部门。（三）受委托单位（三）受委托单位“房屋征收部门可以委托房屋征收实施单房屋征收部门可以委托房屋征收实施单
7、位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。屋征收实施单位不得以营利为目的。房屋房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任并对其行为后果承担法律责任”。禁止建设单位参与搬迁活动。搬迁以外的禁止建设单位参与搬迁活动。搬迁以外的其他活动也可以由建设单位进行。其他活动也可以由建设单位进行。（四）其他部门职责（四）其他部门职责其他部门应当依照本条例的规定和本级人其他部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责
8、分工，互相配合，保障民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。房屋征收与补偿工作的顺利进行。监察机关：对参与房屋征收与补偿工作的监察机关：对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。监察。审计机关：对征收补偿费用管理和使用情审计机关：对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。况的监督，并公布审计结果。三、征收和补偿程序三、征收和补偿程序（一）征收的条件（一）征收的条件 （二）征收的决定程序（二）征收的决定程序 （三）征收的实施和补偿程序（三）征收的实施和补偿程序（四）被征收人的权利和义务（四）被征收人
9、的权利和义务（一）征收的条件（一）征收的条件 条例规定了条例规定了6 6种情形，确需征收房种情形，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：征收决定：（一）国防和外交的需要；（一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；水利等基础设施建设的需要； （三）由政府组织实施的科技、教育、（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；政公用等公共事
10、业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；工程建设的需要；（五）由政府依照城乡规划法有关规定组（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。（有些法律、行政法规对公共益的需要。（有些法律、行政法规对公共利益作出特殊规定）利益作出特殊规定）（二）征收的决定程序（二）征收的决定程序 1 1、拟定征收补偿方案、拟定征收补偿方案房屋征收部门拟定征收补偿方案房屋征收部
11、门拟定征收补偿方案，报市、，报市、县级人民政府。征收补偿方案的内容应当县级人民政府。征收补偿方案的内容应当包括：（包括：（1 1）征收的主体；（）征收的主体；（2 2）征收的原）征收的原因；（因；（3 3）征收的范围）征收的范围; ;（4 4）征收工作的时）征收工作的时间间安排安排; ;（5 5）征收的实施程序；（）征收的实施程序；（6 6）办理）办理相关手续的程序；（相关手续的程序；（7 7）补偿的方式和标准；）补偿的方式和标准；（8 8）其他与征收相关的事项。）其他与征收相关的事项。 国有土地上住宅房屋征收补偿方案根据城市建设总体规划，对 区域进行整体改造建设，依据国务院国有土地上房屋征收
12、与补偿条例和省、市有关规定，结合该小区实际，制定本征收补偿方案。一、征收范围 规划红线范围内的住宅楼 栋、居民 户，住宅建筑面积 平方米。二、签约期限自2011年 月 日至2011年 月 日三、补偿对象国有土地上单位、个人的房屋所有权人。四、征收补偿内容1、被征收房屋价值的补偿；2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；3、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。五、补偿方式实行货币补偿、产权调换、按比例置换、租赁安置住房四种补偿方式。私有产权的房屋，被征收人可选择货币补偿、产权调换、按比例置换三种方式之一；现租赁公有住房的，可选择租赁安置住房方式。（一）货币补偿方式根据被征收房屋的区位、用途、建
13、筑结构、建筑面积、新旧程度等因素，国有土地使用证、房屋所有权证（以下简称“两证”）齐全的，由具有相应资质的房地产估价机构按照不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，对被征收房屋的房地产评估作价，予以补偿。以货币形式一次性补偿给被征收人，被征收人自行安置。（二）产权调换方式依照前款规定，被征收房屋和产权调换房屋均由同一房地产价格评估机构按房地产市场价格进行评估，房屋征收部门与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。（三）按比例置换方式私有产权楼房，按被征收房屋产权登记建筑面积的1.5倍置换安置用房。1、安置用房时，按置换标准面积最接近的安置楼房户型面积予以
14、安置。2、现有被征收房屋1套，原则上置换新建回迁安置房屋1套。被征收房屋产权登记面积在60平方米以上（含60平方米），可申请两套安置住房，但两套安置住房的面积合并计算，且需交纳另一套安置住房设备设施增加费5000元。3、因房屋设计及房屋不可分割的因素，安置住房建筑面积超出置换标准面积5平方米（含）以内部分，由被征收人按每平方米3000元购买；再超出部分，由被征收人按届时该区位房地产市场价格购买，但最高不超过每平方米6000元。安置住房建筑面积少于置换标准面积的部分，由征收部门按届时该区位房地产的市场价格退还给被征收人，但最高不超过每平方米6000元。4、安置住房选房时,按照被征收人签订征收补偿
15、协议的顺序号和腾空房屋的顺序号相加，作为选择安置住房的顺序号；如选房的顺序号相同，先签订征收补偿协议者优先选择。5、安置住房的层次,根据被征收人原住房层次在其对应的安置住房选房层次区间内选择，安置住房置换标准面积部分不再结算层次差价。（四）租赁安置住房方式1、租住公有住房的，是否符合公有住房租赁政策等具体问题，由原住房产权单位或上级主管部门提供相应证明资料，并进行初步认定后，由市房产行政管理部门根据房屋权属性质、取得方式、时间等实际情况界定。2、租住公有住房且符合公有住房购买条件的，可按现行旧公房出售政策先行购买被征收住房，购买后按私有产权楼房补偿方式进行征收补偿。 3、安置后继续租赁的，安置
16、标准面积为被征收住房产权登记面积加15平方米。安置用房时，按置换标准面积最接近的户型面积予以安置。房屋产权仍确权给原产权单位。安置用房中，安置标准面积部分执行我市公有住房的租金标准；超出安置标准面积部分执行省政府规定的公房租金标准。4、经认定不符合公有住房租住条件的，按照保障性住房条件由本人申请保障性住房。5、入住后购买安置用房办法，按 市区震后危旧平房拆迁补偿安置办法（ 200812号）第十八条规定执行。以上各种补偿方式均包含对土地使用权的补偿。六、其他补偿及发放方法2、附属物补偿（1）制式太阳能拆移费每台300元。（2）有线电视移机费每末端510元。（3）电话移机费每部160元。（4）空调拆装费每台200元。（5）网络宽带服务费每套240元。除以上规定外，房屋普通装饰装修（水泥地面，屋面抹白，木制、铝合金、塑钢单层门窗）不另作评估，包含在房屋评估作价中；超过普通装修标准的部分及附属房屋、附属物，另行评估作价给予货币补偿。2、搬迁补助费：按被征收房屋产权登记面积每平方米每次12元计算，选择货币补偿方式的发放一次，选择产权调换和按比例置换方式的发放两次。每次搬迁补助费不足350元的，按
