《金融市场与不动产融资培训课件(powerpoint 36页)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《金融市场与不动产融资培训课件(powerpoint 36页)（38页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、第10章 金融市场与不动产融资 10.1不动产金融市场概述不动产金融市场概述 10.2不动产融资方式不动产融资方式 10.3不动产融资制度（略）不动产融资制度（略） 5/11/2022110.1 不动产金融市场概述不动产金融市场概述 v10.1.1不动产金融市场的内涵不动产金融市场的内涵v1.不动产金融市场的概念不动产金融市场的概念v不动产金融市场：不动产金融市场：房地产资金供求双方运用金房地产资金供求双方运用金融工具进行各类房地产资金交易的场所。融工具进行各类房地产资金交易的场所。v它可以是一个固定的场所，也可以是无形的交易方它可以是一个固定的场所，也可以是无形的交易方式、交易的方式可以是直
2、接的也可以是间接的。式、交易的方式可以是直接的也可以是间接的。 v不动产自身的特征决定了融资以及作为融资渠道的不动产自身的特征决定了融资以及作为融资渠道的金融市场在不动产生产和交易中的核心地位。金融市场在不动产生产和交易中的核心地位。5/11/20222主讲人：李军峰v2.不动产金融市场的特征不动产金融市场的特征v（1）融资规模大）融资规模大;v（2）政策性强）政策性强;v（3）安全程度高。）安全程度高。v不动产资金的供给方通常要求借款人提供担保。担保贷款方不动产资金的供给方通常要求借款人提供担保。担保贷款方式是指借款人或保证人以一定财产作抵押（质押），或凭保式是指借款人或保证人以一定财产作抵
3、押（质押），或凭保证人的信用承诺而发放贷款的贷款方式。证人的信用承诺而发放贷款的贷款方式。 5/11/20223主讲人：李军峰v3.不动产金融市场的作用不动产金融市场的作用v（1）不动产金融市场为不动产业的发展提供了融资）不动产金融市场为不动产业的发展提供了融资平台平台;v（2）不动产金融市场丰富了金融市场的内容，为金）不动产金融市场丰富了金融市场的内容，为金融市场的壮大和金融业的发展提供了动力融市场的壮大和金融业的发展提供了动力;v（3）为国家推行土地、不动产等政策提供了市场调）为国家推行土地、不动产等政策提供了市场调控手段。控手段。5/11/20224主讲人：李军峰v10.1.2不动产金融
4、市场的参与者不动产金融市场的参与者v不动产金融市场的参与者包括资金的余缺双方、金融中介机不动产金融市场的参与者包括资金的余缺双方、金融中介机构和监管者，主要是政府部门、企业、居民个人、金融机构构和监管者，主要是政府部门、企业、居民个人、金融机构和中央银行。和中央银行。v1.政府政府v在不动产金融市场的运行中，政府充当多重角色。在不动产金融市场的运行中，政府充当多重角色。v2.企业企业v企业是金融市场运行的基础，在不动产金融市场中，企业既企业是金融市场运行的基础，在不动产金融市场中，企业既是资金的需求者，又是资金的供给者，在不动产金融市场中是资金的需求者，又是资金的供给者，在不动产金融市场中处于
5、非常重要的地位。处于非常重要的地位。v3.居民个人居民个人v居民个人除通过储蓄存款为不动产金融市场提供间接资金来居民个人除通过储蓄存款为不动产金融市场提供间接资金来源外，还可以通过购买各种不动产证券获取投资收益，成为源外，还可以通过购买各种不动产证券获取投资收益，成为不动产金融市场的直接融资的资金供给者。不动产金融市场的直接融资的资金供给者。5/11/20225主讲人：李军峰v4.金融机构金融机构v不动产金融机构包括不动产金融机构包括银行性金融机构和非银行性金银行性金融机构和非银行性金融机构，主要由银行、抵押信用合作社、不动产中融机构，主要由银行、抵押信用合作社、不动产中介机构以及其他金融机构
