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1、浅谈房地产目标成本目标成本案例分析目标成本案例分析3 31 1目录房地产项目目标成本简述房地产项目目标成本简述2 2房地产项目成本组成及控制重房地产项目成本组成及控制重点点房地产项目目标成本简述房地产项目目标成本简述 房地产行业是典型的资金密集型行业，资金需求量大且敏感度高，具有投资大、风险高的特性。项目开发从购买土地、前期手续办理及产品设计、开发建设、市场销售到后期物业管理，涉及面广，操作过程复杂，突发情况较多，不可预见性强。随着房地产开发规模的扩大及竞争的加剧，起初粗放式经营，拿地即收益，空手套白狼，靠借贷即可获取暴利的时代已经结束，精细化管理已成为房地产行业的一种趋势，特别是成本的控制已
2、成为当今房地产企业的重中之重。房地产项目目标成本简述房地产项目目标成本简述 房地产成本是以项目为基本单元，指从拿地开始到项目全部移交过程中所产生的所有费用。以往的成本管理都是过程管理，事后审结，随着房地产开发规模的扩大及精细化管理要求的提高，成本管理的要求越来越高，由原来的过程管理转变为提前预测，过程控制，事后总结。在这个过程中目标成本显得尤为重要，目标成本即在项目开发建设前对各个成本项进行指标预测、约束、控制，形成一整套的成本体系，以规范和控制项目的总体投入，并结合销售情况使投资者对项目的投入和产出一目了然，合理控制资金流、控制各阶段的资金使用情况。房地产项目目标成本简述房地产项目目标成本简
3、述 目标成本的制订，按照科学性和市场化原则，充分掌握资料，进行市场预测、销售量预测、利润预测和成本预测、搜集有关项目当地规费数据并结合各部门，在充分掌握资料的基础上，进行加工处理，形成目标成本的基本框架;然后进行成本决策分析，经各业务口和企业决策层审议，确定各成本项指标，形成目标成本。目标成本一旦形成，即作为执行的标准，在项目整个开发过程中作为资金投入的约束准绳，对项目的成本控制起到至关重要的作用。房地产项目成本组成 房地产房地产项目成本费项目成本费项组成项组成 房地产房地产项目成本费项目成本费项组成项组成成成 本本 组组 成成 1、土地成本土地成本 2、前期工程费、前期工程费 3、建安工程费
4、、建安工程费 4、基础设施费、基础设施费 5、公建配套设施、公建配套设施 费费 6、开发间接费、开发间接费广告费、业务宣传广告费、业务宣传费、制作费、咨询费、制作费、咨询费、展览费、租赁费、展览费、租赁费、售楼处装修装费、售楼处装修装饰费、职工薪酬、饰费、职工薪酬、办公费、差旅费、办公费、差旅费、招待费、交通费、招待费、交通费、会务费、销售代理会务费、销售代理费、交易手续费、费、交易手续费、房屋空置费房屋空置费职工薪酬、办公费、职工薪酬、办公费、交通费、差旅费、交通费、差旅费、业务招待费、汽车业务招待费、汽车费用、邮电费、水费用、邮电费、水电费、租赁费、会电费、租赁费、会务费、劳动保护费、务费
5、、劳动保护费、咨询审计诉讼费、咨询审计诉讼费、税金、折旧费、无税金、折旧费、无形资产摊销、低值形资产摊销、低值易耗品摊销、坏账易耗品摊销、坏账损失损失贷款利息支贷款利息支出、存款利出、存款利息收入、财息收入、财务顾问费、务顾问费、手续费手续费项目开发成本项目开发成本销售费用销售费用管理费用管理费用财务费用财务费用一级科目二级科目房地产开发从立项到竣工发生的成本主要包括四项费用（一级成本科目），其中开发成本又房地产开发从立项到竣工发生的成本主要包括四项费用（一级成本科目），其中开发成本又主要包括六项费用（二级科目）。主要包括六项费用（二级科目）。 土地成本n土地成本约占项目总支出的土地成本约占项
