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1、永州项目招商计划书永州项目招商计划书目录目录 项目分析任务分析目标界定及沟通目标的界目标的界定和沟通定和沟通解决的问解决的问题题项目自身项目自身建议建议营销推广营销推广建议建议 项目营销策略 项目推广策略 项目的定位问题项目的销售问题 项目的业态组合 项目的租售方式市场调研内容市场调研内容地理位置地理位置商业氛围商业氛围项目受众项目受众终端消费者终端消费者项目商业适宜受众项目商业受众业态项目受众现状分析受众租金承担估算- 项目所处区块- 项目交通情况- 周边设施情况- 人文地理情况周边商业分布周边商业业态周边商业租金周边商业空置率.- 消费者消费水平-消费者消费观念-消费者消费习惯市调主要针对
2、市场现状进行分析，了解市场业态和市场容量，便于项目精准定位主要调研主要调研内容内容思路分析思路分析v根据可类比商业租金水平，使用比较法估算项目商业租金水平。v根据项目租金水平估算项目价值。v根据项目周边商业业态估算项目应填补的商业空白和面临的竞争。v根据项目周边商业的发展趋势确定项目的商业类型。v根据项目周边人口的状况和人口消费水平分析确定项目的档次。v根据人口发展的状况和城市规划状况确定项目的长期战略形态。v根据项目的盈利确定项目的租售方式。v根据周边项目的现状确定项目的入市时机。v根据项目的业态确定项目所针对的人群。目标的沟通及界定目标的沟通及界定世纪滨江印象巴厘南华富临锦江远志新外滩本案
3、舜德城市Mall第一街&步行街永州商业布局永州商业布局v永州市新旧商业中心v旧商业中心在湘江北侧，以旧商业中心为依托，在零陵路建设的新型商业中心包括第一街、步行街、舜德城市Mall等v湘江南侧有百业街v人民政府在潇湘公园南侧旧商业中心大转盘行政区项目项目经济技术指标分析项目经济技术指标分析v总建面积:余平米v分层面积：v商业面积：30000余平米v停车位：v项目四至情况：项目东靠育才路，南邻潇湘公园东门，西邻潇湘公园，北接湘永路。皇家帝王广场项目周边现状分析项目周边现状分析项目南、东两侧为潇湘公园项目北侧为湘永路项目东侧为育才路建筑形态及意象建筑形态及意象v项目形象：永州市高端住宅v项目风格：
4、现代主义建筑风格v项目入口：入口正对育才路v项目车库：项目建有地下车库v像不像一个商业中心？“金角银边”同时拥有，具有地理位置优势公园临近，具有人文优势和流动人口优势项目形象支撑，且地理位置被认可周边商业现状周边商业现状 项目周边即将供应或处在供应初期的商业商业现在包括10个项目，总体供应面积在10万平米以上华源府第时代峰景尚东潇湘明珠印象巴厘和泰名居8#大院颐园金盾大厦龙兴凯旋城周边商业供应分析周边商业供应分析v项目周边的商业供应主要分布在育才路，主要包括：周边商业现状周边商业现状123451.大转盘附近商业较为理想，但是业态分布不佳，毫无规划章法2.三多亭社区附近商业以满足周边居民日常生活
5、需求为主3.双洲路商业主要满足日常生活兼具部分结构性商品。4.育才路北段商业有较多汽车售卖及售后维修改装等5.育才路南段商业主要是建材家居等项目面临现状项目面临现状项目项目对手对手受众受众项目本身即为居住社区，有一定的消项目本身即为居住社区，有一定的消费基础费基础区域内几个大型楼盘分别都自带底商，区域内几个大型楼盘分别都自带底商，部分底商面积还较大部分底商面积还较大招商所包含业态：百货店及大型超市招商所包含业态：百货店及大型超市为核心，兼顾其他业态为核心，兼顾其他业态项目项目对手对手受众受众综合来讲，项目区域的大型楼盘本身都具有一定面积的商业，和我们存在着一定的竞争关系，在提升区域商业范围这一
