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1、本文格式为Word版，下载可任意编辑旅游地产七大模式 旅游地产七大模式 调研报告2022.9 城市居民对青山秀水的心理需求，地产企业对大量廉价土地的无限渴望，地方政府对经济进展的急忙期望，共同造就了旅游地产的盛宴。在缺乏4万平方公里的海南岛上，海岸资源已经被瓜分殆尽；另一旅游地产热点云南，从丽江、大理到腾冲、普洱，投资百亿元的旅游地产工程星罗棋布。即使东北边陲的长白山小城，也有万达的百亿元巨无霸正在拔地而起。 旅游地产遍地开花，万亩大盘比比皆是。而另一方面，工程落成之日，便是空置之时。旅游地产在中国享受了“天字第一号”的进展狂潮，却也务必自身面对属于自己的成长烦扰。 即将开头的旅游地产“下半场
2、”其关注点务必从“地”向“游”转向。“圈地卖房”的简朴思维，当让位于对旅游度假市场的深入开掘与潜心运营。至今，旅游地产模式离完善还相差很远，但多种探索正在举行。万达巨资“造城”；华侨城、华强致力主题公园的打造；观澜湖以高尔夫带动地产；宋城文化“作秀”?它们的告成与失败，均为旅游地产“下半场”供给着难得的阅历。 一、是地产，还是旅游？ 在2022年的上半年，房企们做足了“过冬”的容貌，买地面积同比裁减了三成，但旅游地产的温度照旧炙手可热。2022年一季度， 全国旅游地产投资上亿元的签约工程就有近70个，投资总规模达2600多亿元，预计今年全行业投资将超万亿元。 房企们的热心也直接传到了二级市场，
3、以“旅游”为旗号的大盘纷纷趁市场回暖上市。6月8日，碧桂园在惠州的十里银滩二期发布，6月9日，恒大进军上海市场的首个旅游工程“启东海上威尼斯”面市，6月22日万达长白山国际度假区精装小户型产品正式开盘。销售业绩大都看好。 然而，在一些专业人士看来，如火如荼的景象之后，旅游地产整体嬉戏规矩正在发生变化。“地产为王”的上半场，正在暗中过渡给“旅游为重”的下半场。 旅游地产领域已经不再是一片蓝海，甚至已经红得烫手。 热风红海 当前的绝大多数旅游地产工程，其核心都是“地产”而非“旅游”。“旅游”往往是不挣钱的，只有“地产”才是这场盛宴的主菜。几乎全体的此类大型工程，都要靠地产更加是住宅销售举行“平衡”
4、。如万达、华侨城等开发的旅游地产工程，其可售片面多占到总体量的五成以上。 即使如此，万达、华侨城仍算得上“真正做旅游”的企业，在“旅游”方面的投入比例远远高于大多数旅游地产开发工程。更多的企业那么是拿“旅游”做面大旗，就在山青水秀之地，直接开建大片住宅开卖。“旅游搭台，地产唱戏”的模式成为当今的十足主流，其中无疑有现实的合理性，也让先进入的企业获益匪浅。 不要说品牌房企，就是一些名不见经传的小企业也能盆满钵满。据称，胶东一家在房地产业内并不知名的企业，靠在各中心城市塞小广告，一年就卖出了1万多套海景房。 但是，越来越多的进入者，也让这个领域变得越来越拥挤。旅游地产已经不再是一片蓝海，甚至已经红
5、得烫手。 “假旅游、真地产” 假设将旅游地产分为所谓“旅游景点地产旅游商业地产旅游度假地产旅游住宅地产”的不同种类，这几年的主流产品无疑是“旅游住宅”产品，也是大片面开发企业兴趣之所在。 为什么要打着“旅游”的旗号？由于拿地低廉。 华侨城在西南某城的拿地平均价为80万元/亩，而该区域当时的土地市场价为130万150万元/亩。由万达集团牵头投资的旅游地产工程西双版纳国际旅游度假区，总投资额高达150亿元，拿地本金仅为20万元左右/亩，而西双版纳多数土地价格在50万元左右/亩。 可以看出，即使算上搞旅游的本金，土地方面获得的优待照旧相当可观。同时，硬币的另一面那么是单纯做旅游，或者做了“太多的旅游
