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1、房屋租赁合同房屋租赁合同条款解条款解析与适用析与适用主讲人：李永波 律师一、一、房屋租赁合同房屋租赁合同条款分析条款分析合同条款的分类合同条款商务条款法律条款其它一般性权义条款特殊性权义条款房屋租赁合同（大厦、写字间）n n商务条款商务条款 1616条条n n法律条款法律条款 4747条条n n其它条款其它条款 8 8条条二、二、房屋租赁合同房屋租赁合同专题分析专题分析专题一专题一 免租期免租期1 1、免租期条款是商业租赁经营的常见条款。、免租期条款是商业租赁经营的常见条款。2 2、常见的免租期有装修免租期、常见的免租期有装修免租期 、 经营免租期等。经营免租期等。3 3、免租期条款常见要素：
2、、免租期条款常见要素： 期限、适用范围、适用规则、失权情形期限、适用范围、适用规则、失权情形4 4、灵活设计免租期，激励商业要素流动、灵活设计免租期，激励商业要素流动专题一专题一 免租期免租期原文：原文：原文：原文：2.32.3 双方理解，本合同免租期以本合同不得以任何原因提前解除或终止为双方理解，本合同免租期以本合同不得以任何原因提前解除或终止为 前提。乙方同意，无论何种原因导致本合同提前终止或解除的，则乙前提。乙方同意，无论何种原因导致本合同提前终止或解除的，则乙方均不享有上述之免租期，在此情形下，乙方应于本合同提前终止或方均不享有上述之免租期，在此情形下，乙方应于本合同提前终止或解除之日
3、起解除之日起3 3日内，按合同约定的起租日当年的租金标准向甲方全额日内，按合同约定的起租日当年的租金标准向甲方全额补交已发生的全部免租期的租金。补交已发生的全部免租期的租金。条款解读：条款解读：条款解读：条款解读： 1 1、排除适用条件：、排除适用条件： 本合同提前终止或解除本合同提前终止或解除 2 2、排除适用的后果：、排除适用的后果： 补交租金补交租金注意事项：注意事项：注意事项：注意事项：避免遗忘补交租金的诉求避免遗忘补交租金的诉求专题二专题二 租赁房屋的交付租赁房屋的交付1、定位： 出租人的基本义务2、履行凭证：交付清单3、实践中常见的交付模式 （1 1）足额交费）足额交费 + + 依
4、约入住：依约入住： 依约计费依约计费 （2 2）足额交费）足额交费 + + 逾期入住：逾期入住： 依约计费依约计费+ + 视同交付视同交付 （3 3）未足额交费：）未足额交费： 依约计费依约计费+ + 拒绝入住拒绝入住专题二专题二 租赁房屋的交付租赁房屋的交付思考与讨论：1、足额交费+推迟入住模式的权义设置？2、先入住后付费情形下的权义设置？专题二专题二 租赁房屋的交付租赁房屋的交付原文：原文：原文：原文： 4.1 4.1 乙方应在向甲方缴付首期租金和首期物业管理费以及规定交纳乙方应在向甲方缴付首期租金和首期物业管理费以及规定交纳的其他各项费用后到甲方或甲方委托的物业管理公司办理各项入住手的其
5、他各项费用后到甲方或甲方委托的物业管理公司办理各项入住手续。在办理完以上手续后，方可入住使用。如乙方逾期未办理手续或续。在办理完以上手续后，方可入住使用。如乙方逾期未办理手续或办理后未入住使用，均视为甲方已交付该房屋，同时乙方仍须按照合办理后未入住使用，均视为甲方已交付该房屋，同时乙方仍须按照合同约定的租期缴纳租金、物业管理费及其他有关费用。同约定的租期缴纳租金、物业管理费及其他有关费用。 4.2 4.2 若乙方未按合同约定支付租赁保证金、首期租金和首期物业管若乙方未按合同约定支付租赁保证金、首期租金和首期物业管理费的，甲方有权拒绝交付，起租日、租期届满日不予顺延。理费的，甲方有权拒绝交付，起
6、租日、租期届满日不予顺延。条款解析条款解析条款解析条款解析 1 1、交付条件：、交付条件： 先交费后交付先交费后交付 2 2、乙方原因逾期交付的法律后果：、乙方原因逾期交付的法律后果： 视同交付视同交付 + + 依约付费依约付费 3 3、乙方未足额交付的法律后果：、乙方未足额交付的法律后果： 拒绝交付拒绝交付 + + 不予顺延不予顺延专题二专题二 租赁房屋的交付租赁房屋的交付原文：原文：原文：原文： 4.1 4.1 乙方应在向甲方缴付首期租金和首期物业管理费以及规定交纳乙方应在向甲方缴付首期租金和首期物业管理费以及规定交纳的其他各项费用后到甲方或甲方委托的物业管理公司办理各项入住手的其他各项费
7、用后到甲方或甲方委托的物业管理公司办理各项入住手续。在办理完以上手续后，方可入住使用。如乙方逾期未办理手续或续。在办理完以上手续后，方可入住使用。如乙方逾期未办理手续或办理后未入住使用，均视为甲方已交付该房屋，同时乙方仍须按照合办理后未入住使用，均视为甲方已交付该房屋，同时乙方仍须按照合同约定的租期缴纳租金、物业管理费及其他有关费用。同约定的租期缴纳租金、物业管理费及其他有关费用。 4.2 4.2 若乙方未按合同约定支付租赁保证金、首期租金和首期物业管若乙方未按合同约定支付租赁保证金、首期租金和首期物业管理费的，甲方有权拒绝交付，起租日、租期届满日不予顺延。理费的，甲方有权拒绝交付，起租日、租
8、期届满日不予顺延。注意事项注意事项注意事项注意事项 1 1 1 1、忘：交付时，注意制作交接清单（履行凭证）。、忘：交付时，注意制作交接清单（履行凭证）。、忘：交付时，注意制作交接清单（履行凭证）。、忘：交付时，注意制作交接清单（履行凭证）。 2 2 2 2、漏：没有约定入住日期，不能产生逾期入住的法律后果。、漏：没有约定入住日期，不能产生逾期入住的法律后果。、漏：没有约定入住日期，不能产生逾期入住的法律后果。、漏：没有约定入住日期，不能产生逾期入住的法律后果。 3 3 3 3、防：乙方、防：乙方、防：乙方、防：乙方“足额交费足额交费足额交费足额交费+ + + +逾期入住逾期入住逾期入住逾期入