6、介机构以及其他金融机构等构成。等构成。v中央银行中央银行在不动产金融市场上的交易活动，其主要在不动产金融市场上的交易活动，其主要目标在于控制和调节市场的货币供应量，从而实现目标在于控制和调节市场的货币供应量，从而实现一定的金融政策。一定的金融政策。v专业银行和商业银行专业银行和商业银行则充当不动产金融市场资金的则充当不动产金融市场资金的终极供给者和终极需求者的角色。终极供给者和终极需求者的角色。5/11/20226主讲人：李军峰v投资信托机构投资信托机构是接受个别投资者委托并通过资金集是接受个别投资者委托并通过资金集中进行投资所形成的专业投资管理机构，投资者可中进行投资所形成的专业投资管理机构
7、，投资者可借助经理人的专业管理达到小额投资及分散风险的借助经理人的专业管理达到小额投资及分散风险的目的。目的。v保险公司保险公司在不动产金融市场中通常以资金供给者的在不动产金融市场中通常以资金供给者的身份出现，它从个人或者机构那里获得一定的资金，身份出现，它从个人或者机构那里获得一定的资金，同时承诺在未来特定事件发生时赔付一定款项。同时承诺在未来特定事件发生时赔付一定款项。5/11/20227主讲人：李军峰10.1.3不动产金融市场的分类v(一一)按服务对象不同，房地产金融市场可分为按服务对象不同，房地产金融市场可分为房产房产金融市场和地产金融市场金融市场和地产金融市场 v1.房产金融市场房产
8、金融市场 v房产金融市场：银行或其他金融机构为房屋再生产房产金融市场：银行或其他金融机构为房屋再生产所进行资金融通的市场。所进行资金融通的市场。v其中，其中，住宅金融市场住宅金融市场在房产金融市场中占据非常重在房产金融市场中占据非常重要的位置。要的位置。v根据金融体制的不同模式，住宅金融市场一般可分根据金融体制的不同模式，住宅金融市场一般可分为为自由的住宅金融市场和国家指导的住宅金融市场自由的住宅金融市场和国家指导的住宅金融市场。 5/11/20228主讲人：李军峰(1)自由的住宅金融市场 v指以商业性金融机构为经营主体，以住宅抵押为基指以商业性金融机构为经营主体，以住宅抵押为基础，并由多种信
9、用网络交织而成的市场，由初级市础，并由多种信用网络交织而成的市场，由初级市场和二级市场共同组成。场和二级市场共同组成。 v住宅抵押信贷的借贷双方具有双重关系，即借方既住宅抵押信贷的借贷双方具有双重关系，即借方既是债务人，又是出押人；贷方既是债权人，又是受是债务人，又是出押人；贷方既是债权人，又是受押人押人。即初级市场。即初级市场。 v为增加住宅抵押资金流动性，金融机构之间又可进为增加住宅抵押资金流动性，金融机构之间又可进行住宅抵押票据的再交易，或发行住宅行住宅抵押票据的再交易，或发行住宅抵押债券抵押债券，构成二级市场的经营活动。构成二级市场的经营活动。 5/11/20229主讲人：李军峰(2)
10、国家指导的住宅金融市场 v指由中央银行所控制，借贷条件较稳定，信指由中央银行所控制，借贷条件较稳定，信贷条件比自由市场更为宽厚的一种住宅金融贷条件比自由市场更为宽厚的一种住宅金融市场。市场。v一般地，国家指导的市场较少受市场波动影一般地，国家指导的市场较少受市场波动影响，借贷期限较长，利率也偏低。响，借贷期限较长，利率也偏低。v中央银行通过住房信贷合作社及住宅公司等中央银行通过住房信贷合作社及住宅公司等中间机构贷出资本金，同时通过储蓄及发行中间机构贷出资本金，同时通过储蓄及发行债券来筹集住宅投资与信贷资金。债券来筹集住宅投资与信贷资金。 5/11/202210主讲人：李军峰2.地产金融市场 v
11、是指以是指以土地作抵押物土地作抵押物而向金融机构获得资金信贷的交易活动而向金融机构获得资金信贷的交易活动关系的总和。关系的总和。v地产金融包括农地金融和市地金融，其业务主要是：地产金融包括农地金融和市地金融，其业务主要是：以土地以土地为抵押品，筹集融通资金为抵押品，筹集融通资金，以达到对土地进行开发和利用的，以达到对土地进行开发和利用的目的。目的。v地产金融一般以债券化的方式开展业务，具有地产金融一般以债券化的方式开展业务，具有债权可靠、债权可靠、利利息息率低、还贷期长、运作安全率低、还贷期长、运作安全的特点，是的特点，是银行银行比较乐意从事比较乐意从事的业务。的业务。v房产金融市场和地产金融