6、”，挣钱并不轻易。 例如，港中旅2022年年报显示，位于珠海的海泉湾度假区工程2022年业务收入达成4.55亿港元，但是净利润亏损却达成2000万港元，而2022年那么亏损了3.28亿港元。 形成这种局面的理由之一就是，旅游地产产品只有酒店、温泉等，持有物业占对比大，没有可售的房地产工程，使得工程投资回收资金 较慢，从而产生了亏损。分析人士认为，其二期将调整产品布局，增加更多的可售物业。旅游地产的“表里不一”一向令人非议。但从行业进展的历史轨迹来看，这种“旅游搭台，地产唱戏”的模式，既是现实，也是必然。 上世纪八九十年头，那时的旅游业刚刚起步，“人人都挣钱”属于的阶段。于是，一批外资和“个体户
7、”纷纷投资旅游餐饮、酒店等单体业态。但到了90年头后期，大量的根基设施创办上马，旅游投资开头显得不合算了。“大家开头形成了一个共识，旅游投资数额较大，周期对比长。投资周期一般八年。三年五年的账不敢算，由于做不到。”国际旅游投资协会总干事王琪说。 与此同时，地产等行业正在蓬勃兴起。“一比较，搞旅游投资的企业心里头就分外的不平衡，”王琪说，“就开头跟地方政府讲价钱。你要让我投资做旅游，政府就要拿土地做补贴。这样就形成了旅游地产的模式。” 不过，最终让“旅游地产”发扬光大的并不是传统的旅游企业，而是大量房地产开发企业的涌入。对于地方政府、更加是缺少产业根基的地方政府来讲，手中的山水和土地是进展当地经
8、济唯一的筹码；而对于房地产企业而言，旅游那么成为拿地时最得心应手的好故事。 “现在我国31个省市自治区，有27家省市自治区把进展旅游业作为支柱产业。”王琪说。另一方面，旅游地产的开发和旅游产业的投资，至今仍处于“三不管”的状态，可谓“广阔天地大有作为”。 国家旅游局不管他们主要职责是监管旅游市场的秩序；发改 委是“也管也不管”由于旅游投资属于第三产业，理论上不需要到国家发改委报批；还有创办部、国土局，但涉及这些部门的主要是土地片面。“ 事实上，县一级的人民政府就可以完成整个工程创办全体的手续。由于县一级人民政府已经有土地的审批权限了。”王琪说。 一面有巨大的需求，一面没有好多的羁绊，当中心城市
9、的土地资源渐趋慌张，远处的旅游地产毫不意外地成了一场“干柴遇到烈火”的恋爱。 驶向红海 这些年来，全国旅游地产总体量有多少？记者迄今仍没有看到切实稳当的统计。业内几家知名地产研究机构手头均没有特意的统计数字，官方机构关于房地产投资的统计中并没有“旅游地产”这个分类，而国家旅游局每年公布的旅游业投资总额，和“旅游地产”也不怎么搭界。 当前国内媒体引用的都是一个分外含混的数字：“至2022年，国内旅游地产投资已经达成3000亿元”。尽管无法量化，但人们的共识是：旅游地产已经“分外多”，甚至是“太多了”。 可以断定的是，旅游地产领域已经不再是一片蓝海，甚至已经红得烫手。伴随竞争者的蜂拥而入，原来以土
10、地为支点的开发模式，也逐步面临挑战。 首先，旅游资源越占越少。“大量的旅游资源更加是东部地区的旅游资源，都被先进入的企业圈完了。王琪说，”“现在要找旅游资源， 只能往西边看，譬如新疆、西藏等地可能还有机遇，东部的山东、江苏、浙江等地，好的资源已经很难找了。” 以滨海工程为例，“一线海景资源已经被瓜分光了，现在企业能拿到的大多是二线海景资源。”华高莱斯国际地产参谋（北京）有限公司资深工程经理罗璇说。而且，“即使有优质旅游资源，也往往掌管在政府手里，企业很难拿到。” 以前，地方政府多未曾熟悉到旅游资源的重要性，仅仅将其作为招商引资的补偿性筹码。而现在，“地产归地产，旅游归旅游，一码归一码”渐成趋势