6、点上又和我们存在共同的利益。从各个方面看来，项目面临以下状况：面临现状分析面临现状分析非商业核心区非商业核心区项目优势项目优势项目优势项目优势项目劣势项目劣势项目劣势项目劣势非核心商业区非核心商业区项目可达性较差项目可达性较差竞争对手竞争对手竞争对手竞争对手受众受众受众受众v 综合看来，项目本身适合的业态比较容易确定，重点在竞争对手和受众综合看来，项目本身适合的业态比较容易确定，重点在竞争对手和受众公园附近公园附近湘永路具备一定的商湘永路具备一定的商业基础业基础处在较为理想的位置处在较为理想的位置项目自有消费人群项目自有消费人群项目临近公园带来的流动人项目临近公园带来的流动人群群项目现状总结项
7、目现状总结v项目现状总结：项目本身处在高端社区临近，具备一定的人口基础，且周边有较多的房地产开发项目。项目本省商业体量较大，但大多处于临街位置或内街位置，较为理想。湘永路和育才路都具备一定的商业氛围，育才路商业衔接较好，湘永路相对衔接较差。项目所处区域目前人口较少，也不处在商业核心区。项目目前建设进度不很理想，项目自身工程进度和紧邻项目的潇湘公园的现状目前均不太理想，需要进一步改善。发展商给我们的任务发展商给我们的任务价格价格任务任务开发商预期价格开发商预期价格周期周期任务任务均价均价销售销售总价总价价格价格期望期望开始销开始销售时间售时间招商招商周期周期销售销售周期周期时间起止时间起止沟通沟
8、通目前状况下的战略目前状况下的战略工程工程周边周边宣传宣传开发商考虑：开发商考虑：尽早进入销售阶段获得较好的市场认可。获得更多的利润我们需要考虑我们需要考虑项目定位精当项目入市时机恰当项目定价准确无误受众考虑项目盈利能力受众考虑项目盈利能力终端消费者考虑效率和节约终端消费者考虑效率和节约解决的问题解决的问题思路思路 1思路思路 2思路思路 3 全市商业辐射中心或专业类卖场 辐射本区域的商业中心 其他思路项目思考项目思考-能做什么能做什么思路一可行性分析思路一可行性分析从项目的公共交通及人流状况来看，从项目的公共交通及人流状况来看，本项目难以成为辐射全市本项目难以成为辐射全市的商业中心。的商业中
9、心。永州市冷水滩区市级购物中心规模及条件支持思路二的可行性分析思路二的可行性分析从目前状况看来，项目的人流可达性相对较差，可行但利益受限项目定位思考项目定位思考v3万平米的商业做成什么v思路一：类似于万象城辐射全市的购物中心不可行不可行v思路二：辐射本区域的购物中心。可行利益受限制可行利益受限制需要突破困局项目定位思考项目定位思考需要突破困局突破的可能性较高的车位配比周边道路的通达性较差项目处在河东区人居重要衔接区域从区域地理上突破从消费模式上突破突破的可能性建筑意向经典、尊贵两大公园理想人文居住永州市河东区建材家居家具专业市场聚集重要区域周边还有永州市汽车销售周边还有永州市汽车销售行业聚集区
10、域行业聚集区域本项目从外部环境到项目本身具备本项目从外部环境到项目本身具备突破的可能性突破的可能性项目功能定位项目功能定位位置角度位置角度从项目所处位置来看，项目位于河东居住区核心位置。项目周边配套两大公园，又有大量的流动人口；作为很好的休闲娱乐场所，公园本身只具备自然景观，需要好的商业氛围与之配套形成一个良好的休闲娱乐购物场所。从周边发展趋势来看，项目和公园的结合将直接面对河东区所有具有休闲娱乐购物等需求的人群。需要项目具备完善的商业体系。商业业态定位商业业态定位便利店社区商业超级市场区域型商业购物中心购物中心即时性，应急性有目的购买客户日常小额消费为主的业态构成商品结构齐全，高频率购买物品
11、为主商品结构齐全，大众化实用品为主满足一次性购物以百货店或超级市场为核心，配以专营店、餐饮店及其他生活配套等以百货店或超级市场为核心，配以专营店、餐饮店及其他生活配套等Shoppingmall 城市综合体，满足绝大部分人群和商家的购物中心根据项目特点，购物中心比较适合项目的整体定位项目功能定位项目功能定位人口角度人口角度从周边居住人口的角度看来，未来区域内（河东居住区+马路街居住区）人口数量将达到13万左右。众多的人口却没有一个好的休闲娱乐购物场所，这些人口需要一个商品结构齐全、能够满足频繁购买和结构性购买商品的需求；综合来看需要项目具备综合商业体的功能。商业类型分析商业类型分析2000人50
