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1、第六章第六章 居住规划居住规划n第一节第一节 居住规划概述居住规划概述n第二节第二节 租房与购房的决策租房与购房的决策n第三节第三节 购房规划购房规划n第四节第四节 住房贷款规划住房贷款规划第一节第一节 居住规划概述居住规划概述n一、居住规划的重要性一、居住规划的重要性n迫使个人或家庭有目的地储蓄迫使个人或家庭有目的地储蓄n与子女教育、退休规划相比，居住规划可供准备与子女教育、退休规划相比，居住规划可供准备的时间较短的时间较短n住房支出数额巨大住房支出数额巨大n有利于科学选择合适的住房有利于科学选择合适的住房n是否买房、买房的价位和区域决策，需要细致周是否买房、买房的价位和区域决策，需要细致周
2、全的规划全的规划n有利于合理选择贷款计划有利于合理选择贷款计划n只有事先进行居住规划，规划购房现金流，才能只有事先进行居住规划，规划购房现金流，才能进行住房贷款数额、还贷方式、贷款年限决策进行住房贷款数额、还贷方式、贷款年限决策二、个人购房动机二、个人购房动机n（一）自己居住（一）自己居住n要考虑自身支付能力和居住质量要考虑自身支付能力和居住质量n居住质量具体包括：周边的地理位置和环境、服居住质量具体包括：周边的地理位置和环境、服务设施、交通、教育条件、物业管理务设施、交通、教育条件、物业管理n（二）投资（二）投资n将住房当成投资工具，购买住房获取租金或资产将住房当成投资工具，购买住房获取租金
3、或资产增值增值n需要考虑的因素：自身资金实力、资金周转、房需要考虑的因素：自身资金实力、资金周转、房屋地理位置、区域规划、房产政策、政策因素屋地理位置、区域规划、房产政策、政策因素三、居住规划的流程三、居住规划的流程第二节第二节 租房与购房的决策租房与购房的决策n一、租房与购房的比较一、租房与购房的比较n二、租房与购房的决策方法二、租房与购房的决策方法思考思考n租房与购房各有哪些优点和缺点？租房与购房各有哪些优点和缺点？一、租房与购房的比较一、租房与购房的比较n1. 租房的优点租房的优点n可根据自身收支情况，方便地调整居住条件可根据自身收支情况，方便地调整居住条件n有更多剩余资金用于投资有更多
4、剩余资金用于投资n对工作地点不稳定者，具有更大迁徙自由度对工作地点不稳定者，具有更大迁徙自由度n不必担心住房价格下跌，不必承担房屋方面不必担心住房价格下跌，不必承担房屋方面的各种赋税，不必支付房屋维修费用的各种赋税，不必支付房屋维修费用n2. 租房的缺点租房的缺点n房租价格上涨房租价格上涨n存在非自愿搬离风险存在非自愿搬离风险n不能根据自身意愿进行装修不能根据自身意愿进行装修一、租房与购房的比较一、租房与购房的比较n3. 购房的优点购房的优点n有自由使用房屋的权利，可根据需要装修住房，有自由使用房屋的权利，可根据需要装修住房，提高居住质量提高居住质量n购房具有资产保值和增值功能，能抵御通货膨胀
5、购房具有资产保值和增值功能，能抵御通货膨胀n拥有住房后，可利用住房进行抵押融资拥有住房后，可利用住房进行抵押融资n4. 购房的缺点购房的缺点n购房支出很大，购房前期财务压力大购房支出很大，购房前期财务压力大n房屋的流动性低，变现能力差房屋的流动性低，变现能力差n存在房价下跌的风险存在房价下跌的风险n不利于变换工作地点不利于变换工作地点二、租房与购房的决策方法二、租房与购房的决策方法n（一）年成本法（一）年成本法n（二）净现值法（二）净现值法（一）年成本法（一）年成本法n租房年成本租房年成本=年租金年租金+房屋押金房屋押金投资收益率投资收益率n购房年成本购房年成本=自付款自付款投资收益率投资收益