6、目总支出的30-40%n土地获取的两种方式：土地获取的两种方式：自行拆迁获取土地的开发改造权 购买可直接用于建设的熟地。 n土地费用主要组成：土地费用主要组成：土地征用及拆迁补偿金土地出让金土地转让费 红线外市政工程费土地交易费用前期工程费前期工程费前期工程费前期工程费三通一平费三通一平费审图费审图费报建招标审报建招标审照等规费照等规费监理费监理费方案调研费方案调研费评估咨询费评估咨询费勘察费勘察费设计费设计费造价咨询服务费造价咨询服务费竣工办理费竣工办理费专项基金专项基金工程监测费工程监测费前期工程费前期工程费 一般由配套部和设计部负责一般由配套部和设计部负责控制控制 ； 一般占项目总支出的
7、一般占项目总支出的2-62-6左右左右 ； 设计费为成本控制的重点，设计费为成本控制的重点，占到了前期费用的占到了前期费用的52%52%左右，左右，同时设计结果决定了工程同时设计结果决定了工程造价的造价的75%75%甚至以上甚至以上 。前期工程费前期工程费n因各地实际政府相关收费差异有很大差别。对前期工程因各地实际政府相关收费差异有很大差别。对前期工程费用的确定还需考虑以下几点：费用的确定还需考虑以下几点： “三通一平三通一平”和临时设施费应根据实际估算，并结合实际状况和临时设施费应根据实际估算，并结合实际状况充分发挥临时设施对项目建设的相对永久性，从而相对降低开充分发挥临时设施对项目建设的相
8、对永久性，从而相对降低开发成本。发成本。 前期工程费用的其它费用较为繁多，规定费率与实际收费有差前期工程费用的其它费用较为繁多，规定费率与实际收费有差异，应注意同相关部门协调。同时，随着政府职能的转变，许异，应注意同相关部门协调。同时，随着政府职能的转变，许多规费由硬性指标转变为市场调控，因此应确保既符合政府政多规费由硬性指标转变为市场调控，因此应确保既符合政府政策要求，又满足项目开发利益。策要求，又满足项目开发利益。建安工程费建安工程费基础工程费基础工程费 主体土建工程费主体土建工程费单体安装工程单体安装工程桩基工程土方工程基坑维护桩基检测主体土建之结构主体土建之建筑屋面工程外立面装饰门窗及
9、幕墙工程防水工程栏杆工程等电气工程给排水工程建安工程费建安工程费占项目总成本占项目总成本50-55%（因地域差异（因地域差异有差别）有差别）装饰工程费装饰工程费装饰工程费装饰工程费主体建筑安装工程费主体建筑安装工程费主体建筑安装工程费主体建筑安装工程费设备工程费设备工程费设备工程费设备工程费电梯工程电梯工程电梯工程电梯工程空调工程空调工程空调工程空调工程公共部位精装公共部位精装公共部位精装公共部位精装修工程修工程修工程修工程楼梯间装饰工楼梯间装饰工楼梯间装饰工楼梯间装饰工程程程程建安工程费建安工程费的确定主要考虑以下几点：建安工程费的确定主要考虑以下几点：n设计阶段：设计阶段：根据项目的产品定
10、位特点确定合理的容积率，尽可能确定一个基本控制区间。根据项目的产品定位特点确定合理的容积率，尽可能确定一个基本控制区间。做好设计方案的评审，加强设计方案优化，尤其加强设计方案的优化工作。做好设计方案的评审，加强设计方案优化，尤其加强设计方案的优化工作。对设计方案的计算过程进行评审，杜绝人为因素的保守扩大，尤其在设计系数的取值上。对设计方案的计算过程进行评审，杜绝人为因素的保守扩大，尤其在设计系数的取值上。 对设计单位实行限额施工图设计，并明确奖惩办法。对设计单位实行限额施工图设计，并明确奖惩办法。 钢筋含钢筋含量指标量指标桩基成桩基成本控制本控制经济指经济指标标内、外装内、外装饰技术经饰技术经
11、济指标济指标园林建园林建筑及绿化筑及绿化经济指标经济指标含砼量含砼量窗地比窗地比桩基形式桩基形式室内精装标准、室内精装标准、外立面率外立面率（含钢量）（含钢量）软、硬景比例软、硬景比例门窗技门窗技术经济术经济指标指标施工图限施工图限施工图限施工图限额指标额指标额指标额指标砼含量指砼含量指标标加强设计质量检查监督，减少设计变更费用。加强设计质量检查监督，减少设计变更费用。 对设计单位的管理工作具有较强的专业性，可整合社会资源，增强对设计单位的管理工作具有较强的专业性，可整合社会资源，增强“事前控制事前控制”的力度。的力度。 给设计阶段必要的时间也是减少或杜绝给设计阶段必要的时间也是减少或杜绝“三