12、00人20000人50000人100000人不同的人口条件，对应不同的商业条件项目定位项目定位商业氛围商业氛围v从育才路目前的商业业态看来，主要集中在三个行业，其一是汽车的销售和维修；其二是家居装修和建材类的销售；其三是餐饮业。这三部分加起来占据了育才路70%的商业业态。目前育才路的生活配套设施在很大程度上依赖逸云路上一家面积约700的小型超市，亟需一个能够提供较为完善的生活配套设施的商业体系。项目定位项目定位商业氛围商业氛围v从湘永路的商业氛围来看，商业业态主要集中在消费者实施经常性购买的行业包括餐饮和烟酒特产、水果花卉占27%；服务类占据了21%；而鞋帽服饰类结构性商品又占据了20%左右；
13、总体看来行业众多，业态丰富，遗憾的是这些业态中业态丰富的部分主要靠近大转盘附近，对三多亭社区附近的居民所能提供的服务有限。区域内需要一个较为完整成体系的商业结构。商业类型分析商业类型分析从现在掌握的情况看来，从现在掌握的情况看来，项目商业部分应当立足项目商业部分应当立足满足社区人群要求为主、满足社区人群要求为主、部分拓展面对区域人群部分拓展面对区域人群为辅，兼顾流动人群为辅，兼顾流动人群从人口来看从商业氛围来看从项目自身来看 从人口来看从人口来看项目本身人口一万人以上周边项目人口13万人流动人口规模6-8千人 从商业氛围来看从商业氛围来看交通状况一般周边商业低档针对日常消费 从项目自身来看从项
14、目自身来看永州高端住宅规划设计合理具备衔接功能（无关无关的）的）（有（有关关的）的）（无差异化的无差异化的）（差异化的差异化的）项目属性定位项目属性定位-经济价值递进竞竞争争状状况况顾顾客客的的需需要要（市（市价价）（溢价溢价）价格价格定位定位提取初级产品提取初级产品制造产品制造产品提供服务提供服务展示体验展示体验引导转型引导转型顾客定制化商品化商品化商品化顾客定制化顾客定制化项目定位项目定位结论结论从项目所处位置看来：需要项目从项目所处位置看来：需要项目具备完善的商业体系具备完善的商业体系从周边人口增长的趋势和市政规划从周边人口增长的趋势和市政规划来看：需要项目具备综合商业体的来看：需要项目
15、具备综合商业体的功能功能从周边商业业态的分布来看：市场上从周边商业业态的分布来看：市场上存在一个完善的、具备完整体系的存在一个完善的、具备完整体系的生活配套商业氛围生活配套商业氛围综合看来，项目综合看来，项目综合看来，项目综合看来，项目需要一个需要一个需要一个需要一个具备完具备完具备完具备完善商业结构的城善商业结构的城善商业结构的城善商业结构的城市综合体市综合体市综合体市综合体项目形象定位项目形象定位项目形象：永州市河东区重要商业中心1项目形象：永州市河东区休闲购物乐园2项目形象：永州市河东区中高端购物首选3项目形象：永州市河东区重要城市综合体4业态构成分析业态构成分析商品商品频繁购买商品针对
16、区域内所有消费者，主要满足消费者日常生活需求，吸引众多消费者聚拢人气。频繁购买商品频繁购买商品频繁购买商品频繁购买商品频繁购买商品频繁购买商品结构性购买商品针对所有人群；针对不同的人群应该有不同的档次结构性购买商品结构性购买商品结构性购买商品结构性购买商品结构性购买商品结构性购买商品经常购买商品针对中高端消费者，主要满足中高端消费者进阶需求，完善项目结构经常购买商品经常购买商品经常购买商品经常购买商品经常购买商品经常购买商品针对商业业态：快餐食杂、水果生鲜，烟酒等日常消费品针对商业业态：服装服饰、文体玩具、办公用品，中高档餐饮等专卖店、超级市场针对商业业态：大型百货商店及其附属商业 业态构成分析业态构成分析大型百货大型百货大型百货大型百货大型超市大型超市大型超市大型超市为核心为核心为核心为核心BBE EC CDDAA中西快餐中西快餐文具玩具类文具玩具类服饰鞋帽专卖店服饰鞋帽专卖店中高端餐饮中高端餐饮休闲娱乐类休闲娱乐类专营专卖类随着楼层的增高，业态针对的客户具有一定的针对性项目命名建议项目命名建议项目的命名项目的命名项目的命名项目的命名2.项目命名建议 建议项目命名：皇家财富广场皇家财