9、住”模式下，甲方利用公函防范风险。模式下，甲方利用公函防范风险。模式下，甲方利用公函防范风险。模式下，甲方利用公函防范风险。 4 4 4 4、歧：、歧：、歧：、歧：“起租日、租期届满日不予顺延起租日、租期届满日不予顺延”容易引发歧义。容易引发歧义。容易引发歧义。容易引发歧义。专题三专题三 租赁房屋的装饰装修租赁房屋的装饰装修原文：原文：原文：原文： 房屋租赁合同房屋租赁合同（大厦、写字间）（大厦、写字间）5.15.1条、条、 5.25.2条条条款解析与注意事项：条款解析与注意事项：条款解析与注意事项：条款解析与注意事项： 1 1 1 1、 装修前的备案和审批装修前的备案和审批装修前的备案和审批
10、装修前的备案和审批 政府批准手续、设计方案、装修方案、施工资质、营业执照政府批准手续、设计方案、装修方案、施工资质、营业执照政府批准手续、设计方案、装修方案、施工资质、营业执照政府批准手续、设计方案、装修方案、施工资质、营业执照 2 2 2 2、 装修前出具书面同意公函装修前出具书面同意公函装修前出具书面同意公函装修前出具书面同意公函 3 3 3 3、 装修前收取装修租赁保证金装修前收取装修租赁保证金装修前收取装修租赁保证金装修前收取装修租赁保证金 4 4 4 4、 装修中的监督与指导（物业记录）装修中的监督与指导（物业记录）装修中的监督与指导（物业记录）装修中的监督与指导（物业记录） 5 5
11、 5 5、 擅自装修时，停止施工及恢复原状公函擅自装修时，停止施工及恢复原状公函擅自装修时，停止施工及恢复原状公函擅自装修时，停止施工及恢复原状公函 6 6 6 6、装修手册装修手册装修手册装修手册列为合同附件列为合同附件列为合同附件列为合同附件专题四专题四 违约金违约金一、合同中约定违约金的法律基础一、合同中约定违约金的法律基础 民法通则民法通则第第112112条条 当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额 的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生
12、的损失赔偿额的计算方法；计算方法； 合同法合同法第第114114条条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。专题四专题四 违约金违约金 二、违约金的定性与常见形态二、违约金的定性与常见形态1 1、违约金定性、违约金定性 法律实践中，违约金通常分为补偿性违约金和惩罚性违约金两种性质。法律实践中，违约金通常分为补偿性违约金和惩罚性违约金两种性质。2 2、违约金常见形态、违约金常见形态 除非合同中作出明确性的界定，租
13、赁合同中常见的押金、保证金、违除非合同中作出明确性的界定，租赁合同中常见的押金、保证金、违约金、滞纳金等均具有违约金性质。约金、滞纳金等均具有违约金性质。专题四、违约金专题四、违约金 三、法院案件审理中违约金的裁判规则三、法院案件审理中违约金的裁判规则 合同法合同法合同法合同法 114 114条第二款条第二款条第二款条第二款 “ “约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者
14、仲裁机构予以适当减少。者仲裁机构予以适当减少。” ”合同法合同法合同法合同法解释二解释二解释二解释二 第第第第2929条条条条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法当事人约定的违约金超过造成损失的百分
15、之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的第一百一十四条第二款规定的“ “过分高于造成的损失过分高于造成的损失” ”。专题四、违约金专题四、违约金 三、法院案件审理中违约金的裁判规则三、法院案件审理中违约金的裁判规则关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见 对于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或对于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或 者极具惩罚性的违约金条款，人民
16、法院应根据者极具惩罚性的违约金条款，人民法院应根据合同法合同法及及合同法合同法 解释（二）的规定内容和精神，合理调整违约金数额，公平解决解释（二）的规定内容和精神，合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。违约责任问题。 对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。人约定过高的违约金。专题四、违约金专题四、违约金原文：原文：原文：原文： 房屋租赁合同房屋租赁合同（大厦、写字间）（大厦、写字间）租赁保证金条款租赁保证金条款 ： 3.43.4条条 、 4.34.3条、条、 4.4 4.4 条、条、 4.54.5条、条、 4.64.6条、条、 8.48.4条条条款解析：条款解析：条款解析：条款解析： 3.4 3.4 条条 金额确定、支付时间金额确定、支付时间 4