11、。 “除了一些有核心产品的强势品牌企业，譬如万达和华侨城等，一般的开发商和地方政府谈工程都不再那么轻易。”一位业内人士说。 在这样的处境下，旅游地产工程越走越远，越来越接近一些“穷乡僻壤”，由于这些地方更急需招商引资，有着更为低廉的地价。 其次，“旅游地产”圈地、破坏环境、违反国家土地法规的非议一向不绝于耳。国家关于土地管理的规定越来越严，对以旅游为名搞地产工程，操纵渐紧。 例如，今年央行和国家发改革委、旅游局、银监会、证监会、保监会、外汇局联合发布的关于金融支持旅游业加快进展的若干观法就指出，对高尔夫球场、大型主题公园、城市水源地的观光农业等国家明令遏止或限制进展的旅游工程，应严格遏止或限制
12、发放贷款。对于可能借旅游工程名义变相举行房地产开发的，应从严审查。 在旅游地产工程中，土地指标一向是开发企业和地方政府博弈的 重点。开发企业拿不到足够的土地，就不愿开工创办旅游区；而地方政府不愿过早放地，惦记开发企业拿到了地就不愿做旅游，博弈之中弥漫了变数。 一个在安徽做工程的企业，要1500亩创办用地，承诺给当地做一个景区。政府允许之后，先给了80亩，又再给100亩，但开发企业一向不开工，开发企业的底线是：不够500亩地，你甭想让我开工！ 不过，总体上看，历经几年的磨合，旅游地产的行规已经逐步被双方认可。“这几年走下来，政府明白了是怎么回事，企业也明白了是怎么回事，所以总体上看，已经可以合作
13、得很好了，相互不需要藏着。”王琪说。但是，无论地方政府还是开发企业，都能感到土地指标越收越紧的压力。 “说是五千亩、六千亩，真正有创办指标的一般只有三五百亩，八百亩可能就是最多了。绝大片面都是所谓的旅游用地、绿化用地、景观地，地方政府还要分期、分批一点一点地给你。干一点给一点，给不了那么多。王琪说。 “好多工程，前期谈的时候，地方政府热心高涨，开发商也分外情愿投资。等轰轰烈烈谈完了，才察觉土地拿不下来，或者是变性变不了，结果都卡住了。”罗璇说。 大量的旅游资源从土地性质上属于农地、林地，即使会有一些政策上的通融，大规模变性依旧分外之难。 “从前的开发商，往往是一拿拿下一座山来。这样才可以有战略
14、地去开发。但现在这种拿地方式已经开头变得不成能了。”罗璇说。 旅游地产变得越来越难做了。但它未来面临的最主要难处可能还不在于此。越来越多的人开头意识到原有的“真地产”开发模式中潜在的冲突和挑战局中变数。 低价圈地、大举卖房，简朴的“旅游地产”令不少房企尝到了甜头。但现在，市场对这种模式提出了挑战。多少千亩起步的大盘，从建成之日就开头空置，销售遥遥无期。 恒大启东和碧桂园惠州工程业绩颇能令人合意，但理应看到，这两个工程都背靠中心城市，主打的还是“一小时生活圈”的概念。即使没有“旅游”旗号，这样的工程也轻易在楼市回暖中抢先复苏。远离都市的资源型、目的地型工程无疑面临着更多的挑战。一些开发企业也开头
15、对这样的工程心生精心之心。 日前，一位地方开发商对记者谈起，某名山脚下有块旅游地产用地联系转让，他看都没去看：“那地方有多少城市人口？我的房子卖给谁？”调控让市场变得冷清，也让开发企业和消费者变得冷静，越来越多的人开头意识到原有的“真地产”开发模式中，潜在的冲突和挑战。 价值难题 根据海南一家做产权酒店的内部统计，添置自己产品的客户，第一年约莫有50的人来休假，其次年约莫有30%的人来住，第三年那么只有10%的人来住了，来的频度越来越少。他们得出的结论是，“来度假的人从数量上是逐年递减的，其实大家并没有那么强的度假居住的需求。” 一位旅游地产工程的营销人士说，现在惦记的不是短期的市道冷清，而是购房者的偏好是否会此后转向。 假设旅游地产一年去不了一趟，去了每日在清洁卫生，这鲜明不是一个很好的体验，也不是一种令人合意的资产。除却最初的“休闲度假时代到临”的口号和概
