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1、 经营型物业管理模式.docx 经营型物业管理模式 21 世纪中国物业管理行业发展主流 深圳市中航物业管理有限公司汪海菁 中国物业管理作为一个新兴的服务行业，经过二十年的发展，已经在深圳、上海、北京等地逐步形成企业化经营、专业化管理和社会化服务的运行机制。在二十年的探索与实践中， 一批优秀的物业管理企业脱颖而出，为开创中国的物业管理谱写了辉煌的篇章，形成了富有中国 特色的物业管理体系，有效推动了行业的发展进程。 本文立足于中国物业管理行业的发展趋势，从行业发展现状分析入手，通过对经营型物业管 理模式的基本内涵、特征、实现形式、发展策略的深入剖析，结合具体实证分析，阐述 经营型物业管理的运作模式
2、作为物业管理企业实现持续发展的有效途径将成为 21 世纪物业管理行业发展的主流。 一、物业管理行业发展现状分析 （一）行业发展面临的问题 现阶段，中国物业管理行业尚未真正形成规范化、产业化、市场化的发展格局，除深圳、上海、北京等城市物业管理市场相对成熟之外，全国大部份地区物业管理处于起步阶段，市场化程度偏低。从物业管理行业发展程度已达到一定水平的深圳市来看，目前仍存在着以下 问题： 1以数量型为行业发展的主要特征造成企业数量多、分布广、规模小、规模效益差、 发展后劲不足等问题，以 2000 年末的统计资料为例，全市拥有1101 家大小规模不一的物业 管理企业，正式注册的仅500 家，按 200
3、0 年全市物业开发量约800 万平方米计算，1101 家物业管理企业平均分配不足 1 万平方米。 2企业发展趋同化、企业运作方法雷同，低水平、重复性的产业队伍大量涌现，从而 形成管理手段落后，管理水平参差不一，产品（服务）结构不合理，低档次产品（服务）多，企业运营成本居高不下，市场竞争力差的局面。 3由于物业管理行业普遍存在低水平重复建设的现象，大量小而全的物业管理企业势 必造成资源配置不合理、资源浪费的严重后果：一方面“五脏俱全”的机构使人力、物力、 财力浪费极大，企业成本增加；另一方面形成各类工程技术人员工作量极不饱和，复杂的现代化设施、设备出现的重大技术问题仍需依赖专业公司；同时，库存备
4、用材料、低耗物料又 占用企业大量流动资金，造成流动资金沉淀。 仅以开发商项目支持为优势，政府指导价为保护伞，以纯粹的物业管理作为主业，运用“五脏俱全” 的组织结构养活一大批从业员工的企业发展模式在一定程度上仍延续着计划经 济体制下后勤管理方式，未从根本上改变计划经济体制给企业发展带来的种种弊端，这种模式已经明显不能适应成熟的市场、变化的市场、竞争的市场的发展需求。 从全国范围的行业发展现状来看，观念落后、法制不健全已成为严重制约全行业整体规 范发展的关键因素，而国有物业管理企业存在体制改革和产权制度改革方向不明确的问题则 严重阻碍了企业的市场化发展进程。 新时期的物业管理企业必须审时度势，正确
5、对待现阶段行业发展面临的问题，转变、更新观念，不断超越自我，才能使企业迈入持续、健康的发展轨道。 （二）竞争分析 进入 21 世纪，物业管理行业将主要面临两方面的竞争： 一方面大批国外同类企业的进驻给国内企业的发展带来直接影响。国内企业若不积极汲 取国外企业的先进经验、前瞻技术，大力加强企业在人才、技术、管理、市场等方面的竞争 经营型物业管理模式 21 世纪中国物业管理行业发展主流 深圳市中航物业管理有限公司汪海菁 中国物业管理作为一个新兴的服务行业，经过二十年的发展，已经在深圳、上海、北京等地逐步形成企业化经营、专业化管理和社会化服务的运行机制。在二十年的探索与实践中， 一批优秀的物业管理企
6、业脱颖而出，为开创中国的物业管理谱写了辉煌的篇章，形成了富有中国 特色的物业管理体系，有效推动了行业的发展进程。 本文立足于中国物业管理行业的发展趋势，从行业发展现状分析入手，通过对经营型物业管 理模式的基本内涵、特征、实现形式、发展策略的深入剖析，结合具体实证分析，阐述 经营型物业管理的运作模式作为物业管理企业实现持续发展的有效途径将成为 21 世纪物业管理行业发展的主流。 一、物业管理行业发展现状分析 （一）行业发展面临的问题 现阶段，中国物业管理行业尚未真正形成规范化、产业化、市场化的发展格局，除深圳、上海、北京等城市物业管理市场相对成熟之外，全国大部份地区物业管理处于起步阶段，市场化程
7、度偏低。从物业管理行业发展程度已达到一定水平的深圳市来看，目前仍存在着以下 问题： 1以数量型为行业发展的主要特征造成企业数量多、分布广、规模小、规模效益差、 发展后劲不足等问题，以 2000 年末的统计资料为例，全市拥有1101 家大小规模不一的物业 管理企业，正式注册的仅500 家，按 2000 年全市物业开发量约800 万平方米计算，1101 家物业管理企业平均分配不足 1 万平方米。 2企业发展趋同化、企业运作方法雷同，低水平、重复性的产业队伍大量涌现，从而 形成管理手段落后，管理水平参差不一，产品（服务）结构不合理，低档次产品（服务）多，企业运营成本居高不下，市场竞争力差的局面。 3
8、由于物业管理行业普遍存在低水平重复建设的现象，大量小而全的物业管理企业势 必造成资源配置不合理、资源浪费的严重后果：一方面“五脏俱全”的机构使人力、物力、 财力浪费极大，企业成本增加；另一方面形成各类工程技术人员工作量极不饱和，复杂的现代化设施、设备出现的重大技术问题仍需依赖专业公司；同时，库存备用材料、低耗物料又 占用企业大量流动资金，造成流动资金沉淀。 仅以开发商项目支持为优势，政府指导价为保护伞，以纯粹的物业管理作为主业，运用“五脏俱全” 的组织结构养活一大批从业员工的企业发展模式在一定程度上仍延续着计划经 济体制下后勤管理方式，未从根本上改变计划经济体制给企业发展带来的种种弊端，这种模
9、式已经明显不能适应成熟的市场、变化的市场、竞争的市场的发展需求。 从全国范围的行业发展现状来看，观念落后、法制不健全已成为严重制约全行业整体规 范发展的关键因素，而国有物业管理企业存在体制改革和产权制度改革方向不明确的问题则 严重阻碍了企业的市场化发展进程。 新时期的物业管理企业必须审时度势，正确对待现阶段行业发展面临的问题，转变、更新观念，不断超越自我，才能使企业迈入持续、健康的发展轨道。 （二）竞争分析 进入 21 世纪，物业管理行业将主要面临两方面的竞争： 一方面大批国外同类企业的进驻给国内企业的发展带来直接影响。国内企业若不积极汲 取国外企业的先进经验、前瞻技术，大力加强企业在人才、技术、管理、市场等方面的竞争