6、率+贷款余额贷款余额贷款利率贷款利率+年维修及税收费用年维修及税收费用n注意注意n此公式只考虑租房和购房的资金成本此公式只考虑租房和购房的资金成本n假定住房价值不发生变动，房屋能够以当初的假定住房价值不发生变动，房屋能够以当初的买价卖出买价卖出年成本法计算例子年成本法计算例子n案例资料：李小姐最近看上一套位于北京海案例资料：李小姐最近看上一套位于北京海淀某小区的二手房，面积淀某小区的二手房，面积80平方米。该房可平方米。该房可租可售。租可售。n如果租房，房租每月如果租房，房租每月3000元，押金元，押金1万元。万元。n如果购房，购买的总价是如果购房，购买的总价是70万元，李小姐可万元，李小姐可
7、以支付以支付30万元首付款，另外万元首付款，另外40万元拟采用万元拟采用5.51%的商业贷款利率向某商业银行贷款。的商业贷款利率向某商业银行贷款。n另外，购买二手房需要较多的税费支出和装另外，购买二手房需要较多的税费支出和装修费用，这些税费如果按年平摊，大约每年修费用，这些税费如果按年平摊，大约每年5000元。元。n假定，李小姐的年平均投资收益率是假定，李小姐的年平均投资收益率是4%n请使用年成本法，判断李小姐应该租房还是请使用年成本法，判断李小姐应该租房还是买房？买房？年成本法计算步骤年成本法计算步骤n李小姐租房年成本李小姐租房年成本=300012+100004%=36400元元n李小姐购房
8、年成本（第一年）李小姐购房年成本（第一年）=3000004%+4000005.51%+5000= 39040元元n按年成本法，租房成本小于购房成本。按年成本法，租房成本小于购房成本。n提问：哪些因素没有考虑到？是否真的提问：哪些因素没有考虑到？是否真的租房更便宜？租房更便宜？年成本法没有考虑到的因素年成本法没有考虑到的因素n未来房租的调整未来房租的调整n未来房价的变动未来房价的变动n未来利率的变动未来利率的变动n如果利率降低，购房占用资金的机会成本如果利率降低，购房占用资金的机会成本将降低，购房年成本将降低。将降低，购房年成本将降低。n时间因素时间因素n购房贷款的资金成本（购房贷款的资金成本（
9、5.51%）高于自有）高于自有资金的投资回报率（资金的投资回报率（4%）n随着住房贷款的偿还，购房占用资金的成随着住房贷款的偿还，购房占用资金的成本将逐渐降低至本将逐渐降低至4%（ 7000004%）（二）净现值法（二）净现值法n净现值法净现值法n将因租房和购房发生的现金流量折现为现值将因租房和购房发生的现金流量折现为现值n比较租房和购房的净现值，净现值高者合算比较租房和购房的净现值，净现值高者合算n计算公式计算公式净现值法计算案例净现值法计算案例n案例资料：王先生最近看上一套某小区的房子。案例资料：王先生最近看上一套某小区的房子。该房可租可售。该房可租可售。n如果租的话，房租每月如果租的话，
10、房租每月3000元，租期元，租期4年，押金年，押金1万元，预计房租每年调涨万元，预计房租每年调涨100元。元。n而购买的总价是而购买的总价是70万元，王先生可以支付万元，王先生可以支付30万元万元的首付款，另外的首付款，另外40万元拟采用万元拟采用6%的商业贷款利的商业贷款利率向某商业银行贷款，贷款率向某商业银行贷款，贷款15年，本利年，本利等额等额摊还摊还；另外，购买该房的税费及装修费共需；另外，购买该房的税费及装修费共需10万元。万元。王先生估计居住王先生估计居住4年后，仍能按原价出售。年后，仍能按原价出售。n请问，王先生租房还是买房合算？（王先生年平请问，王先生租房还是买房合算？（王先生
11、年平均投资回报率是均投资回报率是4%）净现值法计算案例（续）净现值法计算案例（续）n王先生租房的净现金流量现值：王先生租房的净现金流量现值：n其中，折现率应调整为月利率其中，折现率应调整为月利率i=4%12=0.33%王先生租房现金流量表王先生租房现金流量表净现值法计算案例（续）净现值法计算案例（续）n王先生买房的净现金流量现值：王先生买房的净现金流量现值：n王先生贷款年利率王先生贷款年利率6%，月利率，月利率=6%12=0.5%，供还款，供还款15年，也即年，也即180期，每月还款额期，每月还款额= 400000 （P/A, 0.5%, 180）=3375元（见元（见Excel表格）表格）n