12、市场并不是截然分立的，二者有着房产金融市场和地产金融市场并不是截然分立的，二者有着紧密的联系，它们相互影响相互作用，共同构成完整的房地紧密的联系，它们相互影响相互作用，共同构成完整的房地产金融市场。产金融市场。 5/11/202211主讲人：李军峰(二二)按市场层次的不同，不动产金融按市场层次的不同，不动产金融市场可分为初级市场和二级市场市场可分为初级市场和二级市场 v1.初级市场初级市场 v也称一级市场，是也称一级市场，是不动产资金不动产资金初始的交易市场，是初始的交易市场，是不动产金融市场的基础部分。不动产金融市场的基础部分。v主要包括：主要包括：金融机构对不动产资金需求者的各种信金融机构
13、对不动产资金需求者的各种信贷业务贷业务；新不动产证券的发行交易以及上述信贷和新不动产证券的发行交易以及上述信贷和证券业务的附属的金融业务证券业务的附属的金融业务，如政府机构、信托机，如政府机构、信托机构和保险机构等对房地产信贷和证券发行的保证；构和保险机构等对房地产信贷和证券发行的保证；保险和信托等交易活动保险和信托等交易活动。 5/11/202212主讲人：李军峰v不动产信贷业务种类繁多，从房地产开发环节的不同可以分不动产信贷业务种类繁多，从房地产开发环节的不同可以分为为土地开发贷款、建筑贷款、对个人购买住宅贷款土地开发贷款、建筑贷款、对个人购买住宅贷款等。等。v不动产信贷对象十分复杂，包括
14、不动产信贷对象十分复杂，包括各级政府、房地产企业、工各级政府、房地产企业、工商企业和个人商企业和个人等。等。 v不动产金融初级市场一般以不动产金融初级市场一般以抵押抵押方式作为通常采用方式作为通常采用的信贷方式。的信贷方式。v发行不动产证券也是初级市场常使用的信贷金融工具，主要用于政府、有关金融机构和开发企业等筹集房地产建设资金。 5/11/202213主讲人：李军峰2.二级市场 v二级市场是二级市场是不动产信用不动产信用的再交易再流通市场，是房的再交易再流通市场，是房地产金融市场的核心部分。地产金融市场的核心部分。v二级市场是为适应二级市场是为适应不动产信用资金不动产信用资金的流动性，均衡的
15、流动性，均衡各金融机构的存贷结构而产生的。各金融机构的存贷结构而产生的。v主要交易对象为主要交易对象为不动产证券不动产证券。 v对于不动产债券的投资者来说，二级市场是他们出对于不动产债券的投资者来说，二级市场是他们出售不动产债券的场所，可满足他们对资金流动性的售不动产债券的场所，可满足他们对资金流动性的需要。二级市场上，大部分交易是在银行之间进行需要。二级市场上，大部分交易是在银行之间进行的。的。 5/11/202214主讲人：李军峰(三三)按市场交易方式，不动产金融按市场交易方式，不动产金融市场可分为市场可分为协议信用市场协议信用市场和和公开市场公开市场 v1.协议信用市场协议信用市场 v协
16、议信用市场是由协议信用市场是由供需双方直接面对面供需双方直接面对面，按自愿互，按自愿互利原则进行交易，交易价格由交易双方在借贷协议利原则进行交易，交易价格由交易双方在借贷协议中议定，交易客户的范围也相对稳定。中议定，交易客户的范围也相对稳定。v根据不同的金融工具或不同的交易对象，协议信用根据不同的金融工具或不同的交易对象，协议信用市场可分为多种，如市场可分为多种，如住房专项储蓄存款市场、零星住房专项储蓄存款市场、零星货币存款市场、住房专项贷款市场、房地产抵押贷货币存款市场、住房专项贷款市场、房地产抵押贷款市场款市场等。等。 5/11/202215主讲人：李军峰2.公开市场 v公开市场以偿还期为标准，可分为公开市场以偿还期为标准，可分为货币市场货币市场和和长期资本市场。长期资本市场。 v(1)货币市场。即短期资金市场，指一年期以下的金融工具货币市场。即短期资金市场，指一年期以下的金融工具交易的场所。交易的场所。典当和短期融资券典当和短期融资券v主要功能：第一，能够为企业的主要功能：第一，能够为企业的资金短缺资金短缺和政府的短期赤字和政府的短期赤字实现弥补性融通，又能将它们的短期盈余迅速地