12、边工程三边工程”的必要条件的必要条件 n施工阶段：施工阶段：加强设计变更、现场签证的监督和管理。设计变更及签证管理控制体系应明确：操作操作流程、流程环节中的责任人、责任人的管理权限、流程环节的确认时限、否决及责任流程、流程环节中的责任人、责任人的管理权限、流程环节的确认时限、否决及责任追究制度追究制度。加强设备、材料品质和价格的管理 。在样板、样品认证制度、进场验收确认制度监控下通常操作方式有： 建安工程费甲方限价承包采购甲方限价承包采购总总包自行包自行采购采购自行采购自行采购如大型机电设备如大型机电设备（电梯、空调等）（电梯、空调等）、外立面装饰材、外立面装饰材料、门窗、幕墙、料、门窗、幕墙
13、、进户门等，园林进户门等，园林景观工程的部分景观工程的部分材料，也可竞标材料，也可竞标自行采购。自行采购。 对一些建筑常用对一些建筑常用的地材、通用材的地材、通用材在限定品质、性在限定品质、性能的前提下能的前提下.一些没一次性包一些没一次性包死的工程，主材死的工程，主材价格可双方议定价格可双方议定确认价格，结算确认价格，结算时按限定价结算，时按限定价结算，应明确价格时限应明确价格时限及范围。及范围。 建安工程费的确定主要考虑以下几点：建安工程费的确定主要考虑以下几点：基础设施费基础设施费 基础设施费约占项目总成本的基础设施费约占项目总成本的9-11%9-11%左右，由于涉及行业管理问题，往往成
14、本控制管理左右，由于涉及行业管理问题，往往成本控制管理相对来说不容易把控，尤其是红线外的市政配套。相对来说不容易把控，尤其是红线外的市政配套。 室外排水工程室外排水工程室外排水工程室外排水工程室外供水工程室外供水工程室外供水工程室外供水工程燃气工程燃气工程燃气工程燃气工程室外供电工程室外供电工程室外供电工程室外供电工程采暖工程采暖工程采暖工程采暖工程弱电工程弱电工程弱电工程弱电工程室外环境工程室外环境工程室外环境工程室外环境工程消防工程消防工程消防工程消防工程基基础础设设施施 对开发商来说，一方面要与行业管理部门保持良好的关系，另一方面还要积极参与市政对开发商来说，一方面要与行业管理部门保持良
15、好的关系，另一方面还要积极参与市政方案的设计与比选，关键是做好市政配套的方案咨询工作。选择最近、最佳、最经济的路径方案的设计与比选，关键是做好市政配套的方案咨询工作。选择最近、最佳、最经济的路径与路由是成本控制的关键。与路由是成本控制的关键。 n社区管网费：社区管网费：对于一些中档楼盘社区一般为项目总支出的对于一些中档楼盘社区一般为项目总支出的5-6左右；左右；成本分析的主要重点：对市政大配套的一次网站的供应能力及区内网站的设置进成本分析的主要重点：对市政大配套的一次网站的供应能力及区内网站的设置进行了解，分析，做好估算。行了解，分析，做好估算。 n区内配套区内配套 ：坚持在不影响产品品质定位
16、及与其它竞争楼盘体现差异化（独特性）的前提下，坚持在不影响产品品质定位及与其它竞争楼盘体现差异化（独特性）的前提下，尽量做到精简配套，同时考虑配套项目的可经营管理性，为项目后期的物业经营尽量做到精简配套，同时考虑配套项目的可经营管理性，为项目后期的物业经营运作打好基础；配套也包括社区规划配套，也应考虑其适应性。运作打好基础；配套也包括社区规划配套，也应考虑其适应性。n小区智能化的定位小区智能化的定位 ：应坚持应坚持“宁精勿多、满足基本所需宁精勿多、满足基本所需”的原则，繁琐的智能化系统的维护和运行费的原则，繁琐的智能化系统的维护和运行费用将给物业经营管理增加难度，而且技术折旧非常快。用将给物业经营管理增加难度，而且技术折旧非常快。 基础设施建设费用的确定主要考虑以下几点：基础设施建设费用的确定主要考虑以下几点：基础设施费基础设施费n景观环境工程景观环境工程 ：一般为项目总支出的4-5左右，其成本应同项目的定位关联，也与项目所处的地域环境有关。严格控制园林环境工程的设计标准，水景做到面宽水浅，园林景观在保证突出重点的情况下多做减法，提前进行苗木的调研采购工作，当地不能满足的可跨省市采购，