12、王先生王先生4年后房贷余额年后房贷余额=3375 （P/A, 0.5%, 132）=325592元元n4年后将卖房收入年后将卖房收入700000元偿还当月还款额元偿还当月还款额3375元与房元与房贷余额贷余额325592元，还剩元，还剩371033元元王先生购房现金流量表王先生购房现金流量表净现值法计算案例（结论）净现值法计算案例（结论）n可见，租房净现值可见，租房净现值-141229元大于购房元大于购房净现值净现值-230340元，王先生租房更合算。元，王先生租房更合算。n租房与购房的策略选择：租房与购房的策略选择：n如果住房价格呈上涨趋势，往往购房合算如果住房价格呈上涨趋势，往往购房合算n
13、购房的利息负担、装修费用、房屋交易成购房的利息负担、装修费用、房屋交易成本都较大本都较大n如果不打算在一个地方常住，租房往往比如果不打算在一个地方常住，租房往往比购房划算购房划算第三节第三节 购房规划购房规划n一、购房规划的流程一、购房规划的流程n二、购房规划的应用二、购房规划的应用n三、购房的其他费用三、购房的其他费用一、购房规划的流程一、购房规划的流程n（一）估算购房总价（一）估算购房总价n（二）估算可负担房屋单价（二）估算可负担房屋单价n（三）购房区位选择（三）购房区位选择（一）估算购房总价（一）估算购房总价n可购买房屋总价可购买房屋总价= 可负担的购房首付款可负担的购房首付款+可负担的
14、购房贷款总额可负担的购房贷款总额n可负担的购房首付款可负担的购房首付款 = 目前可用于购房的资产终值目前可用于购房的资产终值+每年可供购房的储每年可供购房的储蓄终值蓄终值 = 目前可用于购房的资产目前可用于购房的资产复利终值系数（复利终值系数（N=离购离购房的年数，房的年数，i=投资报酬率）投资报酬率）+每年可供购房的储蓄每年可供购房的储蓄年金终值系数（年金终值系数（ N =离购房的年数，离购房的年数， i =投资报酬率）投资报酬率）n可负担的购房贷款总额可负担的购房贷款总额 =每年可供购房的储蓄每年可供购房的储蓄年金现值系数（年金现值系数（ N=贷款年贷款年限，限， i =房贷利率）房贷利率
15、）购房总价估算购房总价估算案例案例n案例资料：李先生计划案例资料：李先生计划5年后购房。李先生家庭目年后购房。李先生家庭目前有金融资产前有金融资产30万元，其中万元，其中50%可用于购房。李可用于购房。李先生一家目前每年可结余先生一家目前每年可结余10万元，其中万元，其中4万元可用万元可用于购房。李先生拟贷款于购房。李先生拟贷款15年，银行房贷利率年，银行房贷利率6%，李先生的投资报酬率约李先生的投资报酬率约4%。李先生一家可买总价。李先生一家可买总价是多少的房屋？是多少的房屋？n李先生可负担的购房首付款李先生可负担的购房首付款=30万万50% （F/P, 4%, 5）+ 4万万 （F/A,
16、4%, 5）=39.92万元万元n李先生可负担的购房贷款总额李先生可负担的购房贷款总额= 4万万 （P/A, 6%, 15）=38.85万元万元n李先生购房时可负担房屋总价李先生购房时可负担房屋总价= 39.92万元万元+ 38.85万元万元=78.77万元万元（二）估算可负担房屋单价（二）估算可负担房屋单价n可负担房屋单价可负担房屋单价=可负担房屋总价可负担房屋总价房屋需房屋需求面积求面积n房屋需求面积取决于家庭人口数量、居住的空房屋需求面积取决于家庭人口数量、居住的空间要求间要求n假设前例中李先生是四口之家，要求住房面假设前例中李先生是四口之家，要求住房面积积100平方米。平方米。n则，李先生可负担购房单价则，李先生可负担购房单价=78.77万元万元100=7877元元/平米平米n应检查可负担购房单价是否低于目标市场价应检查可负担购房单价是否低于目标市场价格格（三）购房区位选择（三）购房区位选择n根据可承受的住房价格，考虑如下根据可承受的住房价格，考虑如下区位因素区位因素n居住社区的生活环境居住社区的生活环境n交通是否便利交通是否便利n是否有学校以及学校的质量是否有学校以及学校的质
